Με έμφαση στα θέματα
Κτηματολογίου και Κληρονομιών
Το γραφείο ιδρύθηκε
το έτος 1975
Δίκτυο συνεργατών
σε όλη την Ελλάδα

Τα ανταλλάξιμα της Καλαμαριάς , οι Σέρρες και στο τέλος Πιερρακάκης …..

Το πρόβλημα με τα ακίνητα του Δημοσίου που κατέχονται από ιδιώτες είναι γνωστό στην ελληνική πολιτεία για πολλά χρόνια αλλά κανείς δεν ασχολήθηκε με αυτό παρά μόνον όταν βγήκε στην επιφάνεια με την έναρξη των πρώτων πιλοτικών προγραμμάτων  κτηματογράφησης μεταξύ των οποίων στις αστικές περιοχές ήταν ο Δήμος Καλαμαριάς.

Τα ανταλλάξιμα της Καλαμαριάς , οι Σέρρες και στο τέλος Πιερρακάκης …..

Τότε, κατά την περίοδο της συλλογής των πρώτων δηλώσεων ιδιοκτησίας 1999-2002 φάνηκαν τα πρώτα προβλήματα όταν το Δημόσιο άρχισε να δηλώνει μαζικά ως ιδιοκτησία του διάφορες εκτάσεις οι οποίες κατά τους ισχυρισμούς του ανήκαν σε ανταλλάξιμους μουσουλμάνους. Σύμφωνα με τη συνθήκη της Λωζάννης τα ακίνητα αυτά περιήλθαν σύμφωνα με το νόμο στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ακόμη και αν δεν τα κατείχε ούτε ασκούσε οποιαδήποτε υλική πράξη νομής επ’ αυτών. Κάπου είχε δίκαιο, κάπου όχι, κάποια πράγματι του ανήκαν , κάποια όχι. Τα ακίνητα αυτά ήταν πολλά , βρίσκονταν στο κέντρο της Καλαμαριάς , εντός σχεδίου , είχαν εκδοθεί οικοδομικές άδειες και είχαν ανεγερθεί πολυόροφες οικοδομές , είχαν χορηγηθεί δάνεια για την αγορά των διαμερισμάτων , πληρώθηκαν φόροι μεταβίβασης , ζούσαν οικογένειες μέσα …

Το πρόβλημα δεν ήταν απλό , αφορούσε χιλιάδες ανθρώπους ( και ψηφοφόρους ) και έτσι η λύση δόθηκε με απόφαση της ( έχουσας πολιτικά αντανακλαστικά)  Β. Παπανδρέου . Με το άρθρο 4 του Ν. 3127/2003 ορίστηκε ότι “1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου εφόσον: α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23-2-1945, εκτός εάν κατά τη κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή β) νέμεται μέχρι τη έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη . Η διάταξη της περίπτωσης β΄ εφαρμόζεται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. η διάταξη εφαρμόζεται μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31-12-2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α` και β` προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ.».

               Με βάση αυτή τη νομοθετική ρύθμιση  σε όσες ιδιοκτησίες είχε αναγραφεί το Δημόσιο ως δικαιούχος ασκήθηκε προσφυγή από τους ενδιαφερόμενους στην πρωτοβάθμια ή δευτεροβάθμια επιτροπή ενστάσεων , έγινε δεκτή και καταχωρήθηκε ο νομέας του ακινήτου ενώ στην αντίθετη περίπτωση που είχε καταχωρηθεί ο νομέας του ακινήτου η προσφυγή του Δημοσίου κατά της αρχικής καταχώρισης απορρίφθηκε.

Τέλος καλό , όλα καλά ;

 Όχι βέβαια. Η διάταξη είχε κάποιες προϋποθέσεις . Η πρώτη προϋπόθεση ήταν ο νομέας να είχε ασκήσει νομή μετά την 23-2-1945 για τουλάχιστον 10 έτη ( εφόσον είχε μεταγεγραμμένο τίτλο) ή 30 έτη χωρίς τίτλο και η δεύτερη προϋπόθεση ήταν αυτή η νομή να είναι «αδιατάρακτη» δηλαδή να μεν είχε χωρήσει όχληση του νομέα. Για τους νομοθέτες αυτά ήταν «ψιλά» γράμματα αλλά για τους νομικούς ήταν προϋποθέσεις που έχρηζαν ερμηνείας . Ετσι , λοιπόν, όταν ο Άρειος Πάγος κλήθηκε να απαντήσει είπε α) για την πρώτη προϋπόθεση ότι η 10ετής ή 30ετής ( ανάλογα) νομή θα έπρεπε να είχε συμπληρωθεί και να υφίσταται κατά τη δημοσίευση του νόμου 3127/2003 ( δηλαδή την 19-3-2003) και όχι οποτεδήποτε π.χ. η 10ετής νομή δεν μπορούσε να είναι από το 1985 έως το 1995 ή η 30ετής από το 1950 έως το 2002 ( ΑΠολ 11/2015) και β) για τη δεύτερη προϋπόθεση της «αδιατάρακτης» νομής ότι αυτή δεν υφίσταται στην περίπτωση που το Δημόσιο υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας ή έχει ασκηθεί ένσταση κατά της εγγραφής του νομέα ή αντίστροφα αν έκανε ένσταση κατά της εγγραφής του Δημοσίου ο νομέας του ακινήτου ( ΑΠ 225/2017) .

