Πότε και πού επιτρέπεται η κατάτμηση αγροτεμαχίων ή κληροτεμαχίων εκτός σχεδίου πόλης και τι ισχύει για την οικοδόμησή τους

Σύγχυση επικρατεί σχετικά με το θέμα της κατάτμησης αγροτεμαχίων ή κληροτεμαχίων σε περιοχές που είναι εκτός σχεδίου , εντός ΖΟΕ ή εντός ζώνης. Για να μη υπάρχουν παρεξηγήσεις θα πρέπει να διευκρινίσουμε οτι η κατάτμηση ενός γεωτεμαχίου και η οικοδομησιμότητα αυτού είναι δύο διαφορετικές έννοιες οι οποίες δεν είναι απαραίτητο να ταυτίζονται. Για τα εντός σχεδίου γεωτεμάχια ο κανόνας είναι οτι  δεν επιτρέπεται κατάτμηση άν τα γεωτεμάχια που προκύπτουν από την υπαίτια κατάτμηση ( νέο και παλιό) δεν πληρούν τις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας που ισχύουν για τη συγκεκριμένη περιοχή.

Αντίθετα το θέμα της οικοδομησιμότητας των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων ή κληροτεμαχίων είναι κάτι εντελώς διαφορετικό. 

Έχοντας αυτά υπόψη μας να διευκρινίσουμε  τα ακόλουθα:

• Τα ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ εκτός σχεδίου πόλης, εκτός ζώνης πόλεως και εκτός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) , Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) ή Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ)  μπορούσαν πάντοτε και μπορούν και σήμερα να κατατμηθούν και να μεταβιβαστούν σε τρίτους με οποιοδήποτε εμβαδόν καθώς δεν υπάρχει κάποια αντίθετη ή περιοριστική διάταξη, εφόσον βέβαια δεν προορίζονται για οικοδόμηση. Για εκτός σχεδίου αλλά εντός ζώνης 500 μέτρων από τα όρια του οικισμού ( σχέδια 1923-1983) το ελάχιστο όριο κατάτμησης ορίζεται σε 1000 τ.μ.
• Δεν υπάρχει αυτοδίκαιη ακυρότητα, όταν η κατάτμηση γίνεται στην καθαρά εκτός σχεδίου περιοχή σε οποιοδήποτε μέγεθος με τον περιορισμό όμως ότι το νέο αγροτεμάχιο δεν θα είναι οικοδομήσιμο . Εξαίρεση υπάρχει αν το γεωτεμάχιο εμπίπτει εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) , Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) ή Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ)  όπου έχει θεσπιστεί όριο κατάτμησης ανάλογα με την περιοχή και συνεπώς δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση κάτω από τα όρια που ορίζονται από το οικείο διάταγμα άσχετα με την οικοδομησιμότητα του γεωτεμαχίου. 
• Το αγροτεμάχιο αυτό για να είναι οικοδομήσιμο θα πρέπει να έχει την κατά κανόνα αρτιότητα σύμφωνα με τις διατάξεις των Π.Δ 6/17-10-78 (ΦΕΚ Δ΄ 538/1978), Π.Δ24/31-05-85 (ΦΕΚ Δ΄270/1985) και τις διατάξεις του Ν. 3212/2003 (ΦΕΚ Α΄ 308/2003) δηλαδή ελάχιστο εμβαδόν 4000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο επί της οδού 25 μέτρα.. Με την πρόσφατη 173/2023 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας τέθηκε ακόμη ένας περιορισμός ως πρός την οικοδομησιμότητα των αγροτεμαχίων άνω των 4000 μέτρων τα οποία κατά την απόφαση θα πρέπει να έχουν πρόσοψη σε ανοιγμένη οδό από το έτος 1985 και όχι από το έτος 2003 που προέβλεπε ο Ν. 3212/2003. Ειδικά στο θέμα της οικοδομησιμότητας θα πρέπει πάντα να συμβουλευόμαστε μηχανικό ή να ζητάμε προέγκριση οικοδομικής άδειας  
• Τα ΚΛΗΡΟΤΕΜΑΧΙΑ που έχουν παραχωρηθεί από το Ελληνικό Δημόσιο – με τον Α.Ν 431/1968 (ΦΕΚ 115/Α/1968) απαγορευόταν η κατάτμησή τους μέχρι την 22-3-2012. Εξαίρεση από τον κανόνα αυτό αποτελούσαν ανέκαθεν α) οι οικοπεδικοί κλήροι β) κλήροι με σκοπό ανέγερσης τουριστικών εγκαταστάσεων ( με άδεια του ΕΟΤ) γ) κλήροι εντός ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών δ) εφημεριακοί ή σχολικοί κλήροι για την ανέγερση εκκλησιών ή σχολείων

1. Από τη δημοσίευση του Ν. 4061/2012, (ΦΕΚ Α΄66/22-3-2012) με το άρθρο 37 παρ. 1β καταργήθηκε ο Ν. 431/1968 και συνεπώς από την 22-3-2012 και μετέπειτα επιτρέπεται νόμιμα η κατάτμηση των κληροτεμαχίων και η προσμέτρηση πράξεων νομής για τη συμπλήρωση της χρησικτησίας επί του τμήματος του κληροτεμαχίου.
2. Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω αφού ο Ν.4061/2012 ακυρώνει τον Α.Ν 431/1968 στο σύνολό του, τα κληροτεμάχια αντιμετωπίζονται πλέον σαν όλα τα αγροτεμάχια, τα οποία μπορούν να κατατμηθούν σε οποιοδήποτε μέγεθος και σχήμα χωρίς την απαίτηση της αρτιότητας (ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδόν) εκτός αν το γεωτεμάχιο εμπίπτει σε κάποια Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) , ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ όπου υπάρχει όριο κατάτμησης.
3. Στην περίπτωση που υπάρχει η βούληση να κατατμηθεί ένα κληροτεμάχιο και αυτό να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο για να δομηθεί, θα πρέπει να εξασφαλιστεί ώστε το πρόσωπο και το εμβαδόν να καλύπτει τις απαιτήσεις που προκύπτουν από τα Δ/γματα για την εκτός σχεδίου δόμηση. Με την Εγκύκλιο 7/92 του ΥΠΕΧΩΔΕ επιλύονται θέματα που είχαν προκύψει σχετικά με το χρόνο δημιουργίας των ακινήτων, των παραστατικών απόδειξης αυτού και για θέματα σχετικά με την εφαρμογή της κατά παρέκκλιση αρτιότητας
4. Χρησικτησία επί ολόκληρων κληροτεμαχίων επιτρέπεται και επιτρεπόταν  από 23-5-1968 
5. Χρησικτησία επί τμημάτων κληροτεμαχίων επιτρέπεται α) εφόσον οι κατατμήσεις  έγιναν δεκτές με επικύρωση ανωμάλων δικαιοπραξιών από την ημερομηνία της επικύρωσης και μετέπειτα και β) κατατμήσεις που γίνονται από 22-3-2012 και μετέπειτα
6. Η επικύρωση ανωμάλων δικαιοπραξιών επιτρέπεται μέχρι 22-3-2024 εφόσον αφορούν κατατμήσεις με ιδιωτικά συμφωνητικά που έγιναν πριν από την 22-3-2012. Όπως είπαμε κατατμήσεις μετά την 22-3-2012 γίνονται νόμιμα με συμβολαιογραφικό έγγραφο και φυσικά μπορεί κάποιος να χρησιδεσπόσει επ’ αυτών