Σε τμήμα ακινήτου αναγράφεται στις πρώτες εγγραφές ότι ανήκει στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ως ανταλλάξιμο. Κτήση της κυριότητας του τμήματος αυτού με την άσκηση πράξεων νομής για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει τα 10 έτη ( με νόμιμο τίτλο) ή τα 30 έτη ( χωρίς τίτλο) που έχουν συμπληρωθεί την 19-3-2003   

Σχετικά με την υπόθεση

Η κ. Δ.Τ. είχε στην κυριότητά της ένα οικόπεδο που βρίσκεται στο Δήμο Νεάπολης Θεσσαλονίκης το οποίο περιήλθε στους γονείς της με αγορά από το έτος 1936 με συμβόλαιο το οποίο μεταγράφηκε νόμιμα στο υποθηκοφυλακείο. Επί του ακινήτου αυτού έκτισαν με νόμιμη οικοδομική άδεια 3όροφη οικοδομή επί της οποίας συνέστησαν οριζόντια ιδιοκτησία . Κατά τις πρώτες εγγραφές το Δημόσιο υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας και καταχωρήθηκε ως δικαιούχος σε ένα τμήμα ( λωρίδα ) του ακινήτου καταλαμβάνοντας και μέρος της οικοδομής με τίτλο κτήσης τη σύμβαση ανταλλαγής πληθυσμών Ελλάδος – Τουρκίας ως αποτελούντος τμήμα ενός ευρύτερου ακινήτου το οποίο ανήκε σε ανταλλάξιμο μουσουλμάνο.

Το πρόβλημα

Όπως είναι γνωστό με τη Σύμβαση της Άγκυρας μεταξύ Ελλάδας και Τουρκίας που κυρώθηκε με το Ν. 4793/1930 τα ακίνητα που ανήκαν σε μουσουλμάνους-τούρκους υπήκοους που αναχώρησαν από την Ελλάδα κατά την ανταλλαγή των πληθυσμών περιήλθαν κατά κυριότητα στο Ελληνικό Δημόσιο .  Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις όταν ιδιώτης διεκδικεί ακίνητο από το Ελληνικό Δημόσιο είναι ότι για τα ακίνητα αυτά τα οποία περιήλθαν στο Δημόσιο κατά οποιοδήποτε τρόπο και ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του ( χαρακτηριζόμενα ως ΑΚ , ΒΚ κλπ) δεν χωρεί χρησικτησία ( τακτική ή έκτακτη ) σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα άσχετα αν το Δημόσιο κατέχει ή όχι το ακίνητο ή αν ασκεί οποιαδήποτε πράξη νομής επ’ αυτού για μεγάλο χρονικό διάστημα όπως ισχύει για τους ιδιώτες.

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση

• Άρθρο 4 Ν. 3127/2003
• Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
• Άρθρο 1045 Αστικού Κώδικα    
• Ν. 4793/1930 σύμβαση της Άγκυρας μεταξύ Ελλάδας και Τουρκίας
• άρθρο 4 του Α.Ν. 1539/1938 «Περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων»

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Σε περίπτωση ακινήτου το οποίο ανήκει στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου είναι δυνατή η διεκδίκησή του με τις ακόλουθες προϋποθέσεις

Σημαντική ρωγμή στις διατάξεις για την προστασία των δημοσίων κτημάτων επέφερε η διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003, με την οποία επαναφέρεται ο θεσμός της κτήσης κυριότητας με ανεπίληπτη νομή του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου και αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας στα αστικά ακίνητα στο νομέα του ακινήτου εφόσον:

α) νέμεται ο ίδιος ο νομέας μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19.3.2003) για δέκα (10) έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία (όχι χαριστική) που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1946 ή εναλλακτικά

β) νέμεται χωρίς τίτλο το ακίνητο για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών το οποίο έχει συμπληρωθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19-3-2003). Στο χρόνο νομής του ενάγοντος προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων του

γ) η νομή θα πρέπει να είναι «αδιατάρακτη» δηλαδή να μην έχει ενοχληθεί κατά οποιοδήποτε τρόπο από το Δημόσιο. Αποτελεί διατάραξη της νομής εφόσον το Δημόσιο πριν από την παραπάνω ημερομηνία (19.3.2003) κοινοποιήσει απόφαση περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης ή πρωτοκόλλου κατάληψης , η υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας για την επίδικη έκταση όσο και ένστασης κατά της απόφασης της πρωτοβάθμιας επιτροπής που δικαιώνει τον προβάλλοντα δικαίωμα κυριότητας ιδιώτη επ’ αυτής , η καταγραφή του ακινήτου ως ανταλλαξίμου της οποίας έλαβε γνώση ο νομέας

δ) κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε καλή πίστη κατά την έννοια του άρθρου 1042 ΑΚ, δηλαδή όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα

ε) το ακίνητο έχει εμβαδόν μέχρι 2000 τ.μ. και βρίσκεται α) σε σχέδιο πόλης ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων που έχει οροθετηθεί

στ) το ακίνητο είναι ανεπίδεκτο χρησικτησίας, π.χ. δεν είναι αιγιαλός, οδός, δασική έκταση , πλατεία,  ναός, λιμάνι, λίμνη  κλπ

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή

Για τη διόρθωση της παραπάνω εγγραφής ως δικαιούχου του Ελληνικού Δημοσίου στο τμήμα του ακινήτου με διακριτό ΚΑΕΚ το άρθρο 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 απαιτεί την άσκηση αγωγής κατά του αναγραφόμενου δικαιούχου και την καταχώριση του ακινήτου ως ενιαίο ακίνητο με γεωμετρική μεταβολή ώστε να συνενωθούν τα 2 τμήματα , να διαγραφεί το Δημόσιο από δικαιούχος του τμήματος και να καταχωρηθεί το ενιαίο ακίνητο .

3. Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης

Το γραφείο μας συνέστησε την σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών (ΤΔΓΜ) και την απεικόνιση του ενιαίου ακινήτου . Στη συνέχεια συνέταξε αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου στην οποία περιγράφονταν οι τίτλοι κτήσης που είχαν οι δικαιοπάροχοι των νύν ιδιοκτητών με τα συμβόλαια που είχαν μεταγραφεί στο οικείο υποθηκοφυλακείο σε χρόνο προγενέστερο της 23.2.1946 ( χρόνος έναρξης εφαρμογής του Αστικού Κώδικα) και προέβη στη συλλογή όλων των αποδεικτικών μέσων ( έγγραφα , μάρτυρες κλπ) που αποδείκνυαν την καλή πίστη των ιδιοκτητών κατά την κτήση του ακινήτου, την κατοχή του ακινήτου τουλάχιστον για 10 έτη και την αδιατάρακτη νομή του ακινήτου μέχρι και την 19.3.2003. Η αγωγή έγινε δεκτή με  την υπ’ αριθμ. 10421/2020 απόφαση του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης το οποίο αναγνώρισε την κτήση της κυριότητας των εναγόντων με χρησικτησία και διέταξε την συνένωση των 2 τμημάτων , την απεικόνιση του ακινήτου ως ενιαίου και την εγγραφή των εναγόντων ως δικαιούχων του όλου ακινήτου με τη διαγραφή του Δημοσίου από την εδαφική λωρίδα στην οποία εμφανιζόταν ως δικαιούχος . Κατά της απόφασης αυτής το Δημόσιο άσκησε έφεση στο Εφετείο Θεσσαλονίκης ισχυριζόμενο ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της κτήσης κυριότητας με χρησικτησία αιτούμενο την εξαφάνιση της απόφασης του πρωτοδικείου και την απόρριψη της αγωγής

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 731/2023 απόφασή του το Εφετείο Θεσσαλονίκης απέρριψε την έφεση του Δημοσίου και δέχθηκε ότι είναι δυνατή η κτήσης κυριότητας από ιδιώτη σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003 με την αιτιολογία ότι κατά την κτήση του ακινήτου τελούσαν σε καλή πίστη, απέκτησαν το ακίνητο με τίτλο που είχε μεταγραφεί πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα , το ακίνητο ήταν εντός σχεδίου και κάτω από 2000 τ.μ.  και άσκησαν αδιατάρακτη νομή μέχρι και την 19.3.2003

Βλ πλήρες κείμενο απόφασης ΕΔΩ

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς , Ιωάννης Κεχαγιόγλου   

Σχετικά με την υπόθεση

Ο Ι.Μ.  είχε στην κυριότητά του οικόπεδο από το οποίο ρυμοτομήθηκε με πράξη τακτοποίησης για τη διάνοιξη της οδού ένα τμήμα εμβαδού 121 τ.μ. . Στη συνέχεια εξέδωσε οικοδομική άδεια και ανήγειρε οικοδομή στο υπόλοιπο οικόπεδο και ανέμενε από τον οικείο ΟΤΑ να  αποζημιωθεί για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο ρυμοτομήθηκε. Κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης το παραπάνω οικοπεδικό τμήμα περιελήφθη ως ανήκον στο ΚΑΕΚ της οδού του ΟΤΑ .Το ερώτημα το οποίο ετέθη στο γραφείο μας από τον ιδιοκτήτη  είναι πώς μπορούσε να διασφαλίσει το δικαίωμα ιδιοκτησίας που είχε επί του ακινήτου .

