Τελευταία νέα & Επικαιρότητα

Ο θεσμός της διαμεσολάβησης είναι ένας θεσμός ο οποίος αποσκοπεί στην επίλυση αστικών διαφορών με εξωδικαστικό και απλό τρόπο και εφαρμόζεται σε όλες τις προηγμένες χώρες συμβάλλοντας στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και την  ταχύτερη απονομή της δικαιοσύνης σε πολλούς τομείς του δικαίου ( οικογενειακές διαφορές, αστικές, εμπορικές κλπ ) .

Με τη διάταξη του εδαφ. δ΄ του άρθρου 8 του Ν. 4821/2021 εισήχθη για πρώτη φορά ο θεσμός της διαμεσολάβησης και στις κτηματολογικές αγωγές στις υποθέσεις όπου διάδικοι είναι ιδιώτες και εξαιρέθηκαν οι υποθέσεις όπου διάδικοι ήταν το Δημόσιο , οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ. Η ρύθμιση αυτή ήταν ένα σημαντικό εργαλείο στους εφαρμοστές του δικαίου και προσέφερε σημαντικά στην επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιωτών σε μία σειρά κτηματολογικών αγωγών.

Με τη διάταξη του άρθρου 59 του ν. 5197/2025 και στη συνέχεια με το άρθρο 23 του ν. 5232/2025 τροποποιήθηκε το άρθρο 6 ν. 2664/1998 και επεκτάθηκε ο θεσμός της διαμεσολάβησης και στο Δημόσιο, τους ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ με τίς ακόλουθες προβλέψεις

• Πριν από τη συζήτηση κάθε αγωγής ο ενάγων οφείλει επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης να προσκαλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους, εκτός των προσώπων αγνώστου διαμονής, σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης
• το Δημόσιο, Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου εκπροσωπούνται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και από τους υπηρετούντες νομικούς συμβούλους ή δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή από δικηγόρους με ειδική προς τούτο πληρεξουσιότητα
• οι διάδικοι ενημερώνονται από τον διαμεσολαβητή εγγράφως τριάντα (30) τουλάχιστον ημέρες πριν από τη διενέργεια της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας
• πριν από τη διενέργειά της παρέχεται στους αρμόδιους λειτουργούς έγγραφο των αρμόδιων Υπηρεσιών σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή
• Σε περίπτωση μη παροχής του ανωτέρω εγγράφου παράγεται τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου
• Η μη αποστολή του ανωτέρω εγγράφου, καθώς και η μη έγκαιρη αποστολή του από τον υπάλληλο της αρμόδιας Υπηρεσίας συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα

Για την εφαρμογή της ανωτέρω προβλεπόμενης από το νόμο διαδικασίας διαμεσολάβησης έχουν δοθεί στους αρμόδιους υπαλλήλους οι σχετικές οδηγίες του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους με το ΚΥ-110395/9850Β1/21-07-2025 έγγραφό του και της ΑΑΔΕ με την από 08/10/2025  εγκύκλιο

Μια υπηρεσία για τους συναλλασσόμενους με Κτηματολογικά Γραφεία παρέχει διαδικτυακά από σήμερα η Κτηματολόγιο ΑΕ μέσα από τον ιστότοπο www.ktimatologio.gr.

Πρόκειται για την εφαρμογή «Υπολογισμού τελών και δικαιωμάτων» με την οποία μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος να υπολογίσει μόνος του το ποσό που θα χρειαστεί να καταβάλει για κάποια συναλλαγή του (π.χ. αγοραπωλησία, εγγραφή προσημείωσης κ.α.).

Ο υπολογισμός τελών και δικαιωμάτων μέσω της συγκεκριμένης εφαρμογής αφορά στα Κτηματολογικά Γραφεία Αθηνών, Αχαρνών, Πειραιά, Χαλανδρίου, Σαλαμίνας, Πατρών, Θεσσαλονίκης, Κατερίνης, Ιωαννίνων, Ναυπλίου, Άρτας, Χίου, Σάμου, Ηρακλείου , Χίου και Χανίων. Στόχος είναι να επεκταθεί η χρήση της εφαρμογής και στα άμισθα Υποθηκοφυλακεία που λειτουργούν ως Κτηματολογικά Γραφεία, προσαρμοσμένη στις ειδικές ανάγκες που προκύπτουν από το καθεστώς λειτουργίας τους. 
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, υπάρχουν δύο είδη τελών και δικαιωμάτων ανάλογα με το είδος της πράξης: α) πάγια και β) αναλογικά, που υπολογίζονται επί του ποσού της συναλλαγής π.χ. επί αγοραπωλησίας στο τίμημα της πώλησης, επί προσημείωσης ή υποθήκης στο ποσό για το οποίο αυτή εγγράφεται.

Για τον υπολογισμό του οφειλόμενου ποσού ο ενδιαφερόμενος πρέπει να επιλέξει το σωστό είδος εγγραπτέας πράξης και να συμπληρώσει το ποσό της συναλλαγής.
Σε περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο (συμβόλαιο, δικαστική απόφαση κλπ.) περιλαμβάνει περισσότερες από μία πράξεις (π.χ. αγορά και γονική παροχή, ή αποδοχή κληρονομιάς και δωρεά) ο υπολογισμός θα πρέπει να πραγματοποιηθεί για κάθε είδος ξεχωριστά.
Εάν κατά τη συναλλαγή, ο ενδιαφερόμενος σκοπεύει να ζητήσει και έκδοση πιστοποιητικού καταχώρισης, μπορεί να συμπληρώσει το πλήθος των πιστοποιητικών που θα αιτηθεί, ώστε να συνυπολογιστεί το κόστος τους.

Η εφαρμογή βρίσκεται στον ιστότοπο της Κτηματολόγιο ΑΕ www.ktimatologio.gr στην πύλη e-ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ /Ηλεκτρονικές Υπηρεσίες /Κτηματολόγιο σε Λειτουργία και η πρόσβαση σ΄αυτήν είναι ελεύθερη (δεν χρειάζεται κωδικός πρόσβασης).

Σχετικός σύνδεσμος:Υπολογιστής Τελών και Δικαιωμάτων Κτηματολογίου

Με το ΑΠ 2504646/ΔΚ69/30.01.2025   έγγραφό του το Ελληνικό Κτηματολόγιο γνωστοποιεί ότι η 04/02/2025 είναι η τελευταία ημέρα καταχώρισης πράξεων στον ανάδοχο της μελέτης κτηματογράφισης και από την 05/02/2025 και μέχρι την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου δεν επιτρέπονται οι δηλώσεις ιδιοκτησίας Δ2 αλλά γίνονται κανονικά οι πράξεις οι οποίες καταχωρίζονται στα βιβλία του συστήµατος Μεταγραφών και Υποθηκών τα οποία πλέον έχουν μεταφερθεί στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Το διάστημα αυτό μεταξύ της 05/02/2025 και της έναρξης λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου ( συνήθως μετά 30 έως 90 ημέρες) είναι το λεγόμενο «παγωμένο διάστημα» και αποτελεί αντικείμενο ιδιαίτερης αντιμετώπισης από το Κτηματολόγιο γιατί δεν εμφανίζονται στις αρχικές εγγραφές οι πράξεις που έχουν νόμιμα μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο. Οι πράξεις αυτές προβλέπεται στην διάταξη του άρθρου 6 παρ. 4α του Ν. 2664/1998 ότι θα καταχωριστούν αυτεπάγγελτα από τον Προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου στα κτηµατολογικά βιβλία κατά την πρώτη ηµέρα της έναρξης ισχύος του Κτηµατολογίου κατά τα ειδικότερα οριζόµενα στην διάταξη αυτή.

