Η παρατήρηση στο κτηματολογικό φύλλο του γεωτεμαχίου « Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπερβαίνει το 1000» μπορεί να φαίνεται ως μία τυπική παρατήρηση αλλά κρύβει ένα μεγάλο πρόβλημα που θα το αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες της οικοδομής σχετικά σύντομα.
Τι σημαίνει αυτή η παρατήρηση; Κατά το στάδιο της κτηματογράφησης υποβλήθηκαν από τους δικαιούχους δηλώσεις ιδιοκτησίας και δηλώθηκαν ποσοστά συγκυριότητας των οποίων το άθροισμα υπερβαίνει τα 1000/1000 δηλαδή φαίνεται ότι στο συγκεκριμένο γεωτεμάχιο οι ιδιοκτήτες του συμμετέχουν κατά ποσοστό που υπερβαίνει το 100% .
Επειδή αυτό δεν μπορεί να είναι νόμιμο υπάρχουν δύο εκδοχές:
Η πρώτη εκδοχή είναι να έχει συμβεί κάποιο λάθος κατά την κτηματογράφηση και να αποτυπώθηκε ανακριβώς ότι κάποια ή κάποιες οριζόντιες ιδιοκτησίες έχουν καταχωρηθεί με ποσοστό συγκυριότητας το οποίο υπερβαίνει αυτό που πράγματι προκύπτει από τον τίτλο κτήσης τους ο οποίος έχει μεταγραφεί νόμιμα στο υποθηκοφυλακείο. Η ανακρίβεια αυτή μπορεί να διορθωθεί σχετικά απλά ακόμη και με αίτηση προδήλου σφάλματος αν εντοπιστεί από την έρευνα των τίτλων και των βιβλίων μεταγραφών του οικείου υποθηκοφυλακείου ποιες ακριβώς είναι οι ιδιοκτησίες των οποίων οι τίτλοι κτήσης τελούν σε αναντιστοιχία προς τις πρώτες εγγραφές του κτηματολογικού φύλλου του γεωτεμαχίου .
Η δεύτερη εκδοχή είναι να έχουν αποτυπωθεί επακριβώς όλοι οι τίτλοι κτήσης και είναι αυτή η οποία μπορεί να δημιουργήσει ανυπέρβλητα προβλήματα σε ορισμένες από τις ιδιοκτησίες ή να επηρεάσουν το σύνολο της συνιδιοκτησίας. Το φαινόμενο παρατηρείται κυρίως στις οικοδομές που ανεγείρονταν με σύμβαση εργολαβίας και προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών επί του ακινήτου από τους οικοπεδούχους προς τον εργολάβο ή τα πρόσωπα που αυτός θα υποδείξει . Στις περιπτώσεις αυτές επειδή δεν υπήρχε από την αρχή πράξη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής αλλά ακολουθήθηκε η διαδικασία της μερικής σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών ( κυρίως στην Βόρεια Ελλάδα ) παρατηρήθηκε το φαινόμενο κατά την κατάρτιση των μεταγενέστερων συμβάσεων να έχουν δοθεί ( συνήθως από τον εργολάβο) ποσοστά συγκυριότητας στα πωλούμενα διαμερίσματα τα οποία δεν περιλαμβάνονται στα ποσοστά τα οποία ανέλαβε ως υποχρέωση να μεταβιβάσει προς αυτόν ο οικοπεδούχος
Το πρόβλημα εντοπίζεται και αφορά κυρίως τις οριζόντιες ιδιοκτησίες οι οποίες αποκτήθηκαν μετά την εξάντληση των ποσοστών συγκυριότητας από τους οικοπεδούχους ή καθ’ υπέρβαση των ποσοστών που υποσχέθηκαν αυτοί προς τον εργολάβο και συνεπώς οι αγοραστές αυτών των οριζοντίων ιδιοκτησιών θεωρείται ότι απέκτησαν παρά μη κυρίου σύμφωνα με την αρχή nemo plus juris transfere potest quam ipso habet ( ουδείς μετάγει πλέον αυτού που κατέχει) ΜΠΘ 13669/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. Το πρόβλημα δεν μπορούσε να γίνει αντιληπτό με το προσωποκεντρικό καθεστώς καταχώρισης των πράξεων στο υποθηκοφυλακείο ( άν και μία καλή έρευνα από τον δικηγόρο του αγοραστή θα μπορούσε να το εντοπίσει) αλλά δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό στο κτηματοκεντρικό σύστημα λειτουργίας του κτηματολογίου .
Σε ένα κανονικό κτηματολόγιο οι παραπάνω οριζόντιες ιδιοκτησίες από τη στιγμή που εξαντλήθηκαν κατά την κτηματογράφηση τα ποσοστά συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου δεν θα έπρεπε να καταχωρούνται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ή θα έπρεπε το πρόβλημα να λυθεί νομοθετικά ώστε να είναι δυνατή η καταχώριση αυτών των δικαιωμάτων τα οποία έχουν καταχωρηθεί κατά τα άλλα νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου κατά το σύστημα της προσωποκεντρικής αποτύπωσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων που διέπει τις καταχωρήσεις στο υποθηκοφυλακείο. Δεν έγινε αυτό. Αντ’ αυτού δόθηκε εντολή στους αναδόχους των κτηματογραφήσεων να δέχονται αυτές τις δηλώσεις ιδιοκτησίας ακόμη και αν υπερέβαιναν το 1000 , να μη κλείνουν τα κτηματολογικά φύλλα στο 1000 (όπως γινόταν στις πρώτες πιλοτικές κτηματογραφήσεις ) αλλά να καταχωρούν όλα τα δικαιώματα που δηλώνονται χωρίς να κάνουν έστω έλεγχο της χρονικής προτεραιότητας των πράξεων μεταβίβασης και απλά να θέτουν την παρατήρηση « Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπερβαίνει το 1000». Η παρατήρηση , όμως , αυτή δεν αφορά συγκεκριμένες ιδιοκτησίες αφορά το σύνολο των οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής.
Το θέμα σήμερα είναι ότι πλησιάζουμε στην οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών και θα πρέπει να δοθεί μία (νομοθετική) λύση στις καταχωρήσεις αυτές γιατί το πρόβλημα δεν αφορά τις 1,2 ή 3 ιδιοκτησίες που τυχόν ( τυπικά) έχουν αποκτήσει παρά μη κυρίου αλλά το σύνολο των συνιδιοκτητών της οικοδομής αφού στο κτηματολογικό φύλλο δε γίνεται διάκριση από ποιες ακριβώς ιδιοκτησίες προέρχεται αυτή η υπέρβαση με αποτέλεσμα να καλείται ο κάθε δικαιούχος να αποδείξει οτι είναι νόμιμος κύριος της οριζόντιας ιδιοκτησίας που εμφανίζεται στο εκτεταμένο ΚΑΕΚ.
