Με την προθεσμία για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών διαπιστώνω κάθε μέρα την αγωνία τόσο των δικηγόρων όσο και των ιδιοκτητών για να καταχωρήσουν το διαμέρισμα στο οποίο μένουν επί χρόνια αλλά το έχουν αποκτήσει με προσύμφωνο τα οποία έχουν καταρτίσει με τον εργολάβο κατασκευαστή χωρίς τη σύμπραξη των οικοπεδούχων οπότε δεν μπορεί να γίνει και εκτέλεση του προσυμφώνου. Όπως είναι γνωστό όσοι αγοράσει διαμερίσματα με προσύμφωνα πριν από 20, 30, 40 ή 50 χρόνια είναι ότι δεν μπορούν να δηλώσουν τις ιδιοκτησίες τους στο κτηματολόγιο αφού δεν υπάρχει για το συγκεκριμένο διαμέρισμα συνεστημένη οριζόντια ιδιοκτησία με οριστικό συμβόλαιο νόμιμα μεταγραμμένο . Οι ιδιοκτησίες αυτές είναι χιλιάδες αλλά δεν είναι εμφανείς γιατί περιλαμβάνονται στα εναπομείναντα χιλιοστά του οικοπέδου και κρύβονται είτε κάτω από τα χιλιοστά του ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ σε κάθε γεωτεμάχιο όπου έχει αναγερθεί οικοδομή χωρίς να υπάρχει αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε είναι εντελώς «αόρατα» και δεν εμφανίζονται καθόλου. Το πρόβλημα επιτείνεται και από το γεγονός ότι με την παρέλευση τόσο μεγάλου χρονικού διαστήματος δεν είναι δυνατή η σύνταξη οριστικού σε εκτέλεση του προσυμφώνου αφού δεν υπάρχουν εν ζωή οι εδαφοκτήτες ή ο εργολάβος κατασκευαστής .
Το ερώτημα, λοιπόν, είναι τι θα γίνει με αυτές τις ιδιοκτησίες στο κτηματολόγιο: Θα περιέλθουν στο Δημόσιο; Θα παραμείνουν «αόρατες» ; Και για πόσο καιρό ;
Είναι εφικτή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία ;
Επ’ αυτού ο Άρειος Πάγος δέχεται ότι αποκλείεται η σύσταση χωριστής κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος με χρησικτησία ή με άλλους τρόπους, πλην των περιπτώσεων που προβλέπονται από το νόμο δηλαδή και η χρησικτησία. Η μόνη περίπτωση που δέχεται την κτήση κυριότητας με χρησικτησία είναι μόνο επί συνεστημένης ήδη χωριστής κυριότητας ορόφου ή διαμερίσματος (ΑΠ 1225/2018, ΑΠ 642/2012, ΑΠ 56/2011, ΑΠ 502/2001). Η θέση αυτή του Αρείου Πάγου αποκλείει την κτήση κυριότητας με χρησικτησία στις περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει από την αρχή πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών για το σύνολο των διαμερισμάτων της οικοδομής
Η θέση , όμως, αυτή αποκλείει την κτήση κυριότητας με χρησικτησία όταν σε μία οικοδομή δεν έγινε αρχική σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή αυτής, πλην όμως η οικοδομή έχει υπαχθεί δυνάμει διαδοχικών μερικότερων συμβάσεων σύστασης οροφοκτησίας και αγοραπωλησίας στο καθεστώς των διατάξεων του Ν.3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, Αυτός ο τρόπος ήταν ιδιαίτερα διαδεδομένος και έτσι γίνονταν όλες οι πωλήσεις διαμερισμάτων στην Βόρεια Ελλάδα και ιδιαίτερα στη Θεσσαλονίκη. Η πρακτική αυτή ( των μερικών συστάσεων) ήταν απόλυτα νόμιμη, την δέχονταν προς μεταγραφή τα οικεία υποθηκοφυλακεία και φυσικά την δέχεται και ο Άρειος Πάγος. Το πρόβλημα αυτό δεν υφίσταται στην Αττική γιατί σε αντίθεση με την Βόρεια Ελλάδα η τακτική ήταν να γίνεται και να μεταγράφεται συμβολαιογραφική πράξη σύστασης αμέσως μετά την έκδοση της άδειας οικοδομής για το σύνολο της οικοδομής , άρα εφόσον υπάρχει αρχική σύσταση αρχίζει από το χρόνο μεταγραφής της πράξης αυτής να μετρά ο χρόνος της χρησικτησίας.
Με βάση τα παραπάνω τα δικαστήρια ακολουθώντας την κρατούσα άποψη απορρίπτουν όλες τις αιτήσεις ή αγωγές με τρόπο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία αν ο δικαιούχος δεν επικαλείται πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Ακόμη και η (ορθή νομικά) άποψη ότι μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία στην τελευταία οριζόντια ιδιοκτησία έχει αποκλειστεί με την ΑΠ 107/2023 απόφαση .