Έως τις πρώτες εγγραφές, εξακολουθεί να ισχύει µε ποινή ακυρότητας, η υποχρέωση για τη µνεία κι επισύναψη πιστοποιητικού κτηµατογραφούµενου ακινήτου (ΠΚΑ) για τη σύνταξη συµβολαίων µε περιεχόµενο τη σύσταση, µετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εµπραγµάτων δικαιωµάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηµατολογικά βιβλία δικαιωµάτων σε ακίνητα της περιοχής αυτής

Κατά την υποβολή των αιτήσεων για τη µεταγραφή των πράξεων στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου που αφορούν σε ακίνητα της υπό κτηµατογράφηση περιοχής που βρίσκονται σε περίοδο «παγωµένου διαστήµατος», οι πράξεις (π.χ. συµβολαιογραφικά έγγραφα, δικαστικές αποφάσεις ) υποβάλλονται και σε δεύτερο αντίγραφο που προορίζεται για τις εργασίες και τα αρχεία του κτηµατολογίου

Το πρόβλημα με τα ακίνητα του Δημοσίου που κατέχονται από ιδιώτες είναι γνωστό στην ελληνική πολιτεία για πολλά χρόνια αλλά κανείς δεν ασχολήθηκε με αυτό παρά μόνον όταν βγήκε στην επιφάνεια με την έναρξη των πρώτων πιλοτικών προγραμμάτων  κτηματογράφησης μεταξύ των οποίων στις αστικές περιοχές ήταν ο Δήμος Καλαμαριάς.

Τότε, κατά την περίοδο της συλλογής των πρώτων δηλώσεων ιδιοκτησίας 1999-2002 φάνηκαν τα πρώτα προβλήματα όταν το Δημόσιο άρχισε να δηλώνει μαζικά ως ιδιοκτησία του διάφορες εκτάσεις οι οποίες κατά τους ισχυρισμούς του ανήκαν σε ανταλλάξιμους μουσουλμάνους. Σύμφωνα με τη συνθήκη της Λωζάννης τα ακίνητα αυτά περιήλθαν νόμιμα στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ακόμη και αν δεν τα κατείχε ούτε ασκούσε οποιαδήποτε υλική πράξη νομής επ’ αυτών. Κάπου είχε δίκαιο, κάπου όχι, κάποια πράγματι του ανήκαν , κάποια όχι. Τα ακίνητα αυτά ήταν πολλά , βρίσκονταν στο κέντρο της Καλαμαριάς , εντός σχεδίου , είχαν εκδοθεί οικοδομικές άδειες και είχαν ανεγερθεί πολυόροφες οικοδομές , είχαν χορηγηθεί δάνεια για την αγορά των διαμερισμάτων , πληρώθηκαν φόροι μεταβίβασης , ζούσαν οικογένειες μέσα …

Το πρόβλημα δεν ήταν απλό , αφορούσε χιλιάδες ανθρώπους ( και ψηφοφόρους ) και έτσι η λύση δόθηκε με απόφαση της ( έχουσας πολιτικά αντανακλαστικά)  Β. Παπανδρέου . Με το άρθρο 4 του Ν. 3127/2003 ορίστηκε ότι “1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου εφόσον: α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23-2-1945, εκτός εάν κατά τη κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή β) νέμεται μέχρι τη έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη . Η διάταξη της περίπτωσης β΄ εφαρμόζεται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. η διάταξη εφαρμόζεται μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31-12-2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α` και β` προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ.».

               Με βάση αυτή τη νομοθετική ρύθμιση  σε όσες ιδιοκτησίες είχε αναγραφεί το Δημόσιο ως δικαιούχος ασκήθηκε προσφυγή από τους ενδιαφερόμενους στην πρωτοβάθμια ή δευτεροβάθμια επιτροπή ενστάσεων , έγινε δεκτή και καταχωρήθηκε ο νομέας του ακινήτου ενώ στην αντίθετη περίπτωση που είχε καταχωρηθεί ο νομέας του ακινήτου η προσφυγή του Δημοσίου κατά της αρχικής καταχώρισης απορρίφθηκε.

Τέλος καλό , όλα καλά ;

 Όχι βέβαια. Η διάταξη είχε κάποιες προϋποθέσεις . Η πρώτη προϋπόθεση ήταν ο νομέας να είχε ασκήσει νομή μετά την 23-2-1945 για τουλάχιστον 10 έτη ( εφόσον είχε μεταγεγραμμένο τίτλο) ή 30 έτη χωρίς τίτλο και η δεύτερη προϋπόθεση ήταν αυτή η νομή να είναι «αδιατάρακτη» δηλαδή να μεν είχε χωρήσει όχληση του νομέα. Για τους νομοθέτες αυτά ήταν «ψιλά» γράμματα αλλά για τους νομικούς ήταν προϋποθέσεις που έχρηζαν ερμηνείας . Ετσι , λοιπόν, όταν ο Άρειος Πάγος κλήθηκε να απαντήσει είπε α) για την πρώτη προϋπόθεση ότι η 10ετής ή 30ετής ( ανάλογα) νομή θα έπρεπε να είχε συμπληρωθεί και να υφίσταται κατά τη δημοσίευση του νόμου 3127/2003 ( δηλαδή την 19-3-2003) και όχι οποτεδήποτε π.χ. η 10ετής νομή δεν μπορούσε να είναι από το 1985 έως το 1995 ή η 30ετής από το 1950 έως το 2002 ( ΑΠολ 11/2015) και β) για τη δεύτερη προϋπόθεση της «αδιατάρακτης» νομής ότι αυτή δεν υφίσταται στην περίπτωση που το Δημόσιο υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας ή έχει ασκηθεί ένσταση κατά της εγγραφής του νομέα ή αντίστροφα αν έκανε ένσταση κατά της εγγραφής του Δημοσίου ο νομέας του ακινήτου ( ΑΠ 225/2017) .

 Έτσι , επιστρέψαμε από εκεί που ξεκινήσαμε , στο σωτήριο έτος 2003.

Λάθος νόμος ή λάθος εφαρμογή του νόμου; Μικρή σημασία έχει για αυτόν που αγόρασε το σπίτι του, το πλήρωσε και νόμιζε επί τόσα χρόνια ότι ήταν δικό του . Αυτό το διαπίστωσε το 2019 όταν ενόψει της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών στην Καλαμαριά την 31-12-2019 άρχισε το Δημόσιο να ασκεί τις πρώτες διεκδικητικές αγωγές , οι οποίες συνεχίστηκαν το έτος 2020 και 2021 με τίς παρατάσεις που δόθηκαν για τη διόρθωση των πρώτων ανακριβών εγγραφών . Συνολικά έχουν ασκηθεί μέχρι στιγμής περίπου 80 αγωγές οι οποίες περιλαμβάνουν ολόκληρες οικοδομές και οικοδομικά τετράγωνο στο κέντρο της Καλαμαριάς .

Το πρόβλημα , όμως, δεν όμως στην Καλαμαριά . Όμοιο πρόβλημα αντιμετώπιζαν και στις Σέρρες και μάλιστα στο σημείο που βρίσκεται η Κεντρική Αγορά . Εκεί , έχοντας ως στήριγμα τον υπουργό τους Κ. Καραμανλή ( του Αχιλλέα) το ρύθμισαν με την κλασσική μέθοδο της τροπολογίας σε άσχετο νομοσχέδιο και συγκεκριμένα με το άρθρο 26 του Ν. 4778/2021 στο οποίο προβλέπεται ότι «  Καταγεγραμμένα δημόσια ανταλλάξιμα ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός των οικοδομικών τετραγώνων 182, 183, 184, 184Α του εγκεκριμένου με το π.δ. της 31ης.7.1925 (Α` 215) ρυμοτομικού σχεδίου της πόλης των Σερρών, και τα οποία απαλλοτριώθηκαν υπέρ του Δήμου Σερρών προς αποκατάσταση πυρόπληκτων κατοίκων δυνάμει της 6.210/1924 πράξης του Υπουργείου Συγκοινωνιών και βάσει της 24/22.3.1924 απόφασης της Τεχνικής Επιτροπής Σχεδίου Πόλης Σερρών και των οποίων η εκποίηση εγκρίθηκε με το π.δ. της 7.7.1926 (Α` 234), διαγράφονται από τα βιβλία καταγραφής της οικείας Κτηματικής Υπηρεσίας, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία περί Δημοσίων Κτημάτων και το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας, εφόσον ο νομέας τους έχει καταχωριστεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και δεν έχουν εκδοθεί και κοινοποιηθεί στον ίδιο ή στους δικαιοπαρόχους του διοικητικά μέτρα προστασίας λόγω της καταγραφής τους ως ανταλλάξιμων».

            Το είδε αυτό ο Δήμαρχος Καλαμαριάς Γ. Δαρδαμανέλης και είπε ( με το δίκιο του ο άνθρωπος) γιατί οι Σέρρες και όχι η Καλαμαριά ; Το τρέχει , το παλεύει με τον Σιμόπουλο και τον Κούβελα αλλά μέχρι στιγμής έχει εισπράξει μόνο υποσχέσεις. Το είδαν και οι βουλευτές του ΚΙΝΑΛ και κατέθεσαν μία τροπολογία άλλα αντ’ άλλων την οποία ( καλώς) απέρριψε η κυβέρνηση γιατί ήταν γραμμένη στο πόδι και δεν έλυνε αλλά δημιουργούσε προβλήματα.

