Διαβάζοντας τη ρύθμιση του άρθρου 18 του Ν. 5142/2024 που ασχολείται με το πρόβλημα των ανεκτέλεστων προσυμφώνων διαπίστωσα για ακόμη μία φορά ότι όταν νομοθετείς χωρίς να έχεις καταλάβει την ερώτηση δίνεις τη λάθος απάντηση .
Να ξεκινήσουμε , λοιπόν, από το ερώτημα: Γιατί υπάρχουν ακόμη προσύμφωνα σε διαμερίσματα που δεν έχουν γίνει οριστικά από το μακρινό 1967 και μετέπειτα παρά το γεγονός ότι έχουν εκδοθεί επανειλημμένα διάφοροι νόμοι που επέτρεπαν την εκτέλεση των προσυμφώνων με αυτοσύμβαση και χωρίς δικαιολογητικά; Το ερώτημα είναι η αδυναμία λήψης φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας; Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ; Κάτι άλλο ;
Υπενθυμίζω τις προηγούμενες νομοθετικές ρυθμίσεις για την εκτέλεση προσυμφώνων με αυτοσύμβαση χωρίς δικαιολογητικά :
- άρθρο 22 του ν. 3427/2005 (Α’ 132) για τα οριστικά συμβόλαια που θα συντάσσονταν από την 1.1.2006 έως την 1.1.2007
- παράταση με την παρ. 12 του άρθρου 16 του ν. 3522/2006 (Α’ 276) έως την 30.11.2007
- άρθρο 44 του ν. 3673/2009 (Α’ 80) για το χρονικό διάστημα από 27.5.2009 έως 27.5.2010
- αναβίωση με την παρ. 3 του άρθρου 36 του ν. 4141/2013 (Α’ 81) από 1.3.2013 έως 30.6.2014
- νέα αναβίωση με το άρθρο 152 του ν. 4808/2021 (Α’ 101) από τον Ιούνιο 2021 έως τον Μάιο του 2022.
- νέα παράταση με το άρθρο 53 του ν. 4949/2022 (Α’ 126 έως και την 31η.12.2022.
- νέα παράταση με το άρθρο 14 του ν. 4997/2022 (Α’ 219) έως 30.06.2023
Τόσοι νόμοι, τόσες παρατάσεις και ποιο ήταν το αποτέλεσμα; ΜΗΔΕΝ
Όλες αυτές οι ρυθμίσεις ( όπως και η παρούσα ) θεωρούν ότι το πρόβλημα για το οποίο δε τρέπονται τα προσύμφωνα σε οριστικά συμβόλαια με αυτοσύμβαση χωρίς δικαιολογητικά εντοπίζεται στην αδυναμία έκδοσης φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας από τους πωλητές. Και απαντούν σ’ αυτό το ερώτημα καταργώντας την υποχρέωση για φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή.
Λάθος απάντηση στο λάθος ερώτημα!!
Το ερώτημα για ποιό λόγο δεν έχουν εκτελεστεί μέχρι σήμερα τα προσύμφωνα δεν είναι η αδυναμία έκδοσης φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας μετά από δεκαετίες που έχουν μεσολαβήσει και δεν βρίσκονται ούτε οι εργολάβοι ούτε οι κληρονόμοι τους. Είναι βέβαια και αυτό. Αλλά αυτό λύθηκε με τις προηγούμενες νομοθετικές ρυθμίσεις. Συνεπώς, όσα προσύμφωνα ήταν να γίνουν , έγιναν. Τέλος .
Το πρόβλημα εντοπίζεται στο ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ανεκτέλεστων προσυμφώνων έχει συνταγεί με την συμμετοχή στο προσύμφωνο μόνο του εργολάβου χωρίς τη συμμετοχή των οικοπεδούχων γιατί το προσύμφωνο είναι μία σύμβαση με διττό περιεχόμενο όπου ο μεν εργολάβος μεταβιβάζει το κτίσμα και εισπράττει το τίμημα ( ενοχική σύμβαση) και ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει το ανάλογο ποσοστό που έχει το διαμέρισμα επί του οικοπέδου ( εμπράγματη σύμβαση) . Η εκτέλεση του προσυμφώνου , όμως, απαιτεί την υποχρέωση μεταβίβασης του ακινήτου να έχει αναλάβει με το προσύμφωνο όχι μόνο ο ιδιοκτήτης του κτίσματος ( ο εργολάβος) αλλά και ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου ( ο οικοπεδούχος) που έχει το εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου. Χωρίς τη συμμετοχή στο προσύμφωνο του οικοπεδούχου δεν μπορεί να γίνει εκτέλεση ουδενός προσυμφώνου. Συνεπώς, η νέα ρύθμιση θα αποτύχει όπως απέτυχαν και όλες οι προηγούμενες αφού δεν μπορεί να εκτελεστεί προσύμφωνο με αυτοσύμβαση με μόνο συμβαλλόμενο τον εργολάβο.
Αδιέξοδο; Προφανώς όχι . Στη νομική επιστήμη δεν υπάρχουν αδιέξοδα. Τη λύση δίνει ο Ν. 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας . Η πρόταση υπάρχει στο τραπέζι , την έχω επαναλάβει και υποστηρίξει από καιρό και είναι η πρόταση η οποία αποτελεί τη μόνη λύση για το συγκεκριμένο πρόβλημα: Να συμπληρωθεί ο Ν. 3741/1929 και να θεσμοθετηθεί με νομοθετική πρωτοβουλία ο θεσμός της χρησικτησίας και στους διαιρετούς και αυτοτελείς χώρους της οικοδομής όπως ακριβώς ισχύει και στα οικόπεδα ( ΑΚ 1045). Με τη ρύθμιση αυτή όσοι έχουν τα προσόντα της χρησικτησίας ( άσκηση 20ετούς νομής επί του διαμερίσματος ) έχουν τη δυνατότητα να κάνουν κανονικότατα οριστικό συμβόλαιο, το Δημόσιο εισπράττει τον ίδιο φόρο μεταβίβασης που προσδοκά ότι θα εισπράξει με την εκτέλεση του προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται από συμβολαιογράφο και καταχωρείται κανονικά στο κτηματολόγιο και έτσι έχουμε ένα ολοκληρωμένο κτηματολόγιο χωρίς “άγνωστους” ιδιοκτήτες , αγωγές κατά του Δημοσίου και άλλα προβλήματα
