Ερώτημα αν πωλητής ενός γεωτεμαχίου νομιμοποιείται να ασκήσει αίτηση για διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής ή δεν έχει έννομο συμφέρον να το πράξει αφού πλέον δεν είναι κύριος του ακινήτου και αυτό το δικαίωμα το έχει πλέον μόνο ο αγοραστής;

Ανακριβής εγγραφή ως προς το εμβαδόν του ακινήτου το οποίο μεταβιβάστηκε μετά την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου. Δικαιούται ο μεταβιβάσας αρχικός δικαιούχος να ζητήσει την διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου;

Σχετικά με την υπόθεση

Ο Ι.Ν.Α.Μ.  είχε στην κυριότητά του ένα γεωτεμάχιο εμβαδού κατά τον τίτλο κτήσης του συνολικής έκτασης 7.326,00 τ.μ. κατά την καταχώρησή του, το ανωτέρω γεωτεμάχιο καταχωρήθηκε στις αρχικές εγγραφές ως έχον εμβαδόν 4.470,91 τ.μ. αντί του ορθού 7.236,00 τ.μ. . Το παραπάνω ακίνητο όπως ακριβώς περιγράφονταν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δηλ. 4.470,91 τ.μ. πώλησε προς την ιδιοκτήτρια της όμορης ιδιοκτησίας ΠΕ ΕΠΕ. Στην παραπάνω έκταση συμπεριλαμβάνονταν και μία έκταση εμβαδού 346,00 τ.μ, η οποία  περιλαμβάνονταν ως μέρος όμορου ακινήτου με άλλο ΚΑΕΚ, ιδιοκτησίας της εταιρίας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «Π.Ε.Θ. ΕΠΕ», η οποία όμως (καταχώρηση) είναι ανακριβής, καθόσον η ανωτέρω έκταση εμβαδού 346,00 τ.μ. ανήκει στο ΚΑΕΚ της δικής του ιδιοκτησίας (αιτούντος). Το ερώτημα το οποίο ετέθη στο γραφείο μας είναι αν με την πώληση του ακινήτου όπως ακριβώς περιγράφονταν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ο ιδιοκτήτης πωλητής μπορούσε να προβεί σε διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου ως προς το εμβαδόν του ή όχι

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι αν με την πώληση του ακινήτου ο πωλητής νομιμοποιείται ενεργητικά να ασκήσει αίτηση για διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής ή δεν έχει πλέον έννομο συμφέρον να το πράξει αφού πλέον δεν είναι κύριος του ακινήτου και αυτό το δικαίωμα το έχει μόνο ο αγοραστής .

Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση

• Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
• άρθρο 7^α του Ν. 2664/1998
• Άρθρο 19 παρ. 2 του Ν . 2664/1998   
• Κτηματολογικό Δίκαιο

Η λύση του

1. Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 η αίτηση για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής επί εσφαλμένης γεωμετρικής μεταβολής γίνεται « ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον». Έννομο συμφέρον έχουν α) αυτός ο οποίος εμφανίζεται  ως δικαιούχος στις πρώτες εγγραφές και β) ο ειδικός διάδοχός του , ακριβώς γιατί και αυτός από τη διάταξη του άρθρου 7^α του Ν. 2664/1998 έχει το δικαίωμα διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής. Με βάση τα  παραπάνω η αίτηση μπορούσε να υποβληθεί τόσο από τον αναγραφόμενο στις αρχικές εγγραφές δικαιούχο ( πωλητή ) όσο και από τον ειδικό διάδοχό του ( αγοραστή ) .

2. Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου – Διαδικασία διόρθωσης

Ο αιτούμενος τη διόρθωση των εσφαλμένων γεωμετρικών στοιχείων υποβάλλει αίτηση συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών το οποίο έχει υποβληθεί  ηλεκτρονικά . Η αίτηση αυτή καταχωρείται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του αιτούντος και των ακινήτων των δικαιούχων που τυχόν επηρεάζονται από την αποδοχή της, κατά το άρθρο 13 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 και δεν επιβαρύνεται με τέλη και δικαιώματα, πάγια ή αναλογικά. Αν με την αποδοχή της αίτησης θίγονται δικαιώματα όμορων ιδιοκτητών τότε η αίτηση με ποινή απαραδέκτου κοινοποιείται υποχρεωτικά και στους όμορους ιδιοκτήτες. Μαζί με την αίτηση συγκοινοποιούνται α) το τοπογραφικό διάγραμμα που αποτυπώνει την αιτούμενη γεωμετρική μεταβολή και β) το αποδεικτικό της ηλεκτρονική υποβολής από το οποίο προκύπτει η συνδρομή των τεχνικών προϋποθέσεων της γεωμετρικής μεταβολής που επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα. Αν οι όμοροι ιδιοκτήτες συμφωνούν με την αιτούμενη διόρθωση τότε μπορεί να υποβληθεί κοινή αίτηση συνυπογράφοντας και το συνυποβαλλόμενο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών ή αυτοί να συναινέσουν με σχετική δήλωσή τους ενώπιον συμβολαιογράφου είτε με υπεύθυνη δήλωσή τους, επί της οποίας βεβαιώνεται αρμοδίως το γνήσιο της υπογραφής τους.

3. Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης

Επειδή στη συγκεκριμένη περίπτωση η θιγόμενη όμορη ιδιοκτησία συναινούσε στη αιτούμενη μεταβολή υποβλήθηκε η αίτηση με τη συναίνεση του δικαιούχου του θιγόμενου ΚΑΕΚ επί του τοπογραφικού διαγράμματος . Η αίτηση απερρίφθη από τον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου χωρίς ιδιαίτερη αιτιολογία εκτός αν θεωρείται ως αιτιολογία η φράση «αδυναμία υλοποίησης της αιτούμενης ενέργειας με τη διαδικασία του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν, 2664/1998». Κατά της παραπάνω αρνητικής απάντησης ασκήθηκε προσφυγή ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή ο οποίος απέρριψε την προσφυγή με την αιτιολογία της έλλειψης εννόμου συμφέροντος ενόψει του ότι δυνάμει πωλητηρίου συμβολαίου μεταγενέστερο της ένδικης εγγραφής στα κτηματολογικά φύλλα του επίδικου, το αιτούν προέβη σε πώληση του επίδικου γεωτεμαχίου (ήτοι αυτού στο οποίο θέλει να ενσωματωθεί η έκταση των 346,00 τ.μ.) και συνεπώς δεν είχε εμπράγματο δικαίωμα επί του επίδικου  ακινήτου. Κατά της παραπάνω απόφασης ασκήθηκε έφεση πρπος το Εφετείο Θεσσαλονίκης 

Αποτέλεσμα

Με την υπ’ αριθμ. 1127/2020 απόφασή του το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης δέχθηκε ότι το αιτούν ΝΠΔΔ « ..έχει έννομο συμφέρον για τη αιτούμενη διόρθωση, έτσι ώστε να αποκατασταθεί η αληθής κατάσταση και να αποτυπωθεί ο ορθός τρόπος μεταβίβασης και απόκτησης της κυριότητας επί του με αριθμό ΚΑΕΚ 191042805008/0/0 γεωτεμαχίου. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που έκρινε αντίθετα, δεχόμενο ότι δεν υφίσταται έννομο συμφέρον του προσφεύγοντος – εκκαλούντος για την άσκησή της ένδικης προσφυγής και συνακόλουθα απέρριψε την αίτηση, έσφαλε κατά την εφαρμογή και ερμηνεία του νόμου και επομένως πρέπει να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη η υπό κρίση έφεση ..» και διέταξε τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρήσει την αιτούμενη γεωμετρική μεταβολή

Βλ πλήρες κείμενο απόφασης ΕΔΩ

Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση

Γιώργος Μαγουλάς , Ιωάννης Κεχαγιόγλου