            Για να σοβαρευτούμε: Το πρόβλημα είναι υπαρκτό , δεν αφορά μόνο την Καλαμαριά ή τις Σέρρες απλά σε αυτές τις περιοχές φάνηκε γιατί έληγε η προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών  και δραστηριοποιήθηκε το Υπουργείο Οικονομικών το οποίο έδωσε εντολή στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους να ασκεί αγωγές σε όλα τα ακίνητα τα οποία είναι καταγεγραμμένα ως δημόσια κτήματα και αυτό θα γίνεται όσο πλησιάζει ο καιρός για να λήξει η προθεσμία των πρώτων εγγραφών και σε άλλες περιοχές σε όλη την Ελλάδα. Θα το αντιμετωπίσουν και άλλοι Δήμαρχοι όταν θα φτάσει ο χρόνος οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών στην περιοχή τους και θα ασκούνται σωρηδόν οι αγωγές από το Δημόσιο. Τι θα κάνουμε τότε, ειδική ρύθμιση για κάθε Δήμο ανάλογα με την ισχύ των τοπικών βουλευτών; Συνεπώς, το πρόβλημα πρέπει να λυθεί κεντρικά , κάτι που φαίνεται οτι το συζητά το Υπουργείο Οικονομικών όπως λέει το ρεπορτάζ,  και όχι κάθε Δήμαρχος να κινεί διαδικασία για τον Δήμο του και πρέπει να λυθεί με πρωτοβουλία του αρμόδιου υπουργείου για το Κτηματολόγιο σε συνεργασία με τα υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών στο πρώτο νομοσχέδιο που πρόκειται να εισαχθεί και θα πρέπει να το δεί ο Πιερρακάκης. Θα μου πείτε πάλι ο Πιερρακάκης ; Βρήκαμε ένα σοβαρό άνθρωπο και θα τον ταράξουμε στη νομιμότητα; Τι να κάνουμε όταν σπανίζουν οι σοβαροί άνθρωποι σε αυτόν τον τόπο….

Update 2024: Τελικά έγινε αυτό που γράφαμε μήνες πριν. Με το Ν. 5024/2023 ρυθμίζεται συνολικά το θέμα των καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου ( καμία σχέση με τα ανταλλάξιμα ) και με άρθρο 16 δίνεται λύση και στα ανταλλάξιμα της Καλαμαριάς. Ήδη , έχει εκδοθεί και η πρώτη απόφαση με αριθμό 13316/2024 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης με την οποία καταργείται η σχετική δίκη που είχε ασκήσει το Ελληνικό Δημόσιο . Τέλος καλό , όλα καλά …

Με την προθεσμία για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών διαπιστώνω κάθε μέρα την αγωνία τόσο των δικηγόρων όσο και των ιδιοκτητών για να καταχωρήσουν το διαμέρισμα στο οποίο μένουν επί χρόνια αλλά το έχουν αποκτήσει με προσύμφωνο τα οποία έχουν καταρτίσει με τον εργολάβο κατασκευαστή χωρίς τη σύμπραξη των οικοπεδούχων οπότε δεν μπορεί να γίνει και εκτέλεση του προσυμφώνου.  Όπως είναι γνωστό όσοι αγοράσει διαμερίσματα με προσύμφωνα πριν από 20, 30, 40 ή 50 χρόνια είναι ότι δεν μπορούν να δηλώσουν τις ιδιοκτησίες τους στο κτηματολόγιο αφού δεν υπάρχει για το συγκεκριμένο διαμέρισμα συνεστημένη οριζόντια ιδιοκτησία με οριστικό συμβόλαιο νόμιμα μεταγραμμένο . Οι ιδιοκτησίες αυτές είναι χιλιάδες αλλά δεν είναι εμφανείς γιατί περιλαμβάνονται στα εναπομείναντα χιλιοστά του οικοπέδου και κρύβονται είτε κάτω από τα χιλιοστά του ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ σε κάθε γεωτεμάχιο όπου έχει αναγερθεί οικοδομή χωρίς να υπάρχει αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε είναι εντελώς «αόρατα» και δεν εμφανίζονται καθόλου. Το πρόβλημα επιτείνεται και από το γεγονός ότι με την παρέλευση τόσο μεγάλου χρονικού διαστήματος δεν είναι δυνατή η σύνταξη οριστικού σε εκτέλεση του προσυμφώνου αφού δεν υπάρχουν εν ζωή οι εδαφοκτήτες ή ο εργολάβος κατασκευαστής .

Το ερώτημα, λοιπόν, είναι τι θα γίνει με αυτές τις ιδιοκτησίες στο κτηματολόγιο:  Θα περιέλθουν στο Δημόσιο; Θα παραμείνουν «αόρατες» ; Και για πόσο καιρό ;

Είναι εφικτή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία ;  

Επ’ αυτού ο Άρειος Πάγος δέχεται ότι αποκλείεται η σύσταση χωριστής κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος με χρησικτησία ή με άλλους τρόπους, πλην των περιπτώσεων που προβλέπονται από το νόμο δηλαδή και η χρησικτησία. Η μόνη περίπτωση που δέχεται την κτήση κυριότητας με χρησικτησία είναι μόνο επί συνεστημένης ήδη χωριστής κυριότητας ορόφου ή διαμερίσματος (ΑΠ 1225/2018, ΑΠ 642/2012, ΑΠ 56/2011, ΑΠ 502/2001). Η θέση αυτή του Αρείου Πάγου αποκλείει την κτήση κυριότητας με χρησικτησία στις περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει από την αρχή πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών για το σύνολο των διαμερισμάτων της οικοδομής  

Η θέση , όμως, αυτή αποκλείει την κτήση κυριότητας με χρησικτησία όταν σε μία οικοδομή δεν έγινε αρχική σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή αυτής, πλην όμως η οικοδομή έχει υπαχθεί δυνάμει διαδοχικών μερικότερων συμβάσεων σύστασης οροφοκτησίας και αγοραπωλησίας στο καθεστώς των διατάξεων του Ν.3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, Αυτός ο τρόπος ήταν ιδιαίτερα διαδεδομένος και έτσι γίνονταν όλες οι πωλήσεις διαμερισμάτων στην Βόρεια Ελλάδα και ιδιαίτερα στη Θεσσαλονίκη. Η πρακτική αυτή ( των μερικών συστάσεων) ήταν απόλυτα νόμιμη, την δέχονταν προς μεταγραφή τα οικεία υποθηκοφυλακεία και φυσικά την δέχεται και ο Άρειος Πάγος. Το πρόβλημα αυτό δεν υφίσταται στην Αττική γιατί σε αντίθεση με την Βόρεια Ελλάδα η τακτική ήταν να γίνεται και να μεταγράφεται συμβολαιογραφική πράξη σύστασης αμέσως μετά την έκδοση της άδειας οικοδομής για το σύνολο της οικοδομής , άρα εφόσον υπάρχει αρχική σύσταση αρχίζει από το χρόνο μεταγραφής της πράξης αυτής να μετρά ο χρόνος της χρησικτησίας.

Με βάση τα παραπάνω τα δικαστήρια ακολουθώντας την κρατούσα άποψη απορρίπτουν όλες τις αιτήσεις ή αγωγές με τρόπο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία αν ο δικαιούχος δεν επικαλείται πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Ακόμη και η (ορθή νομικά) άποψη ότι μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία στην τελευταία οριζόντια ιδιοκτησία έχει αποκλειστεί με την ΑΠ 107/2023 απόφαση .

