Ανακριβής εγγραφή ως προς το εμβαδόν του ακινήτου και διαφορά από το πραγματικό – Διόρθωση αυτού στο πραγματικό – Μη αναγραφή των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου – Συμπλήρωση των ποσοστών με βάση την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας
Σχετικά με την υπόθεση
Η κ. Θ.Σ. είχε στην κυριότητά της μία οριζόντια ιδιοκτησία που βρίσκονταν σε έναν όροφο μίας οικοδομής κείμενης στο Δήμο Θεσσαλονίκης εμβαδού 493 τ.μ. . Η ιδιοκτησία αυτή κατά τις πρώτες εγγραφές στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου παρουσίαζε τις εξής ανακρίβειες 1ον Αντί του πραγματικού εμβαδού του ακινήτου που ήταν 493 τ.μ. αναγράφονταν 280 τ.μ. και 2ον Δεν αναγράφονταν καθόλου το ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου που ανήκε στην συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία.
Το πρόβλημα
Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι σύνθετο και έχει σχέση με τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να γίνει η διόρθωση και τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας. Ο κλασσικός τρόπος είναι η τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας ο οποίος , όμως , παρουσιάζει την ιδιομορφία ότι θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο στο οποίο θα κληθούν να υπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες της οικοδομής , πράγμα αδύνατο σε οικοδομές με πολλούς συνιδιοκτήτες και ιδιαίτερα σε παλιές οικοδομές όπου υπάρχουν κληρονομικές διαδοχές ή άγνωστοι ιδιοκτήτες . Θα έπρεπε , λοιπό, να βρεθεί ένας τρόπος διόρθωσης ο οποίος να μην απαιτεί τη σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυόροφης οικοδομής και να είναι νόμιμος ώστε να μπορεί να καταχωρηθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου .
Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση
- Άρθρο 12 Ν. 2664/1998 σχετικά με την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία
- Άρθρο 6 παρ. 8 Ν. 2664/1998
- Άρθρο 1, 3, 6 Ν. 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας
- Εμπράγματο Δίκαιο
- Κτηματολογικό Δίκαιο
Η λύση του
- Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση
Στις περιπτώσεις όπου στις πρώτες εγγραφές τα περιγραφικά ή γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου είναι ανακριβή εκείνος που καταχωρίστηκε ως δικαιούχος καθώς και κάθε καθολικός ή ειδικός διάδοχός του μπορεί να ζητήσει με αίτησή του η οποία υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή (και μέχρι τον ορισμό του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της περιφέρειας του Κτηματολογικού Γραφείου) τη διόρθωση στοιχείων της πρώτης εγγραφής, περιγραφικών και γεωμετρικών. Ως «περιγραφικά» στοιχεία του ακινήτου νοούνται τα στοιχεία που αναφέρονται στην περιγραφή του ακινήτου όπως είναι το εγγραπτέο δικαίωμα, ο τρόπος και ο τίτλος κτήσης, το ιδιοκτησιακό αντικείμενο και ως «γεωμετρικά» στοιχεία νοούνται το εμβαδόν, το σχήμα, οι πλευρικές διαστάσεις αυτού, η θέση του ακινήτου, οι συντεταγμένες ή εξαρτήσεις κορυφών, τα σημεία τομής της περιμέτρου του γεωτεμαχίου με τις πλευρές των ομόρων και γενικά τα γεωμετρικά στοιχεία που προσδιορίζουν την ταυτότητα του ακινήτου. Με την αίτηση αυτή δεν επιτρέπεται να τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια ομόρων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών .
Η διασταλτική ερμηνεία της διάταξης έχει τύχει ευρείας εφαρμογής από τη νομολογία μας και έχει κριθεί ότι με τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 8 μπορούν να διορθωθούν ανακριβείς εγγραφές που αφορούν την ύπαρξη οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, το είδος (πλήρης ή ψιλή κυριότητα) του εμπράγματου δικαιώματος, τη διεύθυνση ή τον όροφο που κείται το ακίνητο, την προσθήκη του αριθμού εσωτερικής αρίθμησης του ορόφου, την αιτία κτήσης, τον τίτλο κτήσης, τη διαγραφή τίτλων κτήσης, τον τόμο και αριθμό μεταγραφής, το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου που συνέταξε το συμβόλαιο, τα ποσοστά συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου που αναλογούν σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, τα ποσοστά συγκυριότητας επί του ακινήτου εκάστου των συγκυρίων, την ύπαρξη ή μή παρακολουθήματος, τα στοιχεία ταυτότητας των συμβαλλομένων όπως ονοματεπώνυμο πατέρα, αριθμό ταυτότητας ή τα ονοματεπώνυμα των γονέων , τον αριθμό φορολογικού μητρώου , το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χώρου στάθμευσης, την κατάργηση ΚΑΕΚ που αντιστοιχεί σε ανύπαρκτη ιδιοκτησία, τη διόρθωση του τρόπου κτήσης από χρησικτησία σε κληρονομία και από τρόπο κτήσης κληρονομία ή δωρεά σε χρησικτησία, τη διόρθωση του τρόπου και της αιτίας κτήσης από παράγωγο σε χρησικτησία και τη διαγραφή του τίτλου κτήσης, τη διόρθωση της φύσης του γεωτεμαχίου από αγρός σε οικόπεδο, τη διαγραφή ανύπαρκτου προσώπου δικαιούχου, τη διαγραφή ανύπαρκτης ιδιοκτησίας, την καταχώριση στα κτηματολογικά φύλλα της οικοδομής του κανονισμού διοικήσεως οικοδομής κλπ ,
- Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή
Η παραπάνω ανακριβής εγγραφή αφορούσε το εμβαδόν της οριζόντιας ιδιοκτησίας και την μη αναγραφή του ποσοστού συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου . Το μέν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου προέκυπτε από την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και μπορούσε να γίνει η διόρθωση με αναγωγή στην παραπάνω πράξη. Για το εμβαδόν όμως της οριζόντιας ιδιοκτησίας θα έπρεπε να πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 8 του άρθρου 6 και στη συγκεκριμένη περίπτωση πληρούνταν οι δύο προϋποθέσεις του νόμου αφού 1ον η ανακρίβεια αφορούσε τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου ( εμβαδόν) και 2ον δεν υπήρχε αμφισβήτηση ομόρων ακινήτων αφού η οριζόντια ιδιοκτησία καταλάμβανε ολόκληρο τον όροφο .
- Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης
Το γραφείο μας ετοίμασε το φάκελο της υπόθεσης στον οποίο συμπεριέλαβε την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας , την άδεια της οικοδομής και την κάτοψη του ορόφου , τεχνική έκθεση του μηχανικού με περιγραφή της οριζόντιας ιδιοκτησίας και νομική έκθεση σχετικά με την ύπαρξη των οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής και υπέβαλε τη σχετική αίτηση του άρθρο 6 παρ. 8 του Ν. 2664/1998 προς τον Κτηματολογικό Δικαστή Θεσσαλονίκης για τη διόρθωση των αναφερόμενων ανακριβών εγγραφών ..
Αποτέλεσμα
Με την υπ’ αριθμ. 9163/2017 απόφασή του η Κτηματολογικός Δικαστής Θεσσαλονίκης δέχθηκε ότι η αιτούμενη διόρθωση της ανακρίβειας υπάγονταν στην περίπτωση που περιγράφει η παρ. 8 του άρθρου 6 , έκανε δεκτή την αίτηση και διέταξε τη διόρθωση του εμβαδού που αναγράφονταν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ώστε αντί του αναγραφόμενου εμβαδού 280 τ.μ. να καταχωριστεί το ορθό εμβαδόν 493 τ.μ. και να συμπληρωθούν τα ποσοστά συγκυριότητας του ακινήτου επί του γεωτεμαχίου με τον τίτλο κτήσης του .
Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση
Γιώργος Μαγουλάς, Γιάννης Κεχαγιόγλου
