Σχετικά με την υπόθεση
Ο Ι.Μ. είχε στην κυριότητά του οικόπεδο από το οποίο ρυμοτομήθηκε με πράξη τακτοποίησης για τη διάνοιξη της οδού ένα τμήμα εμβαδού 121 τ.μ. . Στη συνέχεια εξέδωσε οικοδομική άδεια και ανήγειρε οικοδομή στο υπόλοιπο οικόπεδο και ανέμενε από τον οικείο ΟΤΑ να αποζημιωθεί για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο ρυμοτομήθηκε. Κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης το παραπάνω οικοπεδικό τμήμα περιελήφθη ως ανήκον στο ΚΑΕΚ της οδού του ΟΤΑ .Το ερώτημα το οποίο ετέθη στο γραφείο μας από τον ιδιοκτήτη είναι πώς μπορούσε να διασφαλίσει το δικαίωμα ιδιοκτησίας που είχε επί του ακινήτου .
Το πρόβλημα
Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις είναι αν ο οικείος ΟΤΑ δικαιούται να καταλάβει τα τμήματα τα οποία ρυμοτομούνται στα πλαίσια ρυμοτομικής απαλλοτρίωση για τη διάνοιξη της οδού πριν από την καταβολή της αποζημίωσης , αν με την πάροδο το χρόνου και την θέση της οδού σε χρήση αποκτά την κυριότητα αυτών των τμημάτων και τι γίνεται στις περιπτώσεις όπου τα ρυμοτομούμενα τμήματα έχουν καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο ως ανήκοντα στο ΚΑΕΚ του δρόμου .
Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση
- Αρθρο 17 του Συντάγματος
- Άρθρα 966, 967, 968 ΑΚ
- Ν. 2882/2001 Περί Απαλλοτριώσεων
- Ν. 1337/1983
- Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
- Άρθρο 19 παρ. 2 του Ν . 2664/1998
- Κτηματολογικό Δίκαιο
Η λύση του
- Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση
Στις μεταβολές που εμπίπτουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος, στην κατηγορία των οποίων ανήκουν οι μεταβολές που αναφέρονται σε κάθε ακίνητο χωριστά και αφορούν προσκυρώσεις, τακτοποιήσεις και ρυμοτομήσεις, ή και δεσμεύσεις ιδιοκτησιών για την ανέγερση κοινωφελών κτιρίων, δεν ολοκληρώνονται με τη μεταγραφή της πράξης εφαρμογής, αλλά σύμφωνα με το άρθρο 17&5 του Συντάγματος, θα πρέπει να προηγηθεί η πλήρης αποζημίωση των θιγόμενων ιδιοκτησιών και μόνο μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης των εν λόγω ακινήτων, με την καταβολή της αποζημίωσης ή τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της προκατάθεσής της, επέρχονται οι μεταβολές της κατηγορίας αυτής και είναι επιτρεπτή η αποβολή του νομέα ή κατόχου από αυτά (ΑΠ 2155/2013 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 356/2007 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΠατρ 259/2009 ΤΝΠ Νόμος Δ.Χριστοφιλόπουλου Πράξη Εφαρμογής εκδ.Β’ 2007, σελ. 134επ, 192επ,)
Από τις διατάξεις των άρθρων 966, 967, 968 ΑΚ προκύπτει ότι κοινόχρηστα πράγματα είναι τα προοριζόμενα για την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος πράγματα, τα οποία έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί ευρύτερος, αόριστος, αλλ’ όχι κατ’ ανάγκην απεριόριστος αριθμός προσώπων. Μεταξύ των κοινόχρηστων πραγμάτων, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του άρθρου 967 ΑΚ, είναι και οι οδοί, επομένως και οι δημοτικές και κοινοτικές οδοί αδιακρίτως, χωρίς να εξαιρούνται και οι αγροτικές, περιέρχονται στην κυριότητα της Κοινότητας στην οποία βρίσκονται, Οι εν λόγω δημοτικές ή κοινοτικές οδοί αποκτούν την ιδιότητα του κοινόχρηστου πράγματος α) από το νόμο, ήτοι με το χαρακτηρισμό τους ως οδών από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό διάγραμμα του σχεδίου πόλεως, β) από τη βούληση του ιδιοκτήτη, η οποία πρέπει να γίνει με νομότυπη δικαιοπραξία (π.χ. διαθήκη, δωρεά), ή και με παραίτηση από την κυριότητα με σκοπό να γίνει το συγκεκριμένο ακίνητο κοινόχρηστο, η οποία όμως παραίτηση πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να υποβληθεί σε μεταγραφή, αφού περιέχει κατάργηση εμπραγμάτου δικαιώματος (άρθ. 1192 εδ. α’ ΑΚ).
Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 28 του ν. 1337/1983 “ιδιωτικοί δρόμοι, πλατείες και λοιποί χώροι κοινής χρήσεως που έχουν σχηματισθεί με οποιοδήποτε τρόπο, έστω και κατά παράβαση των κειμένων πολεοδομικών διατάξεων, και που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένα σχέδια πόλεων, θεωρούνται ως κοινόχρηστοι χώροι που ανήκουν στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα. Για τους χώρους αυτούς δεν οφείλεται καμία αποζημίωση. Σε περίπτωση όμως που οι χώροι αυτοί καταργούνται με το σχέδιο πόλεως. προσκυρώνονται κατά τις κείμενες διατάξεις”. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ιδιωτικά ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του κοινόχρηστου χώρου και ως τέτοια περιέρχονται, χωρίς αποζημίωση στην κυριότητα του οικείου οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης εφόσον: α) προβλέπονται από το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως ως κοινόχρηστοι χώροι και β) η κοινοχρησία είναι αποτέλεσμα της βούλησης του ιδιοκτήτη (ρητής ή συναγόμενης εμμέσως από τις ενέργειες του), ή προκύπτει από πραγματική κατάσταση που διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο κατ’ ανοχή του ιδιοκτήτη. Έτσι, για τη μετάθεση της κυριότητας ακινήτου υπέρ του οικείου Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης, δεν αρκεί οποιαδήποτε ενέργεια διαθέσεως του ακινήτου στην κοινή χρήση, αλλά πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι προαναφερόμενες προυποθέσεις, δηλαδή διάθεση του ακινήτου στην κοινή χρήση με τη βούληση του ιδιοκτήτη, που μπορεί να εκδηλωθεί με οποιοδήποτε τρόπο, χωρίς δηλαδή να απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου και η μεταγραφή αυτού, αδιαφόρως αν το ακίνητο αυτό έχει τεθεί στην κοινή χρήση πριν ή μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου και επί πλέον χαρακτηρισμός του ακινήτου αυτού σαν τέτοιου, δηλαδή σαν κοινόχρηστου χώρου με το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως.
- Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου – Διαδικασία διόρθωσης
Με την καταχώριση των ρυμοτομουμένων εδαφικών τμημάτων εντός του ΚΑΕΚ της κοινόχρηστης οδού ο δικαιούχος κύριος του ακινήτου έχει δικαίωμα να ζητήσει α) την αναγνώριση της κυριότητάς του επί των ρυμοτομουμένων τμημάτων αφού δεν αποζημιώθηκε νομίμως για την απαλλοτρίωση και β) τη διόρθωση των εσφαλμένων γεωμετρικών στοιχείων με την αφαίρεση του τμήματος αυτού από το ΚΑΕΚ της οδού και την καταχώρισή του ως αυτοτελές γεωτεμάχιο με δικαιούχο τον καθού η απαλλοτρίωση
- Συμπλήρωση του φακέλου – αγωγή διόρθωσης ανακριβούς εγγραφής
Επειδή στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν είχε καταβληθεί η νόμιμη αποζημίωση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης το γραφείο μας ετοίμασε τον φάκελο της υπόθεσης και άσκησε για λογαριασμό του θιγόμενου ιδιοκτήτη αγωγή κατά του οικείου Δήμου ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή με αίτημα την αναγνώριση της κυριότητάς του πραγματικού δικαιούχου και την γεωμετρική μεταβολή με την καταχώριση του ρυμοτομουμένου τμήματος ως ανήκοντος σε αυτόν .
Αποτέλεσμα
Με την υπ’ αριθμ. 12511/2017 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης ( Κτηματολογικός Δικαστής ) δέχθηκε ότι ο ενάγων εφόσον δεν αποζημιώθηκε για την απαλλοτρίωση ήταν και παραμένει κύριος των ρυμοτομουμένων τμημάτων του ακινήτου, ότι αυτά δεν περιήλθαν στην κυριότητα του Δήμου και ότι η καταχώρισή τους ως τμήματος της οδού είναι ανακριβής και ενόψει αυτών διέταξε τη διόρθωση της ανακρίβειας με την δημιουργία αυτοτελούς ΚΑΕΚ στο οποίο θα αναγραφεί ω δικαιούχος ο ενάγων .
Βλ πλήρες κείμενο απόφασης όπως δημοσιεύθηκε στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ ΕΔΩ
Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση
Γιώργος Μαγουλάς , Ιωάννης Κεχαγιόγλου