Επιλύεται το πρόβλημα με την νομοθετική ρύθμιση για την εκτέλεση των παλαιών προσυμφώνων ;  

Ως λύση στο πρόβλημα προβάλλεται οτι με την πρόσφατη νομοθετική πρωτοβουλία του άρθρου 18 του Ν. 5142/2024 ορίζεται ότι μπορούν να εκτελεστούν προσύμφωνα με αυτοσύμβαση που συνετάγησαν μέχρι 31.08.2004 χωρίς φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα των πωλητών. Πρόκειται για μή λύση και αυτό θα διαπιστωθεί στην πράξη. Το πρόβλημα που δεν προχώρησαν οι προηγούμενες ρυθμίσεις με το ίδιο ή παρεμφερές περιεχόμενο εντοπίζεται στο ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ανεκτέλεστων προσυμφώνων έχει συνταγεί με την παρουσία μόνο του εργολάβου χωρίς τη συμμετοχή των οικοπεδούχων γιατί το προσύμφωνο είναι μία  όπου ο μεν εργολάβος μεταβιβάζει το κτίσμα ( ενοχική σύμβαση)  και ο οικοπεδούχος το ανάλογο ποσοστό επί του οικοπέδου ( εμπράγματη σύμβαση) . Η εκτέλεση του προσυμφώνου , όμως, απαιτεί την υποχρέωση μεταβίβασης του ακινήτου να έχει αναλάβει όχι μόνο ο ιδιοκτήτης του κτίσματος ( ο εργολάβος) αλλά και ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου ( ο οικοπεδούχος) που έχει το εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου. Χωρίς τη συμμετοχή στο προσύμφωνο του οικοπεδούχου δεν μπορεί να γίνει εκτέλεση ουδενός προσυμφώνου. Συνεπώς, η νέα ρύθμιση θα αποτύχει όπως απέτυχαν και όλες οι προηγούμενες αφού δεν μπορεί να εκτελεστεί προσύμφωνο με αυτοσύμβαση με μόνο συμβαλλόμενο τον εργολάβο. Υπάρχει μόνο μία εξαίρεση: Η μεταβίβαση των ποσοστών από τον οικοπεδούχο πρός τον εργολάβο η οποία είναι και η μόνη που καταλαμβάνεται από την πρόσφατη ρύθμιση. 

Ποια είναι η λύση στο πρόβλημα ;

Η πρόταση υπάρχει στο τραπέζι , την έχω επαναλάβει και υποστηρίξει από καιρό και είναι η πρόταση η οποία αποτελεί τη μόνη λύση για το συγκεκριμένο πρόβλημα. Αποτέλεσε μάλιστα και σχετικής ερώτησης στη Βουλή του βουλευτή Δράμας Αναστάσιου Νικολαϊδη. Να ισχύσει η ρύθμιση που ισχύει και για γεωτεμάχια ( εξουσίαση με διάνοια κυρίου πράγματος δεκτικό αυτοτελούς εξουσίασης). Η διάκριση μεταξύ γεωτεμαχίων και διαμερισμάτων στις προϋποθέσεις της χρησικτησίας είναι ακατανόητη αφού οι λόγοι που δικαιολογούν γενικά το θεσμό της χρησικτησίας συντρέχουν και σ’ αυτή την περίπτωση, δεδομένου οτι  ο διαιρετός χώρος (διαμέρισμα, κατάστημα, θέση στάθμευσης  κ.λπ.) εμφανίζει έντονη ιδιομορφία αφού διαθέτει εκ της φύσεως του αυτοτέλεια, στο βαθμό που δημιουργείται προς εξυπηρέτηση αυτοτελούς σκοπού διακριτού από εκείνον της οικοδομής ή των άλλων διαιρετών χώρων αυτής, και, επομένως, είναι πράγμα δεκτικό αυτοτελούς φυσικής εξουσίασης με διάνοια κυρίου.  

Συνεπώς, αυτό που πρέπει να γίνει είναι να συμπληρωθεί ο Ν. 3741/1929 και να θεσμοθετηθεί με νομοθετική πρωτοβουλία ο θεσμός της χρησικτησίας και στους διαιρετούς και αυτοτελείς χώρους της οικοδομής όπως ακριβώς ισχύει και στα οικόπεδα ( ΑΚ 1045). Με τη ρύθμιση αυτή όσοι έχουν τα προσόντα της χρησικτησίας ( άσκηση 20ετούς νομής επί του διαμερίσματος ) έχουν τη δυνατότητα να κάνουν κανονικότατα οριστικό συμβόλαιο, το Δημόσιο εισπράττει τον ίδιο φόρο μεταβίβασης που προσδοκά ότι θα εισπράξει με την εκτέλεση του προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται από συμβολαιογράφο και καταχωρείται κανονικά στο κτηματολόγιο και έτσι έχουμε ένα ολοκληρωμένο κτηματολόγιο χωρίς “άγνωστους” ιδιοκτήτες , αγωγές κατά του Δημοσίου και άλλα προβλήματα

Διαβάζοντας τη ρύθμιση του άρθρου 18 του Ν. 5142/2024 που ασχολείται με το πρόβλημα των ανεκτέλεστων προσυμφώνων διαπίστωσα για ακόμη μία φορά ότι όταν νομοθετείς χωρίς να έχεις καταλάβει την ερώτηση δίνεις τη λάθος απάντηση .

Να ξεκινήσουμε , λοιπόν, από το ερώτημα: Γιατί υπάρχουν ακόμη προσύμφωνα σε διαμερίσματα που δεν έχουν γίνει οριστικά από το μακρινό 1967 και μετέπειτα παρά το γεγονός ότι έχουν εκδοθεί επανειλημμένα διάφοροι νόμοι που επέτρεπαν την εκτέλεση των προσυμφώνων με αυτοσύμβαση και χωρίς δικαιολογητικά;  Το ερώτημα είναι η αδυναμία λήψης φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας; Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ; Κάτι άλλο ; 

Υπενθυμίζω τις  προηγούμενες νομοθετικές ρυθμίσεις για την εκτέλεση προσυμφώνων με αυτοσύμβαση χωρίς δικαιολογητικά :

• άρθρο 22 του ν. 3427/2005 (Α’ 132) για τα οριστικά συμβόλαια που θα συντάσσονταν από την 1.1.2006 έως την 1.1.2007
• παράταση με την παρ. 12 του άρθρου 16 του ν. 3522/2006 (Α’ 276) έως την 30.11.2007
• άρθρο 44 του ν. 3673/2009 (Α’ 80) για το χρονικό διάστημα από 27.5.2009 έως 27.5.2010
• αναβίωση με την παρ. 3 του άρθρου 36 του ν. 4141/2013 (Α’ 81) από 1.3.2013 έως 30.6.2014
• νέα αναβίωση με το άρθρο 152 του ν. 4808/2021 (Α’ 101) από τον Ιούνιο 2021 έως τον Μάιο του 2022.
• νέα παράταση με το άρθρο 53 του ν. 4949/2022 (Α’ 126 έως και την 31η.12.2022.
• νέα παράταση με το άρθρο 14 του ν. 4997/2022 (Α’ 219) έως 30.06.2023

Τόσοι νόμοι, τόσες παρατάσεις και ποιο ήταν το αποτέλεσμα; ΜΗΔΕΝ

Όλες αυτές οι ρυθμίσεις ( όπως και η παρούσα ) θεωρούν ότι το πρόβλημα για το οποίο δε τρέπονται τα προσύμφωνα σε οριστικά συμβόλαια με αυτοσύμβαση χωρίς δικαιολογητικά εντοπίζεται στην αδυναμία έκδοσης φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας από τους πωλητές. Και απαντούν σ’ αυτό το ερώτημα καταργώντας την υποχρέωση για φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή. 

Λάθος απάντηση στο λάθος ερώτημα!!

Το ερώτημα για ποιό λόγο δεν έχουν εκτελεστεί μέχρι σήμερα τα προσύμφωνα δεν είναι η αδυναμία έκδοσης φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας  μετά από δεκαετίες που έχουν μεσολαβήσει και δεν βρίσκονται ούτε οι εργολάβοι ούτε οι κληρονόμοι τους. Είναι βέβαια και αυτό. Αλλά αυτό λύθηκε με τις προηγούμενες νομοθετικές ρυθμίσεις. Συνεπώς, όσα προσύμφωνα ήταν να γίνουν , έγιναν. Τέλος .

