Μεταβιβάσεις ακινήτων που στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται «άγνωστος ιδιοκτήτης»: Πότε και πώς μπορείτε να συντάξετε συμβόλαιο ή αποδοχή κληρονομιάς

Αν δεν έχετε υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησίας κατά το στάδιο της κτηματογράφησης τότε το πλέον πιθανό είναι ότι το ακίνητό σας κατά τις αρχικές εγγραφές έχει καταχωρηθεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη». Αυτό σημαίνει ότι αν δεν προβείτε στην προθεσμία που χορηγείται από το Ν. 2664/1998 για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών τότε η σχετική εγγραφή οριστικοποιείται και το ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου

Κατά τη διάρκεια της προθεσμίας που παρέχεται για διορθώσεις  έχετε τη δυνατότητα να προχωρήσετε με τη διαδικασία που ορίζει ο νόμος και ανάλογα με την περίπτωση στην εξωδικαστική ( άρθρο 18 του Ν. 2664/1998 ) ή δικαστική ( άρθρο 6 Ν. 2664/1998) διόρθωση.

Το ερώτημα που γεννάται στις περιπτώσεις αυτές, ενόψει της καθυστέρησης της έκδοσης των δικαστικών αποφάσεων, είναι αν μπορεί να γίνει συμβόλαιο  ( πώληση , γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς κ.α.) στο μεταξύ διάστημα της προθεσμίας για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών  και ποια είναι η διαδικασία.

Όπως ορίζεται και από το νόμο οι πρώτες εγγραφές είναι ενδεικτικές και επιδέχονται διορθώσεις κατά το χρονικό διάστημα που παρέχεται στους δικαιούχους το οποίο αρχίζει από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή και περαιώνεται την 31^η Δεκεμβρίου του 8^ου έτους. Μπορείτε να ελέγξετε την σχετική προθεσμία στον πίνακα με τις προθεσμίες διόρθωσης.

Κάποιες από τις διορθώσεις ήσσονος σημασίας , τα λεγόμενα πρόδηλα σφάλματα, μπορούν  να διορθωθούν με μία απλή αίτηση οπότε στη συνέχεια γίνεται και καταχωρείται κανονικά η σχετική πράξη. Σε περίπτωση, όμως, που δεν μπορεί να γίνει η διόρθωση κατά τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος υπάρχει πρόβλημα νομιμοποίησης του πωλητή ο οποίος είναι μεν δικαιούχος του εμπράγματου δικαιώματος στο συγκεκριμένο ακίνητο αλλά αυτό δεν έχει καταγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 1^α του Ν. 2664/1998 «τα μη καταχωρισθέντα στις πρώτες εγγραφές δικαιώματα μεταβιβάζονται και επιβαρύνονται σύμφωνα με τις οικείες γι` αυτά διατάξεις, χωρίς να απαιτείται και η τήρηση της τυχόν προβλεπόμενης στις διατάξεις αυτές προϋπόθεσης της εγγραφής της σχετικής πράξης στο κτηματολόγιο» αλλά πρέπει να ακολουθήσει μία συγκεκριμένη διαδικασία που συνίσταται στα εξής βήματα

• Το πρώτο που πρέπει να γίνει είναι η άσκηση εκ μέρους του πωλητή είτε αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 είτε αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 και την καταχωρεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου
• Η αγωγή καταχωρίζεται με επιμέλεια του ενάγοντος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και αναπληρώνει την εγγραφή της πράξης στο κτηματολόγιο.
• Η καταχώριση γίνεται μόνο με το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος (ΑΚΔ) του ακινήτου. Δεν θα σας ζητήσει γιατί δεν  ενδιαφέρει τον συμβολαιογράφο τι αναφέρει η καταχώριση του κτηματολογικού φύλλου σύμφωνα και με την υπ’ αριθμ. 0926083/5.08.2009 εγκύκλιο του Κτηματολογίου
• Η καταχώριση της πράξης γίνεται νόμιμα και τελεί υπό την αίρεση ότι θα γίνει δεκτή η ασκηθείσα αγωγή ή αίτηση
• Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας, εφόσον ο μεταβιβάζων δεν έχει ασκήσει και καταχωρίσει στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου την αγωγή αυτό μπορεί να το κάνει ο αγοραστής
• Τα παραπάνω ισχύουν αναλόγως και για κάθε μεταγενέστερη μεταβίβαση ή επιβάρυνση του δικαιώματος, για την οποία καταχωρίζεται σχετική σημείωση στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.