Σε τμήμα ακινήτου αναγράφεται στις πρώτες εγγραφές ότι ανήκει στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ως ανταλλάξιμο. Κτήση της κυριότητας του τμήματος αυτού με την άσκηση πράξεων νομής για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει τα 10 έτη ( με νόμιμο τίτλο) ή τα 30 έτη ( χωρίς τίτλο) που έχουν συμπληρωθεί την 19-3-2003
Σχετικά με την υπόθεση
Η κ. Δ.Τ. είχε στην κυριότητά της ένα οικόπεδο που βρίσκεται στο Δήμο Νεάπολης Θεσσαλονίκης το οποίο περιήλθε στους γονείς της με αγορά από το έτος 1936 με συμβόλαιο το οποίο μεταγράφηκε νόμιμα στο υποθηκοφυλακείο. Επί του ακινήτου αυτού έκτισαν με νόμιμη οικοδομική άδεια 3όροφη οικοδομή επί της οποίας συνέστησαν οριζόντια ιδιοκτησία . Κατά τις πρώτες εγγραφές το Δημόσιο υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας και καταχωρήθηκε ως δικαιούχος σε ένα τμήμα ( λωρίδα ) του ακινήτου καταλαμβάνοντας και μέρος της οικοδομής με τίτλο κτήσης τη σύμβαση ανταλλαγής πληθυσμών Ελλάδος – Τουρκίας ως αποτελούντος τμήμα ενός ευρύτερου ακινήτου το οποίο ανήκε σε ανταλλάξιμο μουσουλμάνο.
Το πρόβλημα
Όπως είναι γνωστό με τη Σύμβαση της Άγκυρας μεταξύ Ελλάδας και Τουρκίας που κυρώθηκε με το Ν. 4793/1930 τα ακίνητα που ανήκαν σε μουσουλμάνους-τούρκους υπήκοους που αναχώρησαν από την Ελλάδα κατά την ανταλλαγή των πληθυσμών περιήλθαν κατά κυριότητα στο Ελληνικό Δημόσιο . Το πρόβλημα που ανακύπτει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις όταν ιδιώτης διεκδικεί ακίνητο από το Ελληνικό Δημόσιο είναι ότι για τα ακίνητα αυτά τα οποία περιήλθαν στο Δημόσιο κατά οποιοδήποτε τρόπο και ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του ( χαρακτηριζόμενα ως ΑΚ , ΒΚ κλπ) δεν χωρεί χρησικτησία ( τακτική ή έκτακτη ) σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα άσχετα αν το Δημόσιο κατέχει ή όχι το ακίνητο ή αν ασκεί οποιαδήποτε πράξη νομής επ’ αυτού για μεγάλο χρονικό διάστημα όπως ισχύει για τους ιδιώτες.
Τα προς αντιμετώπιση νομικά θέματα είχαν σχέση
- Άρθρο 4 Ν. 3127/2003
- Άρθρο 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998
- Άρθρο 1045 Αστικού Κώδικα
- Ν. 4793/1930 σύμβαση της Άγκυρας μεταξύ Ελλάδας και Τουρκίας
- άρθρο 4 του Α.Ν. 1539/1938 «Περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων»
Η λύση του
- Μελέτη της υπόθεσης – Νομική τεκμηρίωση
Σε περίπτωση ακινήτου το οποίο ανήκει στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου είναι δυνατή η διεκδίκησή του με τις ακόλουθες προϋποθέσεις
Σημαντική ρωγμή στις διατάξεις για την προστασία των δημοσίων κτημάτων επέφερε η διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003, με την οποία επαναφέρεται ο θεσμός της κτήσης κυριότητας με ανεπίληπτη νομή του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου και αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας στα αστικά ακίνητα στο νομέα του ακινήτου εφόσον:
α) νέμεται ο ίδιος ο νομέας μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19.3.2003) για δέκα (10) έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία (όχι χαριστική) που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1946 ή εναλλακτικά
β) νέμεται χωρίς τίτλο το ακίνητο για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών το οποίο έχει συμπληρωθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (19-3-2003). Στο χρόνο νομής του ενάγοντος προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων του