Το πρόβλημα εντοπίζεται στο ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ανεκτέλεστων προσυμφώνων έχει συνταγεί με την συμμετοχή στο προσύμφωνο μόνο του εργολάβου χωρίς τη συμμετοχή των οικοπεδούχων γιατί το προσύμφωνο είναι μία  σύμβαση με διττό περιεχόμενο όπου ο μεν εργολάβος μεταβιβάζει το κτίσμα και εισπράττει το τίμημα ( ενοχική σύμβαση)  και ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει το ανάλογο ποσοστό που έχει το διαμέρισμα επί του οικοπέδου ( εμπράγματη σύμβαση) . Η εκτέλεση του προσυμφώνου , όμως, απαιτεί την υποχρέωση μεταβίβασης του ακινήτου να έχει αναλάβει με το προσύμφωνο όχι μόνο ο ιδιοκτήτης του κτίσματος ( ο εργολάβος) αλλά και ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου ( ο οικοπεδούχος) που έχει το εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου. Χωρίς τη συμμετοχή στο προσύμφωνο του οικοπεδούχου δεν μπορεί να γίνει εκτέλεση ουδενός προσυμφώνου. Συνεπώς, η νέα ρύθμιση θα αποτύχει όπως απέτυχαν και όλες οι προηγούμενες αφού δεν μπορεί να εκτελεστεί προσύμφωνο με αυτοσύμβαση με μόνο συμβαλλόμενο τον εργολάβο.  

Αδιέξοδο; Προφανώς όχι . Στη νομική επιστήμη δεν υπάρχουν αδιέξοδα. Τη λύση δίνει ο Ν. 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας . Η πρόταση υπάρχει στο τραπέζι , την έχω επαναλάβει και υποστηρίξει από καιρό και είναι η πρόταση η οποία αποτελεί τη μόνη λύση για το συγκεκριμένο πρόβλημα: Να συμπληρωθεί ο Ν. 3741/1929 και να θεσμοθετηθεί με νομοθετική πρωτοβουλία ο θεσμός της χρησικτησίας και στους διαιρετούς και αυτοτελείς χώρους της οικοδομής όπως ακριβώς ισχύει και στα οικόπεδα ( ΑΚ 1045). Με τη ρύθμιση αυτή όσοι έχουν τα προσόντα της χρησικτησίας ( άσκηση 20ετούς νομής επί του διαμερίσματος ) έχουν τη δυνατότητα να κάνουν κανονικότατα οριστικό συμβόλαιο, το Δημόσιο εισπράττει τον ίδιο  φόρο μεταβίβασης που προσδοκά ότι θα εισπράξει με την εκτέλεση του προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται από συμβολαιογράφο και καταχωρείται κανονικά στο κτηματολόγιο και έτσι έχουμε ένα ολοκληρωμένο κτηματολόγιο χωρίς “άγνωστους” ιδιοκτήτες , αγωγές κατά του Δημοσίου και άλλα προβλήματα

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο Ν. 5024/2023 ( ΦΕΚ Α΄41/24-2-2023) για την εξαγορά των κατεχομένων εκτάσεων του Δημοσίου με αρκετές αλλαγές και προσθήκες σε σχέση με το αρχικό νομοσχέδιο που είχε κατατεθεί , με την εισηγητική έκθεση αυτού να ομιλεί ότι  επιχειρείται η επίλυση ενός διαχρονικού κοινωνικού προβλήματος που αφορά στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των κατεχομένων δημόσιων ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών. Από το κείμενο το οποίο ψηφίστηκε τελικά και σε σχέση με αυτό το  οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση μέσω του opengov  παρατηρούμε τα ακόλουθα βασικά σημεία που αξίζει να επισημανθούν

• Με το άρθρο 4 προβλέπεται ότι δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς όποιος κατά την έναρξη ισχύος του νόμου ( 24-02-2023) :
  • α) Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για τριάντα (30) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο μέχρι την 31η.12.1991, είτε
  • β) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα, το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1981 και στο οποίο: βα) βρίσκεται η κύρια κατοικία του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, ή ββ) ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή βγ) ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.
• Με το άρθρο 5 περιγράφονται τα ακίνητα τα οποία ΕΞΑΙΡΟΥΝΤΑΙ του δικαιώματος εξαγοράς σε ζητήματα  Εθνικής Άμυνας, Δημόσιας Ασφάλειας, Χωροταξικού ή Πολεοδομικού σχεδιασμού, άλλης αιτιολογημένης κρατικής ανάγκης ) 
• Με τα άρθρα 6 και  7 προβλέπεται ο προσδιορισμός του τιμήματος εξαγοράς το οποίο αντιστοιχεί στο 100% της  αντικειμενικής αξία του οικοπέδου ενώ προβλέπονται εκπτώσεις επί της αντικειμενικής αξίας ανάλογα με τα χρόνια κατοχής , της ιδιότητας του κατόχου ( ΑΜΕΑ, πολύτεκνοι, ομογενείς , μακροχρόνιοι άνεργοι κ.α.) τα οποία μπορούν να φτάσουν μέχρι και το 80% της αντικειμενικής αξίας 
• Με το άρθρο 8 προβλέπεται ο καθορισμός του τιμήματος εξαγοράς σε ειδικές περιπτώσεις π.χ. άν έχει αναγνωριστεί ως δικαιούχος με δικαστική απόφαση , άν έχει αναγραφεί ως δικαιούχος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές κ.α. τα οποία μπορούν να φτάσουν μέχρι και το 80% της αντικειμενικής αξίας 
• Με τα άρθρα 9, 10 και 11 προβλέπεται η διαδικασία υποβολής αίτησης εξαγοράς και των δικαιολογητικών που απαιτούνται κατά περίπτωση με τη δημιουργία ψηφιακής εφαρμογής για την υποδοχή των αιτήσεων εξαγοράς , η σύσταση επιτροπής για την εξέταση των αιτήσεων και η έκδοση της απόφασης εξαγοράς 
• Με το άρθρο 12  ρυθμίζεται το θέμα των εκκρεμών αιτήσεων εξαγοράς οι οποίες τίθενται στο αρχείο
• Με το άρθρο 14 προβλέπεται η αναστολή λήψης η λήψη διοικητικών μέτρων κατά του αιτούντος από την ημέρα υποβολής της αίτησης μέχρι την καταχώριση της απόφασης στο κτηματολογικό γραφείο
• Με το άρθρο 16 παρ. 1 προβλέπεται ότι το Δημόσιο απέχει από την άσκηση αγωγών της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α΄275) ως προς ακίνητα τα οποία κείνται σε εκτάσεις εντός σχεδίων πόλεως ή οικισμού, για τα οποία δεν εφαρμόζεται ο ν. 998/1979 (Α΄ 289) και τα οποία διαχειρίζεται το Υπουργείο Οικονομικών, δυνάμει της περ. ζ’ της παρ. 6 του άρθρου 3 του ίδιου νόμου, καθώς και σε ανταλλάξιμα ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, εφόσον σωρευτικά πληρούνται οι κάτωθι προϋποθέσεις: α) ο ιδιώτης έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές , β) δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους από τις υπηρεσίες του Δημοσίου Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) για το ακίνητο αυτό, και γ) δεν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας.
• Με το άρθρο 16 παρ. 3 προβλέπεται ότι καταργούνται οι εκκρεμείς δίκες στις περιπτώσεις της παρ. 1 
• Με το άρθρο 17 ρυθμίζονται ειδικά θέματα για τα ακίνητα όπου λειτουργούν βιοτεχνικές, βιομηχανικές, αγροτικές, κτηνοτροφικές και τουριστικές επιχειρήσεις
• Με το άρθρο 18 ρυθμίζονται διάφορα θέματα που αφορούν ακίνητα που υπάγονται στο Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου 

Με την υπ’ αριθμ. 13316/2024 απόφασή του το Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης  δέχθηκε ότι σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 16 του Ν. 5024/2023 το Δημόσιο απέχει από την άσκηση διεκδικητικών ή αναγνωριστικών αγωγών ως προς ακίνητα τα οποία κείνται σε εκτάσεις εντός σχεδίων πόλεως ή οικισμού, τα οποία δεν είναι δασικά και τα οποία διαχειρίζεται το Υπουργείο Οικονομικών, καθώς και σε ανταλλάξιμα ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, εφόσον σωρευτικά πληρούνται οι κάτωθι προϋποθέσεις: α) ο ιδιώτης έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές, β) δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους από τις δασικές υπηρεσίες του Δημοσίου Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.Κ.Α.Α.Χ.) για το ακίνητο αυτό λόγω του πρώην δασικού του χαρακτήρα, και γ) δεν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας.

