Το δικαίωμα εξαγοράς 25.482 ανταλλάξιμων ή καταπατημένων ακινήτων του Δημοσίου απ’ όσους ιδιώτες τα κατέχουν με συμβόλαια ή και αυθαίρετα εδώ και δεκαετίες σε όλη την Ελλάδα προβλέπει σχέδιο νόμου που έχει συντάξει το υπουργείο Οικονομικών και έχει αναρτηθεί στην ιστοσελίδα opengov.gr, για δημόσια διαβούλευση από 19 Ιανουαρίου μέχρι 2 Φεβρουαρίου 2023 .
Μέσω του σχεδίου αυτού, η ηγεσία του υπουργείου επιδιώκει να διασφαλίσει πρόσθετα έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό, δίνοντας ταυτόχρονα τέλος στις πολύχρονες δικαστικές διαμάχες που κοστίζουν χρόνο και χρήμα στις αρμόδιες υπηρεσίες του Δημοσίου οι οποίες προκλήθηκαν διαχρονικά με ευθύνη του Δημοσίου επιτρέποντας συναλλαγές σε ακίνητα τα οποία διεκδικεί σήμερα ως ιδιωτική του περιουσία όπως επισημάναμε με το άρθρο μας ” Παραλογισμός με ευθύνη του Κράτους” στην ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ
Το νομοσχέδιο φαίνεται να ξεπερνά το ένα από τα δύο προβλήματα που καθυστέρησαν την κατάθεσή του και είναι
α) να ξεμπλοκαριστούν οι καταπατημένες εκτάσεις που έχουν περιληφθεί στα χαρτοφυλάκια της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και του Υπερταμείου . Με το άρθρο 4 παρ. 2 περίπτ. η΄ εξαιρούνται τα ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κυριότητα της ΕΤΑΔ και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής στα οικεία υποθηκοφυλακεία ή κτηματολογικά γραφεία
β) το θέμα της συνταγματικότητας του νόμου. Το θέμα αυτό δεν φαίνεται να αντιμετωπίζεται και μένει να δούμε τι θα κρίνει το ΣτΕ. Όπως είναι γνωστό το Συμβούλιο της Επικρατείας είναι ιδιαίτερα αλλεργικό στις εξαγορές δημοσίων κτημάτων αφού η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, με την ΣτΕ 709/2020 απόφαση, έκρινε ότι οι ρυθμίσεις του άρθρου 23 του ν. 4061/2012 (διαχείριση και προστασία ακινήτων υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και ρύθμιση εμπραγμάτων δικαιωμάτων) με την οποία δόθηκε το δικαίωμα εξαγοράς καταπατημένων αγροτικών εκτάσεων κρίθηκαν αντισυνταγματικές διότι αποσυνδέουν το δικαίωμα εξαγοράς των δημοσίων εκτάσεων που διαχειριζόταν το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης από πρόσωπα τα οποία δικαιούνται αποκατάστασης. Έτσι, σύμφωνα με την παραπάνω απόφαση , παραβιάζονται οι συνταγματικές αρχές της ισότητας των πολιτών και του κράτους δικαίου, και επιβραβεύονται οι καταπατητές της δημόσιας περιουσίας, με το να τους παρέχεται το δικαίωμα να αποκτήσουν νόμιμο τίτλο κυριότητας.
Οι βασικότερες διατάξεις του νομοσχεδίου σύμφωνα και με την αιτιολογική έκθεση προβλέπουν τα εξής:
Ποιός έχει δικαίωμα εξαγοράς
α) Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για τουλάχιστον τριάντα (30) έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο μέχρι την 31η.12.1991, είτε
β) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για τουλάχιστον σαράντα (40) έτη επί δημοσίου ακινήτου, το οποίο έχει εγερθεί έως την 31η.12.1981 και στο οποίο:
βα) βρίσκεται η κύρια και μοναδική κατοικία του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, ή ββ) ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή βγ) ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.