γ) η νομή θα πρέπει να είναι «αδιατάρακτη» δηλαδή να μην έχει ενοχληθεί κατά οποιοδήποτε τρόπο από το Δημόσιο. Αποτελεί διατάραξη της νομής εφόσον το Δημόσιο πριν από την παραπάνω ημερομηνία (19.3.2003) κοινοποιήσει απόφαση περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης ή πρωτοκόλλου κατάληψης , η υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας για την επίδικη έκταση όσο και ένστασης κατά της απόφασης της πρωτοβάθμιας επιτροπής που δικαιώνει τον προβάλλοντα δικαίωμα κυριότητας ιδιώτη επ’ αυτής , η καταγραφή του ακινήτου ως ανταλλαξίμου της οποίας έλαβε γνώση ο νομέας
δ) κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε καλή πίστη κατά την έννοια του άρθρου 1042 ΑΚ, δηλαδή όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα
ε) το ακίνητο έχει εμβαδόν μέχρι 2000 τ.μ. και βρίσκεται α) σε σχέδιο πόλης ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων που έχει οροθετηθεί
στ) το ακίνητο είναι ανεπίδεκτο χρησικτησίας, π.χ. δεν είναι αιγιαλός, οδός, δασική έκταση , πλατεία, ναός, λιμάνι, λίμνη κλπ
- Ανακριβής κτηματολογική εγγραφή
Για τη διόρθωση της παραπάνω εγγραφής ως δικαιούχου του Ελληνικού Δημοσίου στο τμήμα του ακινήτου με διακριτό ΚΑΕΚ το άρθρο 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 απαιτεί την άσκηση αγωγής κατά του αναγραφόμενου δικαιούχου και την καταχώριση του ακινήτου ως ενιαίο ακίνητο με γεωμετρική μεταβολή ώστε να συνενωθούν τα 2 τμήματα , να διαγραφεί το Δημόσιο από δικαιούχος του τμήματος και να καταχωρηθεί το ενιαίο ακίνητο .
- Συμπλήρωση του φακέλου – αίτηση καταχώρισης
Το γραφείο μας συνέστησε την σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών (ΤΔΓΜ) και την απεικόνιση του ενιαίου ακινήτου . Στη συνέχεια συνέταξε αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου στην οποία περιγράφονταν οι τίτλοι κτήσης που είχαν οι δικαιοπάροχοι των νύν ιδιοκτητών με τα συμβόλαια που είχαν μεταγραφεί στο οικείο υποθηκοφυλακείο σε χρόνο προγενέστερο της 23.2.1946 ( χρόνος έναρξης εφαρμογής του Αστικού Κώδικα) και προέβη στη συλλογή όλων των αποδεικτικών μέσων ( έγγραφα , μάρτυρες κλπ) που αποδείκνυαν την καλή πίστη των ιδιοκτητών κατά την κτήση του ακινήτου, την κατοχή του ακινήτου τουλάχιστον για 10 έτη και την αδιατάρακτη νομή του ακινήτου μέχρι και την 19.3.2003. Η αγωγή έγινε δεκτή με την υπ’ αριθμ. 10421/2020 απόφαση του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης το οποίο αναγνώρισε την κτήση της κυριότητας των εναγόντων με χρησικτησία και διέταξε την συνένωση των 2 τμημάτων , την απεικόνιση του ακινήτου ως ενιαίου και την εγγραφή των εναγόντων ως δικαιούχων του όλου ακινήτου με τη διαγραφή του Δημοσίου από την εδαφική λωρίδα στην οποία εμφανιζόταν ως δικαιούχος . Κατά της απόφασης αυτής το Δημόσιο άσκησε έφεση στο Εφετείο Θεσσαλονίκης ισχυριζόμενο ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της κτήσης κυριότητας με χρησικτησία αιτούμενο την εξαφάνιση της απόφασης του πρωτοδικείου και την απόρριψη της αγωγής
Αποτέλεσμα
Με την υπ’ αριθμ. 731/2023 απόφασή του το Εφετείο Θεσσαλονίκης απέρριψε την έφεση του Δημοσίου και δέχθηκε ότι είναι δυνατή η κτήσης κυριότητας από ιδιώτη σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003 με την αιτιολογία ότι κατά την κτήση του ακινήτου τελούσαν σε καλή πίστη, απέκτησαν το ακίνητο με τίτλο που είχε μεταγραφεί πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα , το ακίνητο ήταν εντός σχεδίου και κάτω από 2000 τ.μ. και άσκησαν αδιατάρακτη νομή μέχρι και την 19.3.2003
Βλ πλήρες κείμενο απόφασης ΕΔΩ
Δικηγόροι που χειρίσθηκαν την υπόθεση
Γιώργος Μαγουλάς , Ιωάννης Κεχαγιόγλου