Η απόφαση αυτή είναι η πρώτη που εκδίδεται με βάση την παραπάνω διάταξη του Ν. 5024/2023 η οποία δίνει λύση στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε όταν το Δημόσιο άσκησε δεκάδες αγωγές κατά των αναγραφόμενων δικαιούχων αρχικά στο Δήμο Καλαμαριάς Θεσσαλονίκης διεκδικώντας ακίνητα στα οποία είχαν ανεγερθεί πολυόροφες οικοδομές με νόμιμες οικοδομικές άδειες,  είχαν αγοραστεί διαμερίσματα με συμβόλαια , είχαν πληρωθεί φόροι και είχαν μεταγραφεί στα υποθηκοφυλακεία

Με τίς ρυθμίσεις του Ν. 5024/2023 όπως τροποποιήθηκε με το Ν. 5113/2024 επιχειρείται η επίλυση ενός διαχρονικού κοινωνικού προβλήματος που αφορά στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των κατεχομένων δημόσιων ακινήτων τα οποία υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών.

Η λειτουργία της πλατφόρμας για την υποβολή αίτησης εξαγοράς των ακινήτων του Δημοσίου που κατέχονται από ιδιώτες ξεκίνησε για τις Περιφερειακές Ενότητες Αιτωλοακαρνανίας, Αρκαδίας, Έβρου, Εύβοιας, Ηρακλείου, Ιωαννίνων, Καρδίτσας, Κέρκυρας, Λάρισας, Λασιθίου, Λέσβου, Μαγνησίας, Ξάνθης, Πιερίας, Ρεθύμνου, Σάμου, Τρικάλων, Φθιώτιδας, Χανίων, Χίου ενώ στις  31 Οκτωβρίου 2024 εντάσσονται και όλες ο Περιφερειακές Ενότητες. Η αρχκή διάρκεια υποβολής αιτήσεων είναι ήταν 12 μήνες δηλαδή μέχρι 30/09/2025 και 31/10/2025 αλλά παρατάθηκε μέχρι 11/09/2026 .

Η πρόσβαση στο Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα γίνεται μέσω του gov.gr στην ηλεκτρονική  διεύθυνση https://aeda.apps.gov.gr  με τη διαδικασία και τα δικαιολογητικά τα οποία ορίζονται σύμφωνα με την ΚΥΑ 125935/ΕΞ 2024 ( ΦΕΚ Β΄5131/11.9.2024) Η πρόσβαση στην πλατφόρμα γίνεται με τους κωδικούς TAXIS από τον ίδιο τον δικαιούχο ή από πρόσωπο που έχει εξουσιοδοτηθεί και για τη διευκόλυνση των αιτούντων υπάρχει ΟΔΗΓΟΣ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΑΙΤΗΣΕΩΝ για την βήμα-βήμα καθοδήγηση στην υποβολή της αίτησης εξαγοράς ενώ υπάρχει και ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΣΥΧΝΩΝ ΕΡΩΤΗΣΕΩΝ με τις βασικές απορίες για την υποβολή της αίτησης . 

Ποιοι έχουν δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς

Αίτηση εξαγοράς μπορεί να υποβάλλει όποιος κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 5024/2023 ( 24/02/2023) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως επί δημοσίου ακινήτου ο ίδιος ή οι δικαιοπάροχοί του

• Με τίτλο για τριάντα (30) τουλάχιστον έτη
• Χωρίς τίτλο για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη εφόσον χρησιμοποιεί το ακίνητο ως την κύρια κατοικία του ή ως βοηθητικό χώρο αυτής ή για να ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική, εμπορική ή αγροτική δραστηριότητα.
• Προϋπόθεση για την άσκηση του δικαιώματος είναι η δήλωση του ακινήτου στο έντυπο «Ε9» για τα πέντε (5) τουλάχιστον έτη που προηγούνται της αίτησης.
• Η άσκηση του δικαιώματος δεν αποκλείεται σε όσους έχουν μισθώσει ή σε όσους έχει παραχωρηθεί το ακίνητο από το Δημόσιο ή την ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε. για χρονικό διάστημα μέχρι τρία (3) έτη πριν από την υποβολή της αίτησης.
• Στην περίπτωση αυτή, το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο έντυπο «Ε9» για τα πέντε (5) τουλάχιστον έτη που προηγούνται της αίτησης, κατά τα οποία δεν υπήρχε σύμβαση μίσθωσης ή παραχώρησης. Δεν πληρούται η προϋπόθεση της παρούσας για ακίνητο που εμφανίζεται σε έντυπο «Ε9» παρελθόντος έτους για πρώτη φορά ύστερα από τροποποιητική δήλωση που υποβλήθηκε μετά από την 1η Μαΐου 2024
• Δεν έχει σημασία αν το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου

Ποια ακίνητα εξαιρούνται της εξαγοράς

Από το δικαίωμα εξαγοράς εξαιρούνται κάποιες κατηγορίες ακινήτων εφόσον συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι δημόσιου συμφέροντος, αναγόμενοι σε ζητήματα:

• εθνικής άμυνας, ή
• δημόσιας ασφάλειας, ή
• δημόσιας υγείας, ή
• χωροταξικού ή πολεοδομικού σχεδιασμού, ή
• άλλης αιτιολογημένης κρατικής ανάγκης.

Εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου και κατόπιν αιτήματος του φορέα υποδοχής, τα κατά περίπτωση αρμόδια υπουργεία προσδιορίζουν αιτιολογημένα τις περιοχές ή τα ακίνητα ενδιαφέροντός τους, προκειμένου αυτά να εξαιρεθούν της διαδικασίας εξαγοράς, η οποία προβλέπεται με τον  νόμο και ενημερώνουν σχετικά τον φορέα υποδοχής.

Η κρίση περί της ύπαρξης των επιτακτικών λόγων δημοσίου συμφέροντος δύναται να γίνει και κατά την εξέταση του αιτήματος εξαγοράς από την Επιτροπή Εξαγοράς

Επίσης εξαιρούνται του δικαιώματος εξαγοράς ακίνητα τα οποία

• εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής αποφάσεων που κηρύσσουν αναγκαστική απαλλοτρίωση ή επιβάλλουν ρυμοτομική απαλλοτρίωση
• εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία, με επιφυλάξεις και προϋποθέσεις
• εμπίπτουν εντός οριοθετημένου υδατορέματος ή βρίσκονται εντός ζώνης πενήντα (50) μέτρων από τις όχθες αυτού, εάν δεν έχει γίνει οριοθέτηση του υδατορέματος,
• κείνται εντός καθορισμένης ζώνης αιγιαλού – παραλίας και εντός χερσαίας ζώνης λιμένα,
• αποτελούν πράγματα εκτός συναλλαγής και ανεπίδεκτα χρησικτησίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς
• είναι εκτός συναλλαγής, κατά το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα,
• έχουν περιέλθει στην κυριότητα της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε.) και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής ή καταχώρισης στα κατά τόπους αρμόδια υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία κατά περίπτωση,

Πόση από την έκταση που κατέχει δικαιούται να εξαγοράσει ο κάτοχος 

Για αυτούς που τηρούν τις προϋποθέσεις ο αιτών δικαιούται να εξαγοράσει:

• Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδό άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία που ισχύει κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης εξαγοράς.
• Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση δέκα (10) στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Υπό προϋποθέσεις μπορεί να γίνει εξαγορά έκτασης μέχρι 100 στρέμματα
• Δεν είναι δυνατή η εξαγορά δημοσίου ακινήτου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυθαίρετα κτίσματα, εκτός αν νομιμοποιηθούν σύμφωνα με το Ν. 4495/2017
• Υπό προϋποθέσεις μπορεί να γίνει εξαγορά κατεχομένων δασικών ή προστατευόμενων εκτάσεων

Ποιο είναι το τίμημα της εξαγοράς- Αντικειμενική αξία 

Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου. Όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται σύμφωνα με το καθεστώς περί υπολογισμού βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Αν επί του οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση, υφίστανται κτίσματα ανεγερθέντα από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του, το ποσό του τιμήματος εξαγοράς προσαυξάνεται κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Οι εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς

Επί του παραπάνω τιμήματος εξαγοράς προβλέπονται εκπτώσεις που φτάνουν το ανώτατο μέχρι 80% ανάλογα με την προσωπική και οικογενειακή κατάσταση του αιτούντος και συγκεκριμένα παρέχεται έκπτωση

• κατά ποσοστό δύο τοις εκατό (2%) ανά έτος κατοχής, μετά την πάροδο τριάντα (30) ετών, και
• κατά ποσοστό ένα τοις εκατό (1%) ανά έτος κατοχής μετά την πάροδο σαράντα (40) ετών κατοχής, με ανώτατο όριο έκπτωσης και στις δύο περιπτώσεις, που ανέρχεται συνολικά σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) επί του ποσού του τιμήματος εξαγοράς.