 Έτσι , επιστρέψαμε από εκεί που ξεκινήσαμε , στο σωτήριο έτος 2003.

Λάθος νόμος ή λάθος εφαρμογή του νόμου; Μικρή σημασία έχει για αυτόν που αγόρασε το σπίτι του, το πλήρωσε και νόμιζε επί τόσα χρόνια ότι ήταν δικό του . Αυτό το διαπίστωσε το 2019 όταν ενόψει της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών στην Καλαμαριά την 31-12-2019 άρχισε το Δημόσιο να ασκεί τις πρώτες διεκδικητικές αγωγές , οι οποίες συνεχίστηκαν το έτος 2020 και 2021 με τίς παρατάσεις που δόθηκαν για τη διόρθωση των πρώτων ανακριβών εγγραφών . Συνολικά έχουν ασκηθεί μέχρι στιγμής περίπου 80 αγωγές οι οποίες περιλαμβάνουν ολόκληρες οικοδομές και οικοδομικά τετράγωνο στο κέντρο της Καλαμαριάς .

Το πρόβλημα , όμως, δεν όμως στην Καλαμαριά . Όμοιο πρόβλημα αντιμετώπιζαν και στις Σέρρες και μάλιστα στο σημείο που βρίσκεται η Κεντρική Αγορά . Εκεί , έχοντας ως στήριγμα τον υπουργό τους Κ. Καραμανλή ( του Αχιλλέα) το ρύθμισαν με την κλασσική μέθοδο της τροπολογίας σε άσχετο νομοσχέδιο και συγκεκριμένα με το άρθρο 26 του Ν. 4778/2021 στο οποίο προβλέπεται ότι «  Καταγεγραμμένα δημόσια ανταλλάξιμα ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός των οικοδομικών τετραγώνων 182, 183, 184, 184Α του εγκεκριμένου με το π.δ. της 31ης.7.1925 (Α` 215) ρυμοτομικού σχεδίου της πόλης των Σερρών, και τα οποία απαλλοτριώθηκαν υπέρ του Δήμου Σερρών προς αποκατάσταση πυρόπληκτων κατοίκων δυνάμει της 6.210/1924 πράξης του Υπουργείου Συγκοινωνιών και βάσει της 24/22.3.1924 απόφασης της Τεχνικής Επιτροπής Σχεδίου Πόλης Σερρών και των οποίων η εκποίηση εγκρίθηκε με το π.δ. της 7.7.1926 (Α` 234), διαγράφονται από τα βιβλία καταγραφής της οικείας Κτηματικής Υπηρεσίας, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία περί Δημοσίων Κτημάτων και το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας, εφόσον ο νομέας τους έχει καταχωριστεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και δεν έχουν εκδοθεί και κοινοποιηθεί στον ίδιο ή στους δικαιοπαρόχους του διοικητικά μέτρα προστασίας λόγω της καταγραφής τους ως ανταλλάξιμων».

            Το είδε αυτό ο Δήμαρχος Καλαμαριάς Γ. Δαρδαμανέλης και είπε ( με το δίκιο του) γιατί οι Σέρρες και όχι η Καλαμαριά ; Το τρέχει , το παλεύει με τον Σιμόπουλο αλλά μέχρι στιγμής έχει εισπράξει μόνο υποσχέσεις. Το είδαν και οι βουλευτές του ΚΙΝΑΛ και κατέθεσαν μία τροπολογία άλλα αντ’ άλλων την οποία ( καλώς) απέρριψε η κυβέρνηση.

            Για να σοβαρευτούμε . Το πρόβλημα είναι υπαρκτό , δεν αφορά μόνο την Καλαμαριά ή τις Σέρρες απλά σε αυτές τις περιοχές φάνηκε γιατί έληγε η προθεσμία και δραστηριοποιήθηκε το Υπουργείο Οικονομικών που έδωσε εντολή στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους να ασκεί αγωγές σε όλα τα ακίνητα τα οποία είναι καταγεγραμμένα ως δημόσια κτήματα και αυτό θα γίνεται όσο πλησιάζει ο καιρός για να λήξει η προθεσμία των πρώτων εγγραφών και σε άλλες περιοχές σε όλη την Ελλάδα. Θα το αντιμετωπίσουν και άλλοι Δήμαρχοι όταν θα φτάσει ο χρόνος οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών στην περιοχή τους και θα ασκούνται σωρηδόν οι αγωγές από το Δημόσιο. Τι θα κάνουμε τότε, ειδική ρύθμιση για κάθε Δήμο ανάλογα με την ισχύ των τοπικών βουλευτών; Συνεπώς, το πρόβλημα πρέπει να λυθεί κεντρικά και όχι κάθε Δήμαρχος να κινεί διαδικασία για τον Δήμο του και πρέπει να λυθεί με πρωτοβουλία του αρμόδιου υπουργείου για το Κτηματολόγιο σε συνεργασία με τα υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών στο νομοσχέδιο που πρόκειται να εισαχθεί με τις αλλαγές στο κτηματολόγιο. Θα μου πείτε πάλι ο Πιερρακάκης ; Βρήκαμε ένα σοβαρό άνθρωπο και θα τον ταράξουμε στη νομιμότητα; Τι να κάνουμε όταν σπανίζουν οι σοβαροί άνθρωποι σε αυτόν τον τόπο….