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι αν ο οικείος ΟΤΑ δικαιούται να καταλάβει τα τμήματα τα οποία ρυμοτομούνται στα πλαίσια ρυμοτομικής απαλλοτρίωση για τη διάνοιξη της οδού πριν από την καταβολή της αποζημίωσης , αν με την πάροδο το χρόνου και την θέση της οδού σε χρήση αποκτά την κυριότητα αυτών των τμημάτων και τι γίνεται στις περιπτώσεις όπου τα ρυμοτομούμενα τμήματα έχουν καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο ως ανήκοντα στο ΚΑΕΚ  του δρόμου .

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση

• Αρθρο 17 του Συντάγματος
• Άρθρα 966, 967, 968 ΑΚ
• Ν. 2882/2001 Περί Απαλλοτριώσεων
• Ν. 1337/1983
• Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
• Άρθρο 19 παρ. 2 του Ν . 2664/1998   
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Στις μεταβολές που εμπίπτουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος, στην κατηγορία των οποίων ανήκουν οι μεταβολές που αναφέρονται σε κάθε ακίνητο χωριστά και αφορούν προσκυρώσεις, τακτοποιήσεις και ρυμοτομήσεις, ή και δεσμεύσεις ιδιοκτησιών για την ανέγερση κοινωφελών κτιρίων, δεν ολοκληρώνονται με τη μεταγραφή της πράξης εφαρμογής, αλλά σύμφωνα με το άρθρο 17&5 του Συντάγματος, θα πρέπει να προηγηθεί η πλήρης αποζημίωση των θιγόμενων ιδιοκτησιών και μόνο μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης των εν λόγω ακινήτων, με την καταβολή της αποζημίωσης ή τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της προκατάθεσής της, επέρχονται οι μεταβολές της κατηγορίας αυτής και είναι επιτρεπτή η αποβολή του νομέα ή κατόχου από αυτά (ΑΠ 2155/2013 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 356/2007 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΠατρ 259/2009 ΤΝΠ Νόμος Δ.Χριστοφιλόπουλου Πράξη Εφαρμογής εκδ.Β’ 2007, σελ. 134επ, 192επ,)

Από τις διατάξεις των άρθρων 966, 967, 968 ΑΚ προκύπτει ότι κοινόχρηστα πράγματα είναι τα προοριζόμενα για την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος πράγματα, τα οποία έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί ευρύτερος, αόριστος, αλλ’ όχι κατ’ ανάγκην απεριόριστος αριθμός προσώπων. Μεταξύ των κοινόχρηστων πραγμάτων, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του άρθρου 967 ΑΚ, είναι και οι οδοί, επομένως και οι δημοτικές και κοινοτικές οδοί αδιακρίτως, χωρίς να εξαιρούνται και οι αγροτικές, περιέρχονται στην κυριότητα της Κοινότητας στην οποία βρίσκονται, Οι εν λόγω δημοτικές ή κοινοτικές οδοί αποκτούν την ιδιότητα του κοινόχρηστου πράγματος α) από το νόμο, ήτοι με το χαρακτηρισμό τους ως οδών από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό διάγραμμα του σχεδίου πόλεως, β) από τη βούληση του ιδιοκτήτη, η οποία πρέπει να γίνει με νομότυπη δικαιοπραξία (π.χ. διαθήκη, δωρεά), ή και με παραίτηση από την κυριότητα με σκοπό να γίνει το συγκεκριμένο ακίνητο κοινόχρηστο, η οποία όμως παραίτηση πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να υποβληθεί σε μεταγραφή, αφού περιέχει κατάργηση εμπραγμάτου δικαιώματος (άρθ. 1192 εδ. α’ ΑΚ).

Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 28 του ν. 1337/1983 “ιδιωτικοί δρόμοι, πλατείες και λοιποί χώροι κοινής χρήσεως που έχουν σχηματισθεί με οποιοδήποτε τρόπο, έστω και κατά παράβαση των κειμένων πολεοδομικών διατάξεων, και που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένα σχέδια πόλεων, θεωρούνται ως κοινόχρηστοι χώροι που ανήκουν στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα. Για τους χώρους αυτούς δεν οφείλεται καμία αποζημίωση. Σε περίπτωση όμως που οι χώροι αυτοί καταργούνται με το σχέδιο πόλεως. προσκυρώνονται κατά τις κείμενες διατάξεις”. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ιδιωτικά ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του κοινόχρηστου χώρου και ως τέτοια περιέρχονται, χωρίς αποζημίωση στην κυριότητα του οικείου οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης εφόσον: α) προβλέπονται από το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως ως κοινόχρηστοι χώροι και β) η κοινοχρησία είναι αποτέλεσμα της βούλησης του ιδιοκτήτη (ρητής ή συναγόμενης εμμέσως από τις ενέργειες του), ή προκύπτει από πραγματική κατάσταση που διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο κατ’ ανοχή του ιδιοκτήτη. Έτσι, για τη μετάθεση της κυριότητας ακινήτου υπέρ του οικείου Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης, δεν αρκεί οποιαδήποτε ενέργεια διαθέσεως του ακινήτου στην κοινή χρήση, αλλά πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι προαναφερόμενες προυποθέσεις, δηλαδή διάθεση του ακινήτου στην κοινή χρήση με τη βούληση του ιδιοκτήτη, που μπορεί να εκδηλωθεί με οποιοδήποτε τρόπο, χωρίς δηλαδή να απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου και η μεταγραφή αυτού, αδιαφόρως αν το ακίνητο αυτό έχει τεθεί στην κοινή χρήση πριν ή μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου και επί πλέον χαρακτηρισμός του ακινήτου αυτού σαν τέτοιου, δηλαδή σαν κοινόχρηστου χώρου με το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως.

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου – Διαδικασία διόρθωσης

Με την καταχώριση των ρυμοτομουμένων εδαφικών τμημάτων εντός του ΚΑΕΚ της κοινόχρηστης οδού ο δικαιούχος κύριος του ακινήτου έχει δικαίωμα να ζητήσει α) την αναγνώριση της κυριότητάς του επί των ρυμοτομουμένων τμημάτων αφού δεν αποζημιώθηκε νομίμως για την απαλλοτρίωση και β) τη διόρθωση των εσφαλμένων γεωμετρικών στοιχείων με την αφαίρεση του τμήματος αυτού από το ΚΑΕΚ της οδού και την καταχώρισή του ως αυτοτελές γεωτεμάχιο με δικαιούχο τον καθού η απαλλοτρίωση

3. Συμπλήρωση του φακέλου – αγωγή διόρθωσης ανακριβούς εγγραφής

Επειδή στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν είχε καταβληθεί η νόμιμη αποζημίωση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης το γραφείο μας ετοίμασε τον φάκελο της υπόθεσης και άσκησε για λογαριασμό του θιγόμενου ιδιοκτήτη αγωγή κατά του οικείου Δήμου ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή με αίτημα την  αναγνώριση της κυριότητάς του πραγματικού δικαιούχου και την γεωμετρική μεταβολή με την καταχώριση του ρυμοτομουμένου τμήματος ως ανήκοντος σε αυτόν .

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 12511/2017 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο  Θεσσαλονίκης ( Κτηματολογικός Δικαστής ) δέχθηκε ότι ο ενάγων εφόσον δεν αποζημιώθηκε για την απαλλοτρίωση ήταν και παραμένει κύριος των ρυμοτομουμένων τμημάτων του ακινήτου, ότι αυτά δεν περιήλθαν στην κυριότητα του Δήμου και ότι η καταχώρισή τους ως τμήματος της οδού είναι ανακριβής και ενόψει αυτών διέταξε τη διόρθωση της ανακρίβειας με την δημιουργία αυτοτελούς ΚΑΕΚ στο οποίο θα αναγραφεί ω δικαιούχος ο ενάγων .  

Βλ πλήρες κείμενο απόφασης όπως δημοσιεύθηκε στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ  ΕΔΩ

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς , Ιωάννης Κεχαγιόγλου   

Ανακριβής εγγραφή ως προς το εμβαδόν του ακινήτου το οποίο μεταβιβάστηκε μετά την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου. Δικαιούται ο μεταβιβάσας αρχικός δικαιούχος να ζητήσει την διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου;

Σχετικά με την υπόθεση

Ο Ι.Ν.Α.Μ.  είχε στην κυριότητά του ένα γεωτεμάχιο εμβαδού κατά τον τίτλο κτήσης του συνολικής έκτασης 7.326,00 τ.μ. κατά την καταχώρησή του, το ανωτέρω γεωτεμάχιο καταχωρήθηκε στις αρχικές εγγραφές ως έχον εμβαδόν 4.470,91 τ.μ. αντί του ορθού 7.236,00 τ.μ. . Το παραπάνω ακίνητο όπως ακριβώς περιγράφονταν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δηλ. 4.470,91 τ.μ. πώλησε προς την ιδιοκτήτρια της όμορης ιδιοκτησίας ΠΕ ΕΠΕ. Στην παραπάνω έκταση συμπεριλαμβάνονταν και μία έκταση εμβαδού 346,00 τ.μ, η οποία  περιλαμβάνονταν ως μέρος όμορου ακινήτου με άλλο ΚΑΕΚ, ιδιοκτησίας της εταιρίας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «Π.Ε.Θ. ΕΠΕ», η οποία όμως (καταχώρηση) είναι ανακριβής, καθόσον η ανωτέρω έκταση εμβαδού 346,00 τ.μ. ανήκει στο ΚΑΕΚ της δικής του ιδιοκτησίας (αιτούντος). Το ερώτημα το οποίο ετέθη στο γραφείο μας είναι αν με την πώληση του ακινήτου όπως ακριβώς περιγράφονταν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ο ιδιοκτήτης πωλητής μπορούσε να προβεί σε διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου ως προς το εμβαδόν του ή όχι

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι αν με την πώληση του ακινήτου ο πωλητής νομιμοποιείται ενεργητικά να ασκήσει αίτηση για διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής ή δεν έχει πλέον έννομο συμφέρον να το πράξει αφού πλέον δεν είναι κύριος του ακινήτου και αυτό το δικαίωμα το έχει μόνο ο αγοραστής .