Το ποσό που προκύπτει από τον προσδιορισμό του τιμήματος εξαγοράς σύμφωνα με τα παραπάνω μειώνεται περαιτέρω , εφόσον ο αιτών εμπίπτει σε μία από τις παρακάτω περιπτώσεις, ως εξής:

• Κατά ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%), εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία και, συγκεκριμένα, με ποσοστό αναπηρίας ογδόντα τοις εκατό (80%) και άνω, καθώς και εάν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα (1) έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως εξήντα χιλιάδες (60.000) ευρώ.
• Κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%), εάν είναι άτομο με αναπηρία και, συγκεκριμένα, με ποσοστό αναπηρίας εξήντα επτά τοις εκατό (67%) και άνω, ή πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα (1) έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως δεκαοκτώ χιλιάδες (18.000) ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως είκοσι τέσσερις χιλιάδες (24.000) ευρώ
• Κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) εάν είναι παλιννοστών ομογενής, ο οποίος έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου, ή είναι μόνιμος κάτοικος παραμεθορίων περιοχών
• Κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20 %) εάν είναι πολύτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ, ή με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως ογδόντα χιλιάδες (80.000) ευρώ.
• Κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%) εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ, ή με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ.
• Κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%) εφόσον πρόκειται  για μονογονεϊκές οικογένειες.
• Κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%), εάν είναι μακροχρόνια άνεργος,
• Κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%), εάν είναι δικαιούχος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος
• Κατά ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%), εάν εντός του ακινήτου υφίσταται κτίσμα και το κτίσμα αυτό αποτελεί την κύρια κατοικία του

Τίμημα εξαγοράς σε ειδικές περιπτώσεις  αμφισβήτησης της κυριότητας του  δημοσίου ακινήτου              

Σε ειδικές περιπτώσεις δικαστικών αμφισβητήσεων σε δίκες που εκκρεμούν και έχει δικαιωθεί ο κάτοχος ή έχει αναγνωρισθεί ως δικαιούχος στις πρώτες εγγραφές του κτηματολογίου προβλέπεται εξαγορά του ακινήτου με έκπτωση επί του τιμήματος εξαγοράς ως εξήςv Για αιτούντα που έχει αναγνωρισθεί δυνάμει απόφασης πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ως κύριος του δημοσίου ακινήτου έναντι του Δημοσίου, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου

• Για αιτούντα που ο ίδιος ή ο δικαιοπάροχός του έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής, η αίτηση εξαγοράς υποβάλλεται χωρίς προϋποθέσεις του νόμου και το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και εφαρμόζονται επ` αυτού οι εκπτώσεις του άρθρου 7.
• Αν ο αιτών, μέχρι την 31η.12.2022, έχει ασκήσει ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 6, σε ποσοστό εβδομήντα τοις εκατό (70%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
• Σε περίπτωση που ο αιτών κατέχει δημόσιο ακίνητο, το οποίο καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή του αρχικού δικαιοπαρόχου του κατά την έναρξη της κατοχής του ακινήτου, ως αποτέλεσμα μαζικής εγκατάστασης πληθυσμιακών ομάδων που έλαβαν χώρα πριν το έτος 1965, καθ` υπόδειξη των δημόσιων αρχών,  δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, σε ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Υποβολή αίτησης εξαγοράς

Η αίτηση εξαγοράς υποβάλλεται σε ειδική εφαρμογή της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης (Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ.) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης μέσω του www.gov.gr  στον φορέα υποδοχής για την υποβολή της αίτησης εξαγοράς με τα δικαιολογητικά που απαιτούνται και την αποστολή του ψηφιακού φακέλου από τον φορέα υποδοχής στην οικεία κτηματική υπηρεσία.

• Στην αίτηση εξαγοράς αναγράφονται το ονοματεπώνυμο, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.), ο αριθμός τηλεφώνου, η ταχυδρομική διεύθυνση, η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου του αιτούντος, καθώς και το προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο
• Για την είσοδο στο πληροφοριακό σύστημα απαιτείται η αυθεντικοποίησή του με τη χρήση των προσωπικών κωδικών – διαπιστευτηρίων του ΤΑΧΙΣ
• Για την υποβολή της αίτησης εξαγοράς, καταβάλλεται παράβολο τριακοσίων (300) ευρώ μέσω του συστήματος e-paravolo της Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δv Ο φορέας υποδοχής ελέγχει τα δικαιολογητικά που συνοδεύουν την αίτηση εξαγοράς. Σε περίπτωση έλλειψης ενός (1) ή περισσότερων δικαιολογητικών ο φορέας υποδοχής, εντός δέκα (10) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της αίτησης, ενημερώνει τον αιτούντα με μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου για τη συμπλήρωση των δικαιολογητικών
• Εφόσον διαπιστωθεί η πληρότητα του φακέλου της αίτησης εξαγοράς, ο φορέας υποδοχής διαβιβάζει αμελλητί την αίτηση εξαγοράς και τα δικαιολογητικά στην οικεία κτηματική υπηρεσία

Απαιτούμενα δικαιολογητικά  

Η αίτηση εξαγοράς συνοδεύεται κατ` ελάχιστον από τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

• Τοπογραφικό διάγραμμα του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου
• Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας οικοπέδου, γηπέδου ή ακινήτου
• Βεβαίωση όρων δόμησης της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης.
• Οικοδομική άδεια, εφόσον υπάρχει.v Υπεύθυνη δήλωση από την οποία προκύπτει ότι δεν συντρέχουν οι εξαιρέσεις του νόμου  ( ρυμοτομούμενα, δασικά, κοινόχρηστα , αιγιαλός κλπ )
• Αποδεικτικό εξόφλησης του παραβόλου τριακοσίων (300) ευρώ
• Τίτλους από τους οποίους προκύπτει η κατοχή του ακινήτου για 30 έτη και συνοδευτικό σημείωμα, στο οποίο αποτυπώνεται η κατοχή από τον αιτούντα και τους δικαιοπαρόχους του, σύμφωνα με τους τίτλους αυτούς.
• Υπεύθυνη δήλωση για την έκταση των προς εξαγορά δημοσίων ακινήτων,
• Έγγραφο από το οποίο προκύπτει η χρήση του δημοσίου ακινήτου από τον αιτούνταv Ειδικά, προκειμένου να αποδειχθεί ότι το ακίνητο συνιστά την κύρια κατοικία του αιτούντος, προσκομίζεται αντίγραφο του εντύπου Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος 2022 καθώς και αντίγραφο του εντύπου Ε9, για το ίδιο έτος
• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (Κ.Α.Ε.Κ.) του δημοσίου ακινήτου, στο οποίο αφορά η αίτηση εξαγοράς, εφόσον στην περιοχή όπου αυτό κείται λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.
• Εκκαθαριστικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων ( ΕΝΦΙΑ) των πέντε (5) τελευταίων ετών που προηγούνται της υποβολής αίτησης εξαγοράς.»

Προς απόδειξη της συνδρομής των προϋποθέσεων για τη δικαστική διεκδίκηση του προς εξαγορά ακινήτου προσκομίζονται κατά περίπτωση:

• Όσα πιστοποιητικά προβλέπονται από τη νομοθεσία και από τα οποία προκύπτει ότι ο αιτών εμπίπτει σε μία από τις περιπτώσεις
• Δικαστική απόφαση, από την οποία προκύπτει ότι ο αιτών έχει αναγνωρισθεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου,
• Έγγραφο από το οποίο προκύπτει ότι ο αιτών έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές,
• Αντίγραφο του ενδίκου μέσου 
• Έγγραφα που αποδεικνύουν τη συνδρομή των προϋποθέσεων της μαζικής εγκατάστασης πληθυσμιακών ομάδων που έλαβαν χώρα πριν το έτος 1965

Εκτός από τα παραπάνω δικαιολογητικά ο αιτών δύναται να υποβάλει κάθε άλλο πρόσφορο αποδεικτικό μέσο κατοχής του δημοσίου ακινήτου, αποκλειομένων των ενόρκων βεβαιώσεων.