Πόση έκταση μπορεί να εξαγοραστεί
Μπορεί να εξαγορασθεί, κατ’ ανώτατο όριο
- επί αστικών ακινήτων
Έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδό αρτίου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία που ισχύει κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης εξαγοράς. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης, εφόσον σε αυτή υφίστανται, εν όλω ή εν μέρει, κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο.
- επί αγροτικών ακινήτων
Ενιαία έκταση δέκα (10) στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά δημοσίων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα είκοσι (20) στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υπερβαίνει τα δέκα (10) στρέμματα.
- Ανταλλάξιμα ακίνητα
Ειδικά για τα ανταλλάξιμα ακίνητα προβλέπεται οτι το Δημόσιο απέχει από την άσκηση αγωγών εφόσον σωρευτικά πληρούνται οι κάτωθι προϋποθέσεις:
α) ο ιδιώτης έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές κατά το άρθρο 4 του ν. 3127/2003 (Α’ 67),
β) δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους από την οικεία κτηματική υπηρεσία Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) για το ακίνητο αυτό, και
γ) δεν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας.
- Ακίνητα που υπάγονται στο Κτηματολόγιο Δωδεκαννήσου
Ειδικά για τα ακίνητα που κείται σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου και το δικαίωμά του κατόχου στηρίζεται σε κτηματολογικές εγγραφές, οριστικές ή μεταγενέστερες, η εγκυρότητα των οποίων αμφισβητήθηκε από το Δημόσιο μέσω άσκησης αγωγής, δικαιούται ο κάτοχος να υποβάλει στην οικεία κτηματική υπηρεσία αίτηση για την οριστική επίλυση της διαφοράς με τίμημα, που αντιστοιχεί στο πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου .
Η αίτηση υποβάλλεται εντός προθεσμίας δύο (2) ετών από την έναρξη ισχύος του νόμου και συνοδεύεται από πιστοποιητικό ή βεβαίωση του κτηματολογικού γραφείου, από τα οποία αποδεικνύονται: α) η ιδιότητα του αποκτήσαντος το ακίνητο από επαχθή αιτία, β) οι κτηματολογικές εγγραφές και γ) η μεταγενέστερη των εγγραφών αυτών άσκηση αγωγής από το Δημόσιο.
Στον χρόνο της κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος κατοχής των δικαιοπαρόχων του.
Ποια ακίνητα εξαιρούνται της εξαγοράς
Εξαιρούνται της εξαγοράς ακίνητα η τμήματα αυτών τα οποία:
(α) κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής αποφάσεων που κηρύσσουν αναγκαστική απαλλοτρίωση ή επιβάλλουν ρυμοτομική απαλλοτρίωση,
(β) εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία, με την επιφύλαξη των παρ. 6 και 7 του άρθρου 3, (γ) εμπίπτουν εντός οριοθετημένου υδατορέματος, κατά το άρθρο 3 του ν. 4258/2014 (Α΄ 94) ή βρίσκονται εντός ζώνης πενήντα (50) μέτρων από τις όχθες αυτού, εάν δεν έχει γίνει οριοθέτηση του υδατορέματος,
(δ) κείνται εντός καθορισμένης ζώνης αιγιαλού – παραλίας και εντός χερσαίας ζώνης λιμένα, (ε) εμπίπτουν σε χώρο που έχει κηρυχθεί αρχαιολογικός, κατά το άρθρο 12 του Κώδικα νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς (ν. 4858/2021, Α’ 220), σύμφωνα με βεβαίωση της αρμόδιας Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού,
(στ) είναι εκτός συναλλαγής, κατά το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα,
(ζ) είναι βακουφικά, καθώς εμπίπτουν στην παρ. 1 του άρθρου 12 του ν.δ. 547/1970 (Α’ 118), ή (η) έχουν περιέλθει στην κυριότητα της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε.) και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής ή καταχώρισης στα κατά τόπους αρμόδια υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία κατά περίπτωση, δυνάμει των παρ. 4 και 8 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α΄ 94).