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση

• Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
• άρθρο 7^α του Ν. 2664/1998
• Άρθρο 19 παρ. 2 του Ν . 2664/1998   
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 η αίτηση για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής επί εσφαλμένης γεωμετρικής μεταβολής γίνεται « ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον». Έννομο συμφέρον έχουν α) αυτός ο οποίος εμφανίζεται  ως δικαιούχος στις πρώτες εγγραφές και β) ο ειδικός διάδοχός του , ακριβώς γιατί και αυτός από τη διάταξη του άρθρου 7^α του Ν. 2664/1998 έχει το δικαίωμα διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής. Με βάση τα  παραπάνω η αίτηση μπορούσε να υποβληθεί τόσο από τον αναγραφόμενο στις αρχικές εγγραφές δικαιούχο ( πωλητή ) όσο και από τον ειδικό διάδοχό του ( αγοραστή ) .

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου – Διαδικασία διόρθωσης

Ο αιτούμενος τη διόρθωση των εσφαλμένων γεωμετρικών στοιχείων υποβάλλει αίτηση συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών το οποίο έχει υποβληθεί  ηλεκτρονικά . Η αίτηση αυτή καταχωρείται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του αιτούντος και των ακινήτων των δικαιούχων που τυχόν επηρεάζονται από την αποδοχή της, κατά το άρθρο 13 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 και δεν επιβαρύνεται με τέλη και δικαιώματα, πάγια ή αναλογικά. Αν με την αποδοχή της αίτησης θίγονται δικαιώματα όμορων ιδιοκτητών τότε η αίτηση με ποινή απαραδέκτου κοινοποιείται υποχρεωτικά και στους όμορους ιδιοκτήτες. Μαζί με την αίτηση συγκοινοποιούνται α) το τοπογραφικό διάγραμμα που αποτυπώνει την αιτούμενη γεωμετρική μεταβολή και β) το αποδεικτικό της ηλεκτρονική υποβολής από το οποίο προκύπτει η συνδρομή των τεχνικών προϋποθέσεων της γεωμετρικής μεταβολής που επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα. Αν οι όμοροι ιδιοκτήτες συμφωνούν με την αιτούμενη διόρθωση τότε μπορεί να υποβληθεί κοινή αίτηση συνυπογράφοντας και το συνυποβαλλόμενο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών ή αυτοί να συναινέσουν με σχετική δήλωσή τους ενώπιον συμβολαιογράφου είτε με υπεύθυνη δήλωσή τους, επί της οποίας βεβαιώνεται αρμοδίως το γνήσιο της υπογραφής τους.

3. Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης

Επειδή στη συγκεκριμένη περίπτωση η θιγόμενη όμορη ιδιοκτησία συναινούσε στη αιτούμενη μεταβολή υποβλήθηκε η αίτηση με τη συναίνεση του δικαιούχου του θιγόμενου ΚΑΕΚ επί του τοπογραφικού διαγράμματος . Η αίτηση απερρίφθη από τον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου χωρίς ιδιαίτερη αιτιολογία εκτός αν θεωρείται ως αιτιολογία η φράση «αδυναμία υλοποίησης της αιτούμενης ενέργειας με τη διαδικασία του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν, 2664/1998». Κατά της παραπάνω αρνητικής απάντησης ασκήθηκε προσφυγή ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή ο οποίος απέρριψε την προσφυγή με την αιτιολογία της έλλειψης εννόμου συμφέροντος ενόψει του ότι δυνάμει πωλητηρίου συμβολαίου μεταγενέστερο της ένδικης εγγραφής στα κτηματολογικά φύλλα του επίδικου, το αιτούν προέβη σε πώληση του επίδικου γεωτεμαχίου (ήτοι αυτού στο οποίο θέλει να ενσωματωθεί η έκταση των 346,00 τ.μ.) και συνεπώς δεν είχε εμπράγματο δικαίωμα επί του επίδικου  ακινήτου. Κατά της παραπάνω απόφασης ασκήθηκε έφεση πρπος το Εφετείο Θεσσαλονίκης 

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 1127/2020 απόφασή του το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης δέχθηκε ότι το αιτούν ΝΠΔΔ « ..έχει έννομο συμφέρον για τη αιτούμενη διόρθωση, έτσι ώστε να αποκατασταθεί η αληθής κατάσταση και να αποτυπωθεί ο ορθός τρόπος μεταβίβασης και απόκτησης της κυριότητας επί του με αριθμό ΚΑΕΚ 191042805008/0/0 γεωτεμαχίου. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που έκρινε αντίθετα, δεχόμενο ότι δεν υφίσταται έννομο συμφέρον του προσφεύγοντος – εκκαλούντος για την άσκησή της ένδικης προσφυγής και συνακόλουθα απέρριψε την αίτηση, έσφαλε κατά την εφαρμογή και ερμηνεία του νόμου και επομένως πρέπει να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη η υπό κρίση έφεση ..» και διέταξε τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρήσει την αιτούμενη γεωμετρική μεταβολή

Βλ πλήρες κείμενο απόφασης ΕΔΩ

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς , Ιωάννης Κεχαγιόγλου   

Άγνωστος ιδιοκτήτης σε ποσοστό διαμερίσματος .

Ανακριβής εγγραφή ως προς το εμφανιζόμενο ιδιοκτήτη διαμερίσματος ο οποίος κατά ποσοστό 46,22% εμφανίζεται ως άγνωστος – Το ποσοστό προέρχεται από κληρονομιά για την οποία δεν έχει γίνει αποδοχή μέχρι την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου και δεν έχει δηλωθεί το ποσοστό στη διάρκεια της κτηματογράφησης   .

Σχετικά με την υπόθεση

Η κ. Τ.Ψ. είχε στην κυριότητά της μία οριζόντια ιδιοκτησία που βρίσκονταν σε έναν όροφο  οικοδομής κείμενης  στο Δήμο Θεσσαλονίκης. Η ιδιοκτησία αυτή κατά τις πρώτες εγγραφές στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ήταν κανονικά περασμένη στην ιδιοκτήτρια κατά ποσοστό 53,78% αλλά κατά ποσοστό 46,2% εμφανιζόταν άγνωστος ιδιοκτήτης . Το ποσοστό αυτό προέρχονταν από κληρονομιά της μητέρας της η οποία είχε αποβιώσει πριν από την έναρξη λειτουργίας το κτηματολογικού γραφείου αλλά δεν είχε συνταχθεί μέχρι πρόσφατα  πράξη αποδοχής κληρονομιάς ούτε είχε δηλωθεί η κληρονομιά αυτή στο κτηματολόγιο .

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να γίνει η διόρθωση της ανακρίβειας αυτής όταν δεν υπάρχει καθόλου τίτλο που να έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο μέχρι την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου.

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση

• Άρθρο 12  Ν. 2664/1998 σχετικά με την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία
• Άρθρο 6 παρ. 3 Ν. 2664/1998
• Άρθρο 7 παρ. 1^α του . 2664/1998   
• Κληρονομικό Δίκαιο
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, για την οποία δεν έχει συνταχθεί δήλωση αποδοχής κληρονομιάς και συνεπώς δεν έχει σημειωθεί τόσο η διαδοχή, όσο και ο τίτλος κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής μπορεί να γίνει κατά δύο τρόπους: Α) Ο επικαλούμενος ότι έχει εγγραπτέο δικαίωμα από κληρονομική διαδοχή, ασκεί ως έχων άμεσο έννομο συμφέρον, την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 Ν. 2664/ 1998 και ζητεί την διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής με αίτημα να αναγραφεί ως δικαιούχος του δικαιώματος, ο κληρονομούμενος από τον οποίο και αντλεί το επικαλούμενο εγγραπτέο δικαίωμα, λόγω κληρονομικής διαδοχής. Στη συνέχεια και αφού εκδοθεί η τελεσίδικη απόφαση και γίνει η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής με την εγγραφή του κληρονομουμένου στο κτηματολογικό φύλλο, προβαίνει σε αποδοχή κληρονομιάς την οποία εγγράφει ως μεταγενέστερη εγγραφή κατά το άρθρο 12 παρ. ιζ. B) Ο επικαλούμενος κληρονομικό δικαίωμα, κάνει χρήση των διατάξεων του άρθρου 7Α παρ. Ια και 7 παρ. 3 Ν. 2664/ 1998 και συγκεκριμένα: α) Ο κληρονόμος ή οι κληρονόμοι προβαίνουν σε δήλωση αποδοχής της κληρονομιάς με τη χρήση υπάρχοντος κτηματολογικού αποσπάσματος, β) ασκούν την κατά περίπτωση αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ή την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 N .2664/1998 για τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, περιλαμβάνοντας στη νομιμοποίησή τους την προηγηθείσα αποδοχή κληρονομιάς και γ) εγγράφουν ταυτόχρονα με την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ή την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 στο οικείο κτηματολογικό φύλλο τη δήλωση αποδοχής της κληρονομιάς σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7α παρ. 1. Η εγγραφή αυτή είναι προσωρινή και τελεί υπό την αίρεση της αποδοχής της αίτησης ή της αγωγής και οριστικοποιείται μόλις καταστεί αμετάκλητη η απόφαση η οποία δέχεται ή απορρίπτει την αγωγή ή την αίτηση. Η διορθωμένη κατά τον τρόπο αυτό εγγραφή καθίσταται οριστική και παράγει το προβλεπόμενο στην παρ. 1 του άρθρου 6 Ν. 2664/ 1998 αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερομένων με τις εγγραφές αυτές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν μετά την έκδοση της απόφασης επί της αγωγής ή αιτήσεως. Η αγωγή ή η αίτηση για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής ασκείται από τους κληρονόμους αυτού ή από όποιον έχει έννομο συμφέρον (π.χ. δανειστή των κληρονόμων) και έχει ως αίτημα την διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής και την εγγραφή του αληθούς δικαιούχου του δικαιώματος στο οικείο κτηματολογικό φύλλο κατά το χρόνο των πρώτων εγγραφών. Η διατύπωση του αιτήματος για την διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής και την εγγραφή ως αληθούς δικαιούχου του δικαιώματος στο οικείο κτηματολογικό φύλλο κατά τον χρόνο των πρώτων εγγραφών έχει άμεση σχέση και συναρτάται με το χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου και συγκεκριμένα αν αυτός συνέβη πριν ή μετά την έναρξη λειτουργίας του οικείου κτηματολογικού γραφείου. Και αυτό γιατί η κτήση κυριότητας με κληρονομική διαδοχή έχει την ιδιαιτερότητα ότι, ανεξάρτητα από το χρόνο σύνταξης του σχετικού εγγράφου για την αποδοχή κληρονομιάς, αυτή ανατρέχει πάντοτε στο χρόνο επαγωγής (ex tunc) που είναι ο θάνατος του κληρονομουμένου κατά τα άρθρα 1193, 1195, 1198, 1199 και 1845 Α.Κ. άσχετα με το χρόνο μεταγραφής ή εγγραφής του σχετικού εγγράφου αποδοχής κληρονομιάς. Συνεπώς: α) αν ο θάνατος του κληρονομουμένου επήλθε μετά την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, δηλαδή ο αποβιώσας κατά το χρόνο έναρξης αυτού ήταν εν ζωή, τότε δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος είναι ο κληρονομούμενος και με την αίτηση θα ζητείται η αναγραφή των στοιχείων του κληρονομουμένου στο κτηματολογικό φύλλο και β) αντίθετα αν ο θάνατος του κληρονομουμένου επήλθε πριν από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, τότε δικαιούχοι του εγγραπτέου δικαιώματος είναι οι κληρονόμοι αυτού, δεδομένου ότι δε νοείται να είναι φορέας εμπραγμάτων δικαιωμάτων πρόσωπο το οποίο δεν υπάρχει, και με την αίτηση θα ζητείται η αναγραφή στο κτηματολογικό φύλλο των κληρονόμων του αποβιώσαντος με αιτία κτήσης κληρονομιά και τίτλο κτήσης την ήδη εγγραφείσα κατ’ άρθρο 7α πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς (ΕφΑθ 5848/2010, Τ.Ν.Π.Δ.Σ.Α., ΜΠρΘεσ/νίκης 3363/2017, ΜΠρΘεσ/νίκης 8074/2016, Νόμος).

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή

Η παραπάνω ανακριβής εγγραφή αφορούσε την επαγωγή του ποσοστού που εμφανιζόταν ως άγνωστος από κληρονομιά της μητέρας της η οποία απεβίωσε το έτος 1995 αλλά μέχρι και το έτος 207 δεν είχε γίνει αποδοχή κληρονομιάς ενώ το Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης στο οποίο υπαγόταν χωρικά η συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία είχε ως χρόνο έναρξης την 15-12-2015 , άρα δεν μπορούσε να γίνει αποδοχή κληρονομιάς και να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο δεδομένου ότι μετά την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου δεν δέχονται προς μεταγραφή συμβόλαια αλλά λειτουργούν μόνο ως αρχείο .

3. Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης

Το γραφείο μας συνέστησε την σύνταξη πράξης δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς η οποία , όμως δεν μπορούσε να γίνει δεκτή προς καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου από τη στιγμή που εμφανίζονταν στο ποσοστό της αποδοχής όχι η κληρονομούμενη μητέρα αλλά άγνωστος ιδιοκτήτης. Για να γίνει δεκτή προς καταχώριση η συνταχθείσα αποδοχή κληρονομιάς το γραφείο μας συνέταξε αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 προς τον Κτηματολογικό Δικαστή με αίτημα τη διόρθωση της ανακρίβειας και από άγνωστος ιδιοκτήτης να αναγραφεί ο γνωστός ιδιοκτήτης που ήταν η κληρονόμος (η αιτούσα κόρη της αποβιωσάσης ) . Η καταχώριση αυτή , βέβαια , τελούσε υπό την αίρεση ότι η αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 θα γινόταν δεκτή και θα διατάσσονταν η διαγραφή του άγνωστου ιδιοκτήτη .

Αποτέλεσμα

Θεσσαλονίκης δέχθηκε ότι η αιτούμενη διόρθωση της ανακρίβειας υπάγονταν στην περίπτωση που περιγράφει η παρ. 3 του άρθρου 6 , έκανε δεκτή την αίτηση και διέταξε τη διόρθωση του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου ώστε να διαγραφεί ο άγνωστος ιδιοκτήτης από το ποσοστό 46,22% και να αναγραφεί σ’ αυτό ως δικαιούχος η κληρονόμος-αιτούσα με τίτλο κτήσης την δήλωση αποδοχής κληρονομιάς που συντάχθηκε μετά την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου

Βλ πλήρες κείμενο απόφασης ΕΔΩ

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς, Ιωάννα Παπαδιαμαντή  

Ακυρότητα πρωτοκόλλου κατάληψης ακινήτου από το Δημόσιο – Κτήση κυριότητας στα ακίνητα των  νεών χωρών – Η μη υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάς δεν αναστέλλει την διεκδίκηση του ακινήτου

Σχετικά με την υπόθεση

Το έτος 1971 το Ελληνικό Δημόσιο εκδίδει πρωτόκολλο κατάληψης σε ακίνητο έκτασης 2200 τ.μ. το οποίο βρίσκεται στο Δήμο Κομοτηνής και το κατέχει ο ΑΑ. Κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης το Ελληνικό Δημόσιο δηλώνει το παραπάνω ακίνητο ως ανήκον στην κυριότητά του με τίτλο κτήσης το πρωτόκολλο κατάληψης ο ΑΑ υποβάλλει ένσταση επικαλούμενος τίτλο κτήσης (ταπί) που είχε εκδοθεί στο όνομα του παππού του αλλά δεν είχε μεταγραφεί στο οικείο υποθηκοφυλακείο η οποία  απορρίπτεται ως υπερισχύον το δικαίωμα του Δημοσίου και κατά τη μεταφορά της κτηματολογικής βάσης στις αρχικές εγγραφές φέρεται ως δικαιούχος το Ελληνικό Δημόσιο.

Το πρόβλημα

Τα προβλήματα που ανέκυψαν στη συγκεκριμένη περίπτωση ήταν α) ήταν νόμιμη η κατάληψη το έτος 1971 με το πρωτόκολλο κατάληψης του Ελληνικού Δημοσίου; β) μπορούσε ο ΑΑ να διεκδικήσει από το Ελληνικό Δημόσιο το ακίνητο αυτό δεδομένου ότι δεν τρέχει χρησικτησία κατά του Ελληνικού Δημοσίου  γ) Για τη διεκδίκηση αυτή θα πρέπει να υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και να έχει εξοφληθεί ο ανάλογος φόρος;

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση με

• τα άρθρα  1 και 78 του Οθωμανικού νόμου «περί γαιών» της 7^ης Ραμαζάν 1274 ( καθ’ ημάς 1856)
• Άρθρο 60 παρ. 1 Συνθήκης της Λωζάννης
• Άρθρα 1 και 2 του Ν. 147/2014
• Άρθρα 974, 976 , 1045 και 10541 ΑΚ
• Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
• Άρθρο 106 νδ 118/1973 περί κληρονομιών
• Οθωμανικό Δίκαιο
• Βυζαντινορωμαϊκό Δίκαιο
• Εμπράγματο Δίκαιο
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Ως προς το πρώτο θέμα της κατάληψης η έκδοση από διοικητικές αρχές πρωτοκόλλων καταλήψεως ακινήτων επί των οποίων το Ελληνικό Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα κυριότητας, αποτελούσα διοικητική πράξη (ΑΕΔ 7/1987), που, χωρίς να συνιστά μέσο οριστικής επιλύσεως διαφοράς, οδηγεί σε ικανοποίηση ιδιωτικού δικαιώματος αυτογνώμονη, δηλαδή χωρίς την παρέμβαση των δικαστικών αρχών, η οποία κατ΄αρχήν απαιτείται προς τον σκοπό αυτό, πρέπει, λόγω του εξαιρετικού χαρακτήρα της, να προβλέπεται ειδικώς από το νόμο. Ο α.ν. 1539/1938 “Περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων” προβλέπει στο άρθρο 34 περίπτωση εκδόσεως πρωτοκόλλου καταλήψεως, αυτή όμως αφορά ακίνητα εγκαταλελειμμένα από τους ιδιοκτήτες τους και όχι τα κατεχόμενα από τρίτους ακίνητα που υποβάλλονται στην κατ΄ άρθρο 25 διαδικασία εξακριβώσεως των δικαιωμάτων του Δημοσίου η οποία προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία  η οποία περιλαμβάνει  τη διενέργεια ένορκης διοικητικής εξέτασης , πρόσκληση πρός τον δικαιούχο για την υποβολή των τίτλων ιδιοκτησίας , σύνταξη πορίσματος και υποβολή αυτού στο Υπουργείο Οικονομικών , εισαγωγή του πορίσματος πρός έκδοση απόφασης από  το Συμβούλιο Κτημάτων κλπ. Από την παραπάνω διαδικασία είναι σαφές ότι δεν προβλέπεται η έκδοση πρωτοκόλλου κατάληψης ακινήτου αντίθετα προς τη διάταξη του άρθρου 34 του ίδιου νόμου η οποία προβλέπει την έκδοση πρωτοκόλλου κατάληψης εγκαταλελειμένου ακινήτου

Ως προς το δεύτερο θέμα από το άρθρο 3 του Οθωμανικού νόμου της 7ης ραμαζάν 1274 «περί γαιών», που οι διατάξεις του διατηρήθηκαν, σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 4 του ν. 147/1914, σε ισχύ στις νέες χώρες, προκύπτει ότι δημόσιες γαίες ήσαν οι αγροί, τα λιβάδια, οι χειμερινές και θερινές βοσκές, τα δάση και τα παρόμοια με αυτά, τα οποία ανήκαν κατά κυριότητα στο Τουρκικό Δημόσιο. Εξάλλου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 9, 19, 30, 68 και 71 του ίδιου νόμου (7ης Ραμαζάν 1274), επί των δημοσίων γαιών μόνο δικαίωμα διηνεκούς εξουσιάσεως (τεσσαρούφ) μπορούσε να αποκτηθεί από ιδιώτες, στους οποίους παραχωρούνταν προς τούτο οι γαίες αυτές, ενώ η περιοριζόμενη κατ’ αυτό τον τρόπο κυριότητα παρέμενε στο Τουρκικό Δημόσιο. Η παραχώρηση του δικαιώματος της διηνεκούς εξουσιάσεως δημόσιας γης γινόταν με τη χορήγηση έγγραφου τίτλου (ταπίου). Συνεπώς, στα κτήματα αυτά, ως δημόσια, χωρεί μεν έκτακτη χρησικτησία με τις προϋποθέσεις των διατάξεων των ν. 8 παρ. 1 (7.39), ν. 9 παρ. 1 Πανδ. (50.14), ν. 2 παρ. 20 Πανδ. (41.4) πρ. Πανδ. (44.3), ν. 76 παρ.1 Πανδ. (18.1) και 7 παρ. 3 Πανδ. (23.3) του Βυζαντινορρωμαϊκού δικαίου, που ίσχυε πριν από τον Αστικό Κώδικα, δηλαδή ύστερα από την άσκηση νομής επ’ αυτών με καλή πίστη και με διάνοια κυρίου για χρονικό διάστημα μιας συνεχούς τριακονταετίας, με δυνατότητα του χρησιδεσπόζοντος να συνυπολογίσει στο χρόνο της δικής του νομής και εκείνον του δικαιοπαρόχου του, εφόσον είχε γίνει με νόμιμο τρόπο καθολικός ή ειδικός διάδοχός του, αλλά η τριακονταετής νομή, με τα προαναφερόμενα προσόντα, πρέπει να έχει συμπληρωθεί μέχρι και στις 11 Σεπτεμβρίου 1915.

Ως προς το τρίτο θέμα,  με τη διάταξη του άρθρου 106 παρ. 1 του ν.δ/τος 118/1973, το οποίο έχει κωδικοποιηθεί στο νέο Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Λαχεία, που κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του νόμου 2961/2001 (ΦΕΚ Α` 266/22-11-2001) ορίζεται ότι, κατόπιν σχετικής ενστάσεως, υποβαλλόμενης σε κάθε στάση της δίκης ή και αυτεπαγγέλτως, αναστέλλεται η πρόοδος της δίκης επί της αγωγής και κάθε ενδίκου μέσου, αν για το αντικείμενο αυτής υπάρχει υποχρέωση καταβολής φόρου κληρονομιάς, κατά τις διατάξεις του νόμου αυτού, εφόσον δεν προσκομίζεται πιστοποιητικό του οικονομικού εφόρου, περί υποβολής της σχετικής κατά νόμο δηλώσεως φόρου κληρονομιάς ή περί εκδόσεως από τη φορολογική αρχή πράξεως επιβολής φόρου. Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται αναστολή της επισπευδομένης συζήτησης, μέχρι της εγχειρήσεως της σχετικής ως άνω δηλώσεως ή της εκδόσεως πράξεως, περί οφειλής ή μη φόρου. Η μη αναστολή της συζητήσεως, κατά τις επιταγές της διατάξεως αυτής, που επιδιώκει φορολογικούς σκοπούς, οι οποίοι μπορούν να επιτευχθούν και με άλλα μέσα, δηλαδή με ενέργειες των φορολογικών οργάνων, χωρίς να απαιτείται η εξαφάνιση της αποφάσεως, που δεν διέταξε την αναστολή, για την επίτευξη των επιδιωκομένων φορολογικών σκοπών, οι οποίοι δεν έχουν επίδραση στην έκβαση της δίκης και συνεπώς και στην ορθή απονομή της δικαιοσύνης, δεν δημιουργεί απαράδεκτο, που συνεπάγεται την εξαφάνιση της απόφασης, που δεν το διέταξε .

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή

Με βάση τα παραπάνω η αρχική εγγραφή στο Κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου στην οποία εμφανίζονταν ως δικαιούχος το Ελληνικό Δημόσιο ήταν ανακριβής και η διόρθωση μπορούσε να γίνει μόνο μετά από άσκηση αγωγής με βάση του άρθρο 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 περί κτηματολογίου . Παράλληλα , έπρεπε να αντιμετωπιστούν τα θέματα της νομιμότητας του εκδοθέντος πρωτοκόλλου κατάληψης του ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο και της διαδοχής του Ελληνικού Δημοσίου με βάση τη συνθήκη της Λωζάννης στα δικαιώματα που είχε το Οθωμανικό Κράτος στα εγκαταλειφθέντα από αυτό ακίνητα επί των νέων χωρών που κατέκτησε η Ελλάδα και απέκτησε την κυριότητα πολεμικώ δικαιώματι .

3. Συμπλήρωση του φακέλου – άσκηση αγωγής

Το γραφείο μας ετοίμασε το φάκελο της υπόθεσης και υπέβαλε τη σχετική αναγνωριστική αγωγή κυριότητας κατά του Ελληνικού Δημοσίου για λογαριασμό του ΑΑ ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ροδόπης ζητώντας την καταχώρισή του ως αποκλειστικού δικαιούχου επί του επίδικου ακινήτου με βάση το τίτλο κτήσης (ταπί) και επικουρικά με χρησικτησία σύμφωνα με τη διάταξη ου άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998. Η υπόθεση συζητήθηκε στο παραπάνω δικαστήριο με εισηγητή τον κτηματολογικό Δικαστή και κατά τη συζήτηση της αίτησης αναπτύχθηκαν τα επιχειρήματα υπέρ της νομιμότητας της αιτούμενης αγωγής και  προσκομίστηκαν όλα τα σχετικά αποδεικτικά μέσα στο δικαστήριο .

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 91/2012  απόφασή του το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ροδόπης έκανε δεκτή την αγωγή και αναγνώρισε την κυριότητα του ενάγοντος στο επίδικο ακίνητο.Το Ελληνικό Δημόσιο άσκησε έφεση κατά της απόφασης του πρωτοδικείου η οποία απορρίφθηκε  με την υπ’ αριθμ. 214/2014 απόφαση του Εφετείου Θράκης και στη συνέχεια άσκησε αίτηση αναίρεσης  η οποία απορρίφθηκε αμετάκλητα με την υπ’ αριθμ. 490/2017 απόφαση του Αρείου Πάγου.

Βλ. Πλήρες κείμενο της απόφασης του Εφετείου Θράκης με την πλήρη αιτιολογία του

ΕΦΕΤΕΙΟ_ΘΡΑΚΗΣ_2142014

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς, Ιωάννα Παπαδιαμαντή

Διόρθωση της ανακρίβειας με πρακτικό συμβιβασμού μεταξύ των κυρίων – Καταχώριση της ίδιας  (αριθμητικά ) θέσης στάθμευσης σε ΚΑΕΚ δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών –Άρνηση καταχώρισης του πρακτικού από τον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου –  Υποχρέωση καταχώρισης από τον Κτηματολογικό Δικαστή

Σχετικά με την υπόθεση

Σε πολυκατοικία στην Αθήνα όλα τα διαμερίσματα είχαν  τις δικές τους θέσεις στάθμευσης. Κατά τις πρώτες εγγραφές μία θέση στάθμευσης βρέθηκε καταχωρημένη σε δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες και συγκεκριμένα αντί να έχει η μία τη θέση 1 και η άλλη τη θέση 4 είχαν και οι δύο τη θέση 1. Ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου στον οποίο εξέθεσαν το πρόβλημα τους συνέστησε να κάνουν τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και να διορθώσουν την ανακριβή αναγράφοντας στο συμβόλαιο ποια ακριβώς θέση ανήκε σε κάθε διαμέρισμα . Ο εκ των ιδιοκτητών απευθύνθηκε σε δικηγόρο που άσκησε αίτηση διόρθωσης με βάση τη χρησικτησία η οποία , όμως , απορρίφθηκε με την αιτιολογία ότι δεν είναι δυνατή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία σε μη συνεστημένες αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίας και στη συγκεκριμένη περίπτωση οι θέσεις στάθμευσης δεν είχαν συσταθεί ως οριζόντιες ιδιοκτησίες με δικό τους ποσοστό συγκυριότητας .Στο σημείο αυτό της υπόθεσης οι ιδιοκτήτες απευθύνθηκαν στο γραφείο μας .

Το πρόβλημα

Το βασικό πρόβλημα που προκύπτει με την ( ορθώς ) προτεινόμενη λύση της τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών είναι ότι – εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων – για την τροποποίηση αυτή πρέπει να συμβληθεί το 100% των ιδιοκτητών της οικοδομής πράγμα πρακτικά αδύνατο. Από την άλλη η χρησικτησία δεν μπορούσε να λύσει το πρόβλημα γιατί δεν υπήρχε αυτοτέλεια των θέσεων στάθμευσης αφού αυτές αναφέρονταν ως παρακολουθήματα των διαμερισμάτων και σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου δεν είναι δυνατή η χρησικτησία σε μη συνεστημένες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Θα έπρεπε , λοιπόν, να αναζητηθεί κάποια άλλη λύση που να παρακάμπτει τα προβλήματα της τροποποίησης και να είναι εφικτή η διόρθωση της ανακρίβειας που ανέκυψαν στη συγκεκριμένη περίπτωση.

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση με διατάξεις που είχαν σχέση με

• Το νόμο 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας
• Άρθρο 6 παρ. 2  και 18 παρ. 1 Ν. 2664/1998
• 16 παρ. 5 Ν. 2664/1998
• Άρθρο 214^Α ΚΠολΔικ
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Με το άρθρο 214Α του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά το άρθρο 6 του ν 2479/1997, ρυθμίστηκε, σύμφωνα με τη Σύσταση του Συμβουλίου της Ευρώπης R(86) της 6.12.1986, ο δικονομικός θεσμός της απόπειρας συμβιβαστικής επίλυσης των διαφορών ως υποχρεωτική προδικασία της δίκης, με στόχο -στα πλαίσια του πνεύματος επιτάχυνσης της απονομής της δικαιοσύνης- αφενός την ταχύτερη, απλούστερη και αφετέρου ουσιαστικότερη επίλυση ορισμένων από τις σοβαρότερες και δυσχερέστερες ιδιωτικές διαφορές αρμοδιότητας Πολυμελούς Πρωτοδικείου, καθότι οι διάδικοι και οι δικηγόροι τους, γνωρίζοντας καλύτερα από κάθε τρίτο την αλήθεια και τις ασθενείς πλευρές της απόψεως τους, δύνανται, αδέσμευτοι από δικονομικούς τύπους και από τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, να εξεύρουν την αμοιβαίως συμφερότερη λύση. Στις τελευταίες περιλαμβάνεται και η αγωγή τοι) άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998, με την οποία ζητείται η αναγνώριση του εμπράγματου δικαιώματος του ενάγοντος και η διόρθωση της πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία, της οποίας o χαρακτήρας είναι διπλός, δηλαδή αφενός της αναγνωριστικής (ή διεκδικητικής) της κυριότητας του ακινήτου αγωγής και αφετέρου της αίτησης διόρθωσης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία (ανάλογης της αίτησης της προβλεπόμενης από το άρθρο 791 του ΚΠολΔ), η σχέση δε μεταξύ τους είναι αυτή του κυρίου και παρεπόμενου αιτήματος.

Η διόρθωση των αρχικών ανακριβών εγγραφών γίνεται με την άσκηση αγωγής ή αίτησης αλλά η νομολογία έχει δεχτεί και άλλους τρόπους διόρθωσης όπως π.χ. ότι μπορεί να γίνει και με πρακτικό συμβιβασμού που έχει καταρτιστεί μεταξύ των διαδίκων μερών και το οποίο επικυρώνεται από το δικαστήριο. Μετά την επικύρωση αυτή το πρακτικό αυτό μπορεί να καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και να επιλυθεί έτσι η διαφορά χωρίς απόφαση του δικαστηρίου

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή

Με βάση τα παραπάνω η αρχική εγγραφή στα Κτηματολογικά φύλλα των 2  ακινήτων στα οποία εμφανίζονταν ως δικαιούχοι της ίδιας θέσης στάθμευσης δύο διαφορετικές ιδιοκτησίες ήταν ανακριβής και η διόρθωση μπορούσε να γίνει είτε μετά από άσκηση αγωγής με βάση του άρθρο 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 περί κτηματολογίου είτε με πρακτικό συμβιβασμού.

3. Συμπλήρωση του φακέλου – άσκηση αγωγής – Κατάρτιση πρακτικού

Το γραφείο μας ετοίμασε το φάκελο της υπόθεσης και υπέβαλε τη σχετική αναγνωριστική αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 . Μετά την άσκηση της αγωγής τα διάδικα μέρη συμφώνησαν και κατάρτισαν πρακτικό συμβιβασμού με το οποίο αποτυπώνονταν η πραγματική κατάσταση και το υπέβαλαν σε έγκριση από το δικαστήριο. Το δικαστήριο επικύρωσε το πρακτικό και  κατατέθηκε στο κτηματολογικό γραφείο για να γίνουν οι αντίστοιχες διορθώσεις . Ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου αρνήθηκε την καταχώριση του πρακτικού και κατά της άρνησης ασκήθηκε αίτηση αντιρρήσεων του άρθρου 16 παρ. 5 Ν. 2664/1998 ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή Αθηνών. Η υπόθεση συζητήθηκε στο παραπάνω δικαστήριο και κατά τη συζήτηση της αίτησης αναπτύχθηκαν τα επιχειρήματα υπέρ της νομιμότητας της αιτούμενης αίτησης και  προσκομίστηκαν όλα τα σχετικά αποδεικτικά μέσα στο δικαστήριο και νομολογία που δέχονταν ότι το πρακτικό συμβιβασμού είναι από τις πράξεις οι οποίες καταχωρούνται στα κτηματολογικά φύλλα  .

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 2222/2018  απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών ( Κτηματολογικός Δικαστής ) έκανε δεκτή την αίτηση αντιρρήσεων και διέταξε την καταχώριση του πρακτικού συμβιβασμού στα ΚΑΕΚ των δύο ακινήτων

Βλ. Πλήρες κείμενο της απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών με την πλήρη αιτιολογία του όπως δημοσιεύτηκε στο νομικό περιοδικό ΑΡΜΕΝΟΠΟΥΛΟΣ του Δικηγορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης

ΜονΠρωτΑθ_2222-ΠΡΑΚΤΙΚΟ_ΣΥΜΒΙΒΑΣΜΟΥ-ΑΡΜΕΝΟΠΟΥΛΟΣ

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς, Μαρία Δεληγιάννη

Διεκδίκηση από το Δημόσιο έκτασης 50.769 τ.μ. ως δασικής έκτασης– Αγωγή κατά των κληρονόμων του αρχικού δικαιούχου με βάση αναρτημένο δασικό χάρτη – Η κυριότητα του ακινήτου είναι ανεξάρτητη από τον χαρακτήρα του ως δασικής ή μη έκτασης – Προϋποθέσεις κτήσης κυριότητας από το Δημόσιο στις Νέες Χώρες

Σχετικά με την υπόθεση

Οι κληρονόμοι Α με βάση διαδοχικές κληρονομικές επαγωγές από τους απώτερους κληρονόμους οι οποίοι έγιναν κύριοι με αγορά το έτος 1922 είχαν στη νομή και κατοχή τους αγροτική έκταση 50.769 τ.μ. την οποία μέχρι σήμερα καλλιεργούσαν και επιδοτούνταν για τις καλλιέργειες αυτές από τον ΟΠΕΚΕΠΕ. Το Ελληνικό Δημόσιο ισχυριζόμενο οτι το συγκεκριμένο κτήμα περιλαμβάνονταν σε μία ευρύτερη έκταση η οποία με βάση κυρωμένο το έτος 2010 δασικό χάρτη είχε χαρακτηριστεί ως δασική ζήτησε να διαγραφούν από το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου οι κληρονόμοι και να αναγραφεί ως δικαιούχος το Δημόσιο με βάση το εκ του νόμου τεκμήριο κυριότητας επί των δασικών εκτάσεων. Σε κάθε περίπτωση ισχυρίστηκε ότι το ακίνητο είχε περιέλθει στο Δημόσιο «πολεμικώ δικαιώματι» ως ευρισκόμενο στις Νέες Χώρες ( Ήπειρο – Μακεδονία – Θράκη ) τις οποίες απελευθέρωσε ο Ελληνικός Στρατός το 1912-.