Επιλύεται το πρόβλημα με την νομοθετική ρύθμιση για την εκτέλεση των παλαιών προσυμφώνων ;
Ως λύση στο πρόβλημα προβάλλεται οτι με την πρόσφατη νομοθετική πρωτοβουλία του άρθρου 18 του Ν. 5142/2024 ορίζεται ότι μπορούν να εκτελεστούν προσύμφωνα με αυτοσύμβαση που συνετάγησαν μέχρι 31.08.2004 χωρίς φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα των πωλητών. Πρόκειται για μή λύση και αυτό θα διαπιστωθεί στην πράξη. Το πρόβλημα που δεν προχώρησαν οι προηγούμενες ρυθμίσεις με το ίδιο ή παρεμφερές περιεχόμενο εντοπίζεται στο ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ανεκτέλεστων προσυμφώνων έχει συνταγεί με την παρουσία μόνο του εργολάβου χωρίς τη συμμετοχή των οικοπεδούχων γιατί το προσύμφωνο είναι μία όπου ο μεν εργολάβος μεταβιβάζει το κτίσμα ( ενοχική σύμβαση) και ο οικοπεδούχος το ανάλογο ποσοστό επί του οικοπέδου ( εμπράγματη σύμβαση) . Η εκτέλεση του προσυμφώνου , όμως, απαιτεί την υποχρέωση μεταβίβασης του ακινήτου να έχει αναλάβει όχι μόνο ο ιδιοκτήτης του κτίσματος ( ο εργολάβος) αλλά και ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου ( ο οικοπεδούχος) που έχει το εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου. Χωρίς τη συμμετοχή στο προσύμφωνο του οικοπεδούχου δεν μπορεί να γίνει εκτέλεση ουδενός προσυμφώνου. Συνεπώς, η νέα ρύθμιση θα αποτύχει όπως απέτυχαν και όλες οι προηγούμενες αφού δεν μπορεί να εκτελεστεί προσύμφωνο με αυτοσύμβαση με μόνο συμβαλλόμενο τον εργολάβο. Υπάρχει μόνο μία εξαίρεση: Η μεταβίβαση των ποσοστών από τον οικοπεδούχο πρός τον εργολάβο η οποία είναι και η μόνη που καταλαμβάνεται από την πρόσφατη ρύθμιση.
Ποια είναι η λύση στο πρόβλημα ;
Η πρόταση υπάρχει στο τραπέζι , την έχω επαναλάβει και υποστηρίξει από καιρό και είναι η πρόταση η οποία αποτελεί τη μόνη λύση για το συγκεκριμένο πρόβλημα. Να ισχύσει η ρύθμιση που ισχύει και για γεωτεμάχια ( εξουσίαση με διάνοια κυρίου πράγματος δεκτικό αυτοτελούς εξουσίασης). Η διάκριση μεταξύ γεωτεμαχίων και διαμερισμάτων στις προϋποθέσεις της χρησικτησίας είναι ακατανόητη αφού οι λόγοι που δικαιολογούν γενικά το θεσμό της χρησικτησίας συντρέχουν και σ’ αυτή την περίπτωση, δεδομένου οτι ο διαιρετός χώρος (διαμέρισμα, κατάστημα, θέση στάθμευσης κ.λπ.) εμφανίζει έντονη ιδιομορφία αφού διαθέτει εκ της φύσεως του αυτοτέλεια, στο βαθμό που δημιουργείται προς εξυπηρέτηση αυτοτελούς σκοπού διακριτού από εκείνον της οικοδομής ή των άλλων διαιρετών χώρων αυτής, και, επομένως, είναι πράγμα δεκτικό αυτοτελούς φυσικής εξουσίασης με διάνοια κυρίου.
Συνεπώς, αυτό που πρέπει να γίνει είναι να συμπληρωθεί ο Ν. 3741/1929 και να θεσμοθετηθεί με νομοθετική πρωτοβουλία ο θεσμός της χρησικτησίας και στους διαιρετούς και αυτοτελείς χώρους της οικοδομής όπως ακριβώς ισχύει και στα οικόπεδα ( ΑΚ 1045). Με τη ρύθμιση αυτή όσοι έχουν τα προσόντα της χρησικτησίας ( άσκηση 20ετούς νομής επί του διαμερίσματος ) έχουν τη δυνατότητα να κάνουν κανονικότατα οριστικό συμβόλαιο, το Δημόσιο εισπράττει τον ίδιο φόρο μεταβίβασης που προσδοκά ότι θα εισπράξει με την εκτέλεση του προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται από συμβολαιογράφο και καταχωρείται κανονικά στο κτηματολόγιο και έτσι έχουμε ένα ολοκληρωμένο κτηματολόγιο χωρίς “άγνωστους” ιδιοκτήτες , αγωγές κατά του Δημοσίου και άλλα προβλήματα