Ποιο είναι το τίμημα της εξαγοράς
Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται :
- Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση, κατά τον χρόνο έναρξης ισχύος του νόμου. Όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται σύμφωνα με το καθεστώς περί υπολογισμού βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Η αξία αυτή μειώνεται κατά ποσοστό 1% ανά έτος κατοχής και μέχρι 50% κατ’ ανώτατο όριο
- Αν ο αιτών έχει αναγνωρισθεί δυνάμει απόφασης πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ως κύριος του δημοσίου ακινήτου έναντι του Δημοσίου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 5, σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
- Αν ο αιτών έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής, κατά την παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των περ. α’ και β’ της παρ. 1 του άρθρου 3, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 5, σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
- Αν ο αιτών, μέχρι την 31η.12.2022, έχει ασκήσει ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητάς του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 5, σε ποσοστό εβδομήντα τοις εκατό (70%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
- Αν ο κάτοχος έχει αναγραφεί ως δικαιούχος στις πρώτες εγγραφές τότε δικαιούται έκπτωση 50% επί της αντικειμενικής αξία
- Προβλέπονται και πρόσθετες εκπτώσεις ανάλογα με την προσωπική και περιουσιακή κατάσταση του αυθαίρετου κατόχου ( άτομα με ειδικές ανάγκες, παλιννοστούντες ομογενείς, κάτοικοι παραμεθορίων περιοχών, πολύτεκνοι, μακροχρόνιοι άνεργοι κλπ)
- Σε κάθε περίπτωση η μέγιστη έκπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% της αντικειμενικής αξίας .
Διαδικασία και τρόπος καταβολής τιμήματος εξαγοράς
Για την εξαγορά υποβάλλεται αίτηση του κατόχου σε Επιτροπή η οποία συστήνεται σε κάθε Αποκεντρωμένη Διοίκηση για το σκοπό αυτό, η οποία και καθορίζει το τίμημα της εξαγοράς με βάση την κάθε περίπτωση. Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά σε ειδική πλατφόρμα που θα δημιουργηθεί εντός 1 έτους από την έκδοση της σχετικής υπουργικής απόφασης που θα καθορίζει την μορφή της αίτησης, τη διαδικασία , τα σχετικά δικαιολογητικά κλπ.
Το τίμημα εξαγοράς καταβάλλεται είτε εφάπαξ είτε σε 60 ισόποσες άτοκες μηνιαίες δόσεις, ελάχιστου ποσού εκατό ευρώ (100 €).
Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης, παρέχεται έκπτωση δέκα τοις εκατό (10%).
Μετά την εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς εκδίδεται απόφαση η οποία μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή καταχωρείται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου
Από την υποβολή της αίτησης εξαγοράς και μέχρι τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εξαγοράς στο κατά τόπο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, αναστέλλεται η λήψη μέτρων κατά του αιτούντος για την προστασία του δημοσίου ακινήτου, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τα δημόσια κτήματα. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναστέλλονται α) η εκτέλεση εκδοθέντων πρωτοκόλλων καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και πρωτοκόλλων διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α), β) οι εκκρεμείς δίκες μεταξύ Δημοσίου και αιτούντος, με αντικείμενο το υπό εξαγορά δημόσιο ακίνητο, καθώς και γ) κάθε σχετική προθεσμία για διαδικαστική ενέργεια.
Μετά τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εξαγοράς στο κατά τόπο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο (α) οι εκκρεμείς δίκες ανάμεσα στο Δημόσιο και τον αιτούντα καταργούνται και τα μέτρα προστασίας ανακαλούνται, (β) τα βεβαιωθέντα και μη εξοφληθέντα Πρωτόκολλα Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και τα Πρωτόκολλα Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) διαγράφονται
Το νομοσχέδιο όπως διαμορφώθηκε μετά τις τροποποιήσεις κατά τη διαδικασία της συζήτησης στην αρμόδια επιτροπή και στην ολομέλεια της Βουλής δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και μπορείτε να το δείτε εδώ Ν. 5024/2023 ( ΦΕΚ Α΄41/24-2-2023)
Ιστορικό εξέλιξης των καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου
Το πρόβλημα των καταπατήσεων δημόσιων εκτάσεων είναι τεράστιο και χρονίζον. Σύμφωνα με στοιχεία των Περιφερειακών Διευθύνσεων Δημόσιας Περιουσίας της χώρας:
– Τα καταπατημένα ακίνητα του Δημοσίου έχουν ήδη καταγραφεί και ομαδοποιηθεί ανά περιφέρεια και έχει διαπιστωθεί ότι ανέρχονται σε 25.482 σε όλη την Ελλάδα.
– Η καταπάτηση της ακίνητης περιουσίας που ανήκει στο Δημόσιο είναι τεράστια και ανεξέλεγκτη. Στην Αττική το ποσοστό των καταπατημένων δημόσιων εκτάσεων προσεγγίζει το 80% του συνόλου των δημόσιων ακινήτων, ενώ σε άλλες περιοχές της χώρας τα ποσοστά των καταπατημένων δημόσιων κτημάτων κυμαίνονται από 47% έως και 70%.
Ειδικότερα:
1) Τα δημόσια ακίνητα στην περιοχή της Αττικής είναι μερικώς ή εξ ολοκλήρου καταπατημένα, σε ποσοστό που πιθανόν προσεγγίζει το 80%.
2) Τα δημόσια κτήματα στις περιοχές της Θεσσαλίας και της Στερεάς Ελλάδος σε ένα μεγάλο ποσοστό, το οποίο μπορεί να φθάνει και το 70%, είναι καταπατημένα. Ένα τμήμα περίπου 10% δεν μπορεί να εντοπιστεί λόγω ελλιπών στοιχείων προσδιορισμού εντός των φακέλων των Υπηρεσιών. Μεγάλο μέρος τους είναι καταπατημένο από τους δήμους με τη μορφή των κοινόχρηστων χώρων.
3) Σε Ήπειρο και Δυτική Μακεδονία κατέχονται αυθαίρετα 498 δημόσια κτήματα.
4) Στα νησιά του Αιγαίου τα ποσοστά της αυθαίρετης κατοχής της δημόσιας αστικής και αγροτικής γης είναι, αντίστοιχα, 47% και 64%.
5) Στην Κρήτη:
– Από τα καταγεγραμμένα δημόσια κτήματα χωρικής αρμοδιότητας Ν. Ηρακλείου, 24 είναι καταπατημένα, άλλα εξ ολοκλήρου και άλλα σε τμήματα αυτών.
– Από τα καταγεγραμμένα δημόσια κτήματα χωρικής αρμοδιότητας Ν. Χανίων έχουν καταπατηθεί τμηματικά 18 παλαιοί αιγιαλοί, 3 στρατιωτικά δημόσια κτήματα και ένα αρχαιολογικό δημόσιο κτήμα.
– Από τα καταγεγραμμένα δημόσια κτήματα χωρικής αρμοδιότητας Ν. Ρεθύμνου έχουν καταπατηθεί 61 δημόσια κτήματα, μερικά εξ αυτών (παλαιοί αιγιαλοί) εν μέρει.
– Από τα καταγεγραμμένα δημόσια κτήματα χωρικής αρμοδιότητας Ν. Λασιθίου έχει καταπατηθεί 1 δημόσιο κτήμα.
6) Στη Μακεδονία και τη Θράκη, τα καταπατημένα δημόσια ακίνητα ανέρχονται σε 1.281.
7) Τα καταγεγραμμένα ακίνητα του Ελληνικού Δημοσίου στον νομό Αχαΐας είναι 1.706 και το μεγαλύτερο μέρος αυτών είναι καταπατημένα.