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα που ανέκυψε στη συγκεκριμένη περίπτωση ήταν αν με την κύρωση του δασικού χάρτη μετά την  έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου περιήλθε στο ακίνητο στο Δημόσιο με βάση το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου στις δασικές εκτάσεις . Πρόσθετα , ακόμη και αν δεν ήταν δασική έκταση θα έπρεπε να αποδειχτεί ότι η έκταση αυτή δεν ανήκε στο οθωμανικό κράτος ή σε ανταλλαγέντα μουσουλμάνο υπήκοο της Οθωμανικής αυτοκρατορίας επί των περιουσιών των οποίων  υπεισήλθε στα δικαιώματα κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο .

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση με

• τα άρθρα  3, 8, 24 , και 30 του Οθωμανικού νόμου «περί γαιών» της 7^ης Ραμαζάν 1274 ( καθ’ ημάς 1856)
• Άρθρο 3 Ν. 998/1979 περί προστασίας των Δασών και των γένει δασικών εκτάσεων της χώρας
• Άρθρα 1 , 2 και 3 του β.δ. 17-11/1.12.1836 περί ιδιωτικών δασών
• Άρθρα 974, 976 , 1045 και 10541 ΑΚ
• Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
• Ν. 79 /1913 Περί κυρώσεως της μεταξύ Ελλάδος -Τουρκίας συμβάσεως ειρήνης
• Βυζαντινορωμαϊκό Δίκαιο
• Εμπράγματο Δίκαιο
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Με τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 και 3 του β.δ. της 17-11/01.12.1836 «περί ιδιωτικών δασών», που έχει ισχύ νόμου, αναγνωρίστηκε η κυριότητα του Δημοσίου επί των εκτάσεων ποι.) αποτελούσαν δάση, εκτός από εκείνες, οι οποίες πριν από την έναρξη του απελευθερωτικού αγώνα ανήκαν σε ιδιώτες. Για την αναγνώριση, όμως, των τίτλων ιδιοκτησίας αυτών από το Υπουργείο των Οικονομικών όφειλαν οι ιδιοκτήτες των δασικών εκτάσεων, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία ενός έτους από τη δημοσίευση του διατάγματος αυτού, να παρουσιάσουν στον Γραμματέα του Υπουργείου Οικονομικών τους τίτλους αυτούς. Μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής, όλα τα δάση, για τα οποία δεν παρουσιάστηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας, θεωρούντο  ως δημόσια δάση με τεκμήριο κυριότητας υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου. Προϋπόθεση, όμως, του τεκμηρίου είναι η ύπαρξη δάσους κατά τον χρόνο αυτόν. Θεωρείτο, δει δάσος, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, κάθε έκταση εδάφους που καλύπτεται ολικά ή μερικά από άγρια ξυλώδη φυτά, οποιωνδήποτε διαστάσεων και ηλικίας τα οποία προορίζονται για την παραγωγή ξυλείας και άλλων προϊόντων, σύμφωνα με τον ορισμό του δάσους που περιέχεται στη διάταξη του άρθρου 1 του ν. ΛΧΝ  /1888 «περί διακρίσεως και οριοθεσίας των δασών» και ο οποίος επαναλαμβάνεται στα κείμενα όλων των δασικών κωδίκων που ίσχυσαν μέχρι σήμερα.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 3, 8, 24, 30 του Οθωμανικού Νόμου «περί Γαιών» της 7ης του μηνός Ραμαζάν του έτους Εγίρας 1274 (21.04.1858), του οποίου οι διατάξεις διατηρήθηκαν σε ισχύ στις Νέες Χώρες που διατελούσαν προηγουμένως υπό την άμεση κυριαρχία του Οθωμανικού Κράτους, με το άρθρο 2 παρ. 4 του ν. 147/1914, προκύπτει ότι επί δημοσίων γαιών, τις οποίες αποτελούσαν οι αγροί, τα δάση κ.λπ. , και των οποίων η κυριότητα ανήκει στο Δημόσιο, αποκτάται από τους ιδιώτες ιδιόρρυθμο δικαίωμα διηνεκούς εξουσίασης (τεσσαρούφ) ου ισοδυναμεί με μίσθωση αορίστου χρόνου κατά παραχώρηση του Δ οσίου, το οποίο έχει και διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου, υπέρ του οποίου έγινε η παραχώρηση του τίτλου (ταπίου). Κατά, δε, το άρθρο 78 του νόμου αυτού, το δικαίωμα αυτό εξουσίασης αποκτάται ακόμη αυτοτελώς, χωρίς να απαιτείται η έκδοση τίτλου και με την επί συνεχή δεκαετία, χωρίς δικαστική αμφισβήτηση, καλλιέργεια του αγρού. Η μόνη αρχή για την παραχώρηση του δικαιώματος αυτού της «διηνεκούς εξουσιάσεως» ήταν το Υπουργείο του Κτηματολογίου, που συστάθηκε με τον νόμο περί Ταπίων της 19ης Τζεμαζ!0ύλ Αχίρ (1275 Εγίρας, καθ’ ημάς 24.01.1859), ο οποίος ρύθμισε οριστικά το θέμα της διαχείρισης των γαιών, και σύμφωνα με τον οποίον ο αρμόδιος υπάλληλος του Κτηματολογίου είναι εκείνος που συμβάλλεται με τον Ιδιώτη ως (ψιλός) κύριος του ακινήτου (άρθρο 36 του Νόμου περί Γαιών), η, δε, σύμπραξή του έχει, ε:κτός των άλλ.ων, και το νόημα της συγκατάθεσης του Δημοσίου για τη μεταβίβαση του δικαιώματος τεσσαρούφ και συνεπώς η σύμπραξη αυτή του Δημοσίου, που γίνεται αποκλειστικά και μόνον μέσω της διαδικασίας της καταγραφής (μεταγραφής) στα κτηματολογικά βιβλία, αποτελεί συστατικό στοιχείο της νομικής ύπαρξης της μεταβιβαστικής πράξης. Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών του Νόμου περί Γαιών προς τα άρθρα 2 και 3 των οδηγιών της 23 Μουχαρέμ 1293 (07.02.1921) και της από 28 Σεφέρ 1304 εγκυκλίου του Υπουργείου Δικαιοσύνης προκύπτει ότι το δικαίωμα εξουσίασης έχει εφαρμογή μόνον επί των καλλιεργησίμων γαιών και όχι επί των δασών, τα οποία εξουσιάζονται μόνον με την έκδοση ειδικού τίτλου (ταπίου) με τους όρους των πιο πάνω διατάξεων, δεδομένου ότι προϋπόθεση του δικαιώματος μόνιμης εγκατάστασης, κατά το προπαρατεθέν άρθρο 78 του Νόμου περί Γαιών, είναι όχι μόνον η κατοχή (εξουσίαση) του κτήματος επί συνεχή δεκαετία, αλλά η καλλιέργεια αυτού (ΟλΑΠ 409/1963 ΝΟΒ 12. 1997, ΑΠ 671/1974 ΑρχΝ ΙΣΤ. 260). Αυτή η κτήση του δικαιώματος της εξουσίασης με δεκαετή κατοχή αναγνωρίστηκε και από το άρθρο 2 του υπ’ αριθ. 2468 διατάγματος της προσωρινής Κυβέρνησης της Θεσσαλονίκης, το οποίο κυρώθηκε με τον νόμο 1972/1917, καθώς και από το άρθρο 50 του νόμου 2052/1920, εφ’ όσον η δεκαετία της κατοχής συμπληρώθηκε μέχρι τις 20 Μαΐου 1917. Με το άρθρο 49 του τελευταίου αυτού νόμου ορίστη περαιτέρω ότι όποιος έχει το δικαίωμα εξουσίασης αποκτά δικαίωμα πλήρους και αμετάκλητης κυριότητας, κατά τα 4/5 εξ αδιαιρέτου του κτήματος, το δε Δημόσιο δικαίωμα συγκυριότητας και συνδιακατοχής κατά το υπόλοιπο 1/5/ όμως, το δικαίωμα αυτό του Ελληνικού Δημοσίου; δυνάμει των άρθρων 101-104 του διατάγματος της 11/12.11.1929, που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 2 του ν. 4249/1929 και τροποποιήθηκε με τα άρθρα 171 18 και 19 του νόμου 1540/1938, περιήλθε, αυτοδικαίως και χωρίς εγγραφή στα βιβλία των μεταγραφών, στους κατά την έναρξη της ισχύος του διατάγματος αυτού συνιδιοκτήτες των 4/5 (ΑΠ 308/2008 ΕλλΔνη 50. 437

2.. Συμπλήρωση του φακέλου – Προτάσεις αντίκρουσης της αγωγής του Ελληνικού Δημοσίου  

Το γραφείο μας ετοίμασε το φάκελο της υπόθεσης και κατέθεσε προτάσεις και σειρά εγγράφων τα οποία αποδείκνυαν ότι αφενός μεν η επίδικη έκταση δεν είχε δασικό χαρακτήρα κατά το χρόνο απελευθέρωσης από την οθωμανική κυριαρχία και πολύ περισσότερο το έτος 1836 αλλά ήταν καλλιεργήσιμη γή η οποία είχε περιέλθει στην κατοχή με βάση τίτλους κυριότητας ( ταπιά ) που είχαν καταχωρηθεί στο Αυτοκρατορικό Κτηματολόγιο . Ως προς τον δικαιούχο αυτός ήταν κατά το θρήσκευμα χριστιανός ιταλικής καταγωγής και συνεπώς δεν ανήκε στην κατηγορία των ανταλλάξιμων μουσουλμάνων .

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 335/2018 απόφασή του ο  Κτηματολογικός Δικαστής Κιλκίς Θεσσαλονίκης δέχθηκε ότι η επίδικη έκταση δεν είχε δασικό χαρακτήρα αλλά γεωργικό και ο πωλητής από τον οποίο οι δικαιοπάροχοι των εναγόμενων απέκτησαν νόμιμα το δικαίωμα κυριότητας με βάση τίτλο κυριότητας του έτος 1922 με αγορά από τον δικαιούχο προς τον οποίο είχε παραχωρηθεί νόμιμα με ταπιά. Ενόψει των ανω τέρω γενομένων δεκτών απέρριψε στο σύνολό της την αγωγή του Ελληνικού Δημοσίου

Βλ. Πλήρες κείμενο απόφασης

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς, Γιάννης Κεχαγιόγλου

Ανακριβής εγγραφή ως προς το εμβαδόν του ακινήτου και διαφορά από το πραγματικό  – Διόρθωση αυτού στο πραγματικό – Μη αναγραφή των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου – Συμπλήρωση των ποσοστών με βάση την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας  

Σχετικά με την υπόθεση

Η κ. Θ.Σ. είχε στην κυριότητά της μία οριζόντια ιδιοκτησία που βρίσκονταν σε έναν όροφο μίας οικοδομής κείμενης  στο Δήμο Θεσσαλονίκης εμβαδού 493 τ.μ. . Η ιδιοκτησία αυτή κατά τις πρώτες εγγραφές στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου παρουσίαζε τις εξής ανακρίβειες 1^ον Αντί του πραγματικού εμβαδού του ακινήτου που ήταν 493 τ.μ. αναγράφονταν 280 τ.μ. και 2^ον Δεν αναγράφονταν καθόλου το ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου που ανήκε στην συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία.

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι σύνθετο και έχει σχέση με τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να γίνει η διόρθωση και τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας. Ο κλασσικός τρόπος  είναι η τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας ο οποίος , όμως , παρουσιάζει την ιδιομορφία ότι θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο στο οποίο θα κληθούν να υπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες της οικοδομής , πράγμα αδύνατο σε οικοδομές με πολλούς συνιδιοκτήτες και ιδιαίτερα σε παλιές οικοδομές όπου υπάρχουν κληρονομικές διαδοχές ή άγνωστοι ιδιοκτήτες . Θα έπρεπε , λοιπό, να βρεθεί ένας τρόπος διόρθωσης ο οποίος να μην απαιτεί τη σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυόροφης οικοδομής και να είναι νόμιμος ώστε να μπορεί να καταχωρηθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου .

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση

• Άρθρο 12  Ν. 2664/1998 σχετικά με την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία
• Άρθρο 6 παρ. 8 Ν. 2664/1998
• Άρθρο 1, 3, 6  Ν. 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας
• Εμπράγματο Δίκαιο
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Στις περιπτώσεις όπου στις πρώτες εγγραφές τα περιγραφικά ή γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου είναι ανακριβή εκείνος που καταχωρίστηκε ως δικαιούχος καθώς και κάθε καθολικός ή ειδικός διάδοχός του μπορεί να ζητήσει με αίτησή του η οποία υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή (και μέχρι τον ορισμό του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της περιφέρειας του Κτηματολογικού Γραφείου) τη διόρθωση στοιχείων της πρώτης εγγραφής, περιγραφικών και γεωμετρικών. Ως «περιγραφικά» στοιχεία του ακινήτου νοούνται τα στοιχεία που αναφέρονται στην περιγραφή του ακινήτου όπως είναι το εγγραπτέο δικαίωμα, ο τρόπος και ο τίτλος κτήσης, το ιδιοκτησιακό αντικείμενο και ως «γεωμετρικά» στοιχεία νοούνται το εμβαδόν, το σχήμα, οι πλευρικές διαστάσεις αυτού, η θέση του ακινήτου, οι συντεταγμένες ή εξαρτήσεις κορυφών, τα σημεία τομής της περιμέτρου του γεωτεμαχίου με τις πλευρές των ομόρων και γενικά τα γεωμετρικά στοιχεία που προσδιορίζουν την ταυτότητα του ακινήτου. Με την αίτηση αυτή δεν επιτρέπεται να τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια ομόρων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών .

Η διασταλτική ερμηνεία της διάταξης έχει τύχει ευρείας εφαρμογής από τη νομολογία μας και έχει κριθεί ότι με τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 8 μπορούν να διορθωθούν ανακριβείς εγγραφές που αφορούν την ύπαρξη οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, το είδος (πλήρης ή ψιλή κυριότητα) του εμπράγματου δικαιώματος, τη διεύθυνση ή τον όροφο που κείται το ακίνητο, την προσθήκη του αριθμού εσωτερικής αρίθμησης του ορόφου, την αιτία κτήσης, τον τίτλο κτήσης, τη διαγραφή τίτλων κτήσης, τον τόμο και αριθμό μεταγραφής, το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου που συνέταξε το συμβόλαιο, τα ποσοστά συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου που αναλογούν σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, τα ποσοστά συγκυριότητας επί του ακινήτου εκάστου των συγκυρίων, την ύπαρξη ή μή παρακολουθήματος, τα στοιχεία ταυτότητας των συμβαλλομένων όπως ονοματεπώνυμο πατέρα, αριθμό ταυτότητας ή τα ονοματεπώνυμα των γονέων , τον αριθμό φορολογικού μητρώου ,  το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χώρου στάθμευσης, την κατάργηση ΚΑΕΚ που αντιστοιχεί σε ανύπαρκτη ιδιοκτησία, τη διόρθωση του τρόπου κτήσης από χρησικτησία σε κληρονομία και από τρόπο κτήσης κληρονομία ή δωρεά σε χρησικτησία, τη διόρθωση του τρόπου και της αιτίας κτήσης από παράγωγο σε χρησικτησία και τη διαγραφή του τίτλου κτήσης, τη διόρθωση της φύσης του γεωτεμαχίου από αγρός σε οικόπεδο, τη διαγραφή ανύπαρκτου προσώπου δικαιούχου, τη διαγραφή ανύπαρκτης ιδιοκτησίας, την καταχώριση στα κτηματολογικά φύλλα της οικοδομής του κανονισμού διοικήσεως οικοδομής κλπ ,

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή

Η παραπάνω ανακριβής εγγραφή αφορούσε το εμβαδόν της οριζόντιας ιδιοκτησίας  και την μη αναγραφή του ποσοστού συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου . Το μέν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου προέκυπτε από την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και μπορούσε να γίνει η διόρθωση με αναγωγή στην παραπάνω πράξη. Για το εμβαδόν όμως της οριζόντιας ιδιοκτησίας θα έπρεπε να πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 8 του άρθρου 6 και στη συγκεκριμένη περίπτωση πληρούνταν οι δύο προϋποθέσεις του νόμου αφού 1^ον η ανακρίβεια αφορούσε τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου ( εμβαδόν) και 2^ον δεν υπήρχε αμφισβήτηση ομόρων ακινήτων αφού η οριζόντια ιδιοκτησία καταλάμβανε ολόκληρο τον όροφο .

3. Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης

Το γραφείο μας ετοίμασε το φάκελο της υπόθεσης στον οποίο συμπεριέλαβε την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας , την άδεια της οικοδομής και την κάτοψη του ορόφου , τεχνική έκθεση του μηχανικού με περιγραφή της οριζόντιας ιδιοκτησίας και νομική έκθεση σχετικά με την ύπαρξη των οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής και υπέβαλε τη σχετική αίτηση του άρθρο 6 παρ. 8 του Ν. 2664/1998 προς τον Κτηματολογικό Δικαστή Θεσσαλονίκης για τη διόρθωση των αναφερόμενων ανακριβών εγγραφών ..

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 9163/2017 απόφασή του η Κτηματολογικός Δικαστής Θεσσαλονίκης δέχθηκε ότι η αιτούμενη διόρθωση της ανακρίβειας υπάγονταν στην περίπτωση που περιγράφει η παρ. 8 του άρθρου 6 , έκανε δεκτή την αίτηση και διέταξε τη διόρθωση του εμβαδού που αναγράφονταν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ώστε αντί του αναγραφόμενου εμβαδού 280 τ.μ. να καταχωριστεί το ορθό εμβαδόν  493 τ.μ. και να συμπληρωθούν τα ποσοστά συγκυριότητας του ακινήτου επί του γεωτεμαχίου με τον τίτλο κτήσης του .

Βλ. Πλήρες κείμενο απόφασης

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς, Γιάννης Κεχαγιόγλου