Διαδικασία εξέτασης αίτησης- Επιτροπή εξαγοράς

Για την εξέταση των αιτήσεων εξαγοράς συνιστάται στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας Επιτροπή με έδρα την Αθήνα, η οποία συγκροτείται σε σώμα με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών στην οποία μετέχουν:

• Ένας (1) πρώην δικαστικός λειτουργός των πολιτικών δικαστηρίων, ως Πρόεδρος
• Ένα (1) μέλος του κύριου προσωπικού του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, 
• Ένας (1) υπάλληλος κατηγορίας Πανεπιστημιακής Εκπαίδευσης, κλάδου Μηχανικών ή Νομικών της Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών

Η οικεία κτηματική υπηρεσία, αφού ελέγξει αν πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου , καθώς και την αίτηση εξαγοράς και τα δικαιολογητικά αποστέλλει στην Επιτροπή τον φάκελο, με συνοπτικό σημείωμα για την αποδοχή ή την απόρριψη της αίτησης εξαγοράς εντός προθεσμίας πέντε (5) μηνών από τον χρόνο διαβίβασης σε αυτή του πλήρους φακέλου της αίτησης εξαγοράς από τον φορέα υποδοχής. Η Επιτροπή, εντός τεσσάρων (4) μηνών από τη λήψη του φακέλου προβαίνει στον έλεγχο της αίτησης εξαγοράς και των δικαιολογητικών και προτείνει αιτιολογημένα στο αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών την αποδοχή ή την απόρριψη της αίτησης εξαγοράς.

Σε περίπτωση πρότασης για την αποδοχή της αίτησης εξαγοράς, η Επιτροπή:

α) Καθορίζει το εμβαδόν και τα όρια του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου.

β) Καθορίζει το τμήμα του δημοσίου ακινήτου που μπορεί να εξαγοραστεί,  

γ) Επιλέγει μεταξύ περισσοτέρων αιτήσεων εξαγοράς που αφορούν στο ίδιο δημόσιο ακίνητο ή τμήμα αυτού,  

δ) Καθορίζει το τίμημα εξαγοράς και προσδιορίζει το ποσό της εφάπαξ καταβολής και των δόσεων του τιμήματος εξαγοράς,  

ε) Προβαίνει στον καθορισμό των αδιάθετων και υποχρεωτικώς εξαγοραζόμενων μεριδίων

Απόφαση εξαγοράς -καταβολή τιμήματος -έκδοση τίτλου 

1. Το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών αποφασίζει βάσει της πρότασης της Επιτροπής για την αποδοχή ή την απόρριψη της αίτησης εξαγοράς.

2. Αν η Επιτροπή προτείνει την αποδοχή της αίτησης εξαγοράς, το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών εκδίδει, εντός πέντε (5) εργασίμων ημερών, πιστοποιητικό αποδοχής, το οποίο κοινοποιείται αμελλητί στον αιτούντα. Στο πιστοποιητικό αποδοχής περιλαμβάνονται: α) η περιγραφή του εξαγοραζόμενου δημοσίου ακινήτου, κατά το εμβαδόν και τα όρια, β) τα στοιχεία του αιτούντος, γ) το τίμημα εξαγοράς,  δ) οι όροι της εξαγοράς  ε) το ποσό της εφάπαξ και τμηματικής καταβολής του τιμήματος εξαγοράς.

3. Το τίμημα εξαγοράς εξοφλείται είτε εφάπαξ, είτε τμηματικά, κατ’ ανώτατο όριο σε εξήντα (60) ισόποσες άτοκες μηνιαίες δόσεις. Το ποσό κάθε μηνιαίας δόσης δεν μπορεί να υπολείπεται των εκατό (100) ευρώ. Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης του τιμήματος εξαγοράς, παρέχεται έκπτωση δέκα τοις εκατό (10%) επί του τιμήματος εξαγοράς,

4. Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης του τιμήματος εξαγοράς, εντός ενός (1) μηνός από την κοινοποίηση του πιστοποιητικού αποδοχής στον αιτούντα, ο αιτών προβαίνει στην εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς εφάπαξ και υποβάλλει το αποδεικτικό εξόφλησής του στην οικεία κτηματική υπηρεσία. Η οικεία κτηματική υπηρεσία διαβιβάζει τον φάκελο της υπόθεσης στο αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών εντός δεκαπέντε (15) εργασίμων ημερών από την υποβολή του αποδεικτικού εξόφλησης του πρώτου εδαφίου. Στη συνέχεια, το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών εκδίδει εντός δέκα (10) εργασίμων ημερών την απόφαση εξαγοράς. Η απόφαση εξαγοράς κοινοποιείται αμελλητί στον αιτούντα και μεταγράφεται ή καταχωρίζεται στο αρμόδιο κατά τόπον υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο με δική του δαπάνη και την καταβολή του αναλογούντος φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

5. Σε περίπτωση τμηματικής εξόφλησης του τιμήματος εξαγοράς, η απόφαση εξαγοράς εκδίδεται, εφόσον εξοφληθεί ολοσχερώς το τίμημα εξαγοράς σε δόσεις. Ο αιτών, εντός ενός (1) μηνός από την εξόφληση της τελευταίας δόσης, υποβάλλει τα σχετικά αποδεικτικά εξόφλησης στην οικεία κτηματική υπηρεσία.  

6. Ειδικά σε περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, ο αιτών, εντός ενός (1) μηνός από την κοινοποίηση σε αυτόν του πιστοποιητικού αποδοχής, υποβάλλει αίτηση για την υπαγωγή του στον ν. 4495/2017 (Α’ 167). Η απόφαση εξαγοράς δεν εκδίδεται, εάν: α) δεν εξοφληθεί το τίμημα εξαγοράς, β) δεν εξοφληθεί το πρόστιμο υπαγωγής, και γ) δεν προσκομιστούν στην οικεία κτηματική υπηρεσία η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον ν. 4495/2017 και το απαιτούμενο πιστοποιητικό ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του ν. 4495/2017.

7. Επί εκπρόθεσμης εξόφλησης του τιμήματος εξαγοράς είτε εφάπαξ, είτε τμηματικά, έως το ποσό που αντιστοιχεί σε τρεις (3) δόσεις, δεν εκδίδεται η απόφαση εξαγοράς και η υπόθεση τίθεται στο αρχείο. Καταβληθείσες δόσεις δεν επιστρέφονται, εφόσον δεν υπερβαίνουν το σαράντα τοις εκατό (40%) του τιμήματος εξαγοράς, μη βεβαιούμενης σε βάρος του αιτούντος αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης για το δημόσιο ακίνητο, για το χρονικό διάστημα, που αντιστοιχεί στο μη επιστρεφόμενο ποσό.  

8. Στην περίπτωση που ο αιτών δεν διατηρήσει την κύρια κατοικία του ή την άσκηση της δραστηριότητας για διάστημα πέντε (5) τουλάχιστον ετών από την έκδοση απόφασης εξαγοράς, αυτή ανακαλείται αυτοδικαίως και εκδίδεται διαπιστωτική πράξη του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Οικονομικών, μετά από πρόταση της οικείας κτηματικής υπηρεσίας, μη επιστρεφομένου του καταβληθέντος τιμήματος, με αναφορά αυτών των στοιχείων στην απόφαση εξαγοράς.

9. Επί πρότασης της Επιτροπής για την απόρριψη της αίτησης εξαγοράς, το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών εκδίδει, εντός πέντε (5) εργασίμων ημερών, σχετική απορριπτική απόφαση, η οποία κοινοποιείται αμελλητί στον αιτούντα. Κατά της απορριπτικής απόφασης ασκείται προσφυγή ουσίας ενώπιον του Διοικητικού Πρωτοδικείου του τόπου όπου κείται το δημόσιο ακίνητο.

Συνέπειες υποβολής αίτησης εξαγοράς  

Από την υποβολή της αίτησης εξαγοράς και μέχρι τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εξαγοράς στο κατά τόπο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, αναστέλλεται η λήψη μέτρων κατά του αιτούντος για την προστασία του δημοσίου ακινήτου, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τα δημόσια κτήματα. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναστέλλονται:

α) η εκτέλεση εκδοθέντων πρωτοκόλλων καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και πρωτοκόλλων διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α),

β) οι εκκρεμείς δίκες μεταξύ Δημοσίου και αιτούντος, με αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του, υπό εξαγορά, δημοσίου ακινήτου, καθώς και

γ) κάθε σχετική προθεσμία για διαδικαστική ενέργεια

Η αποκλειστική προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών εξαρτάται από το χρόνο έναρξης λειτουργίας  του κτηματολογικού γραφείου για τη συγκεκριμένη περιοχή-ΟΤΑ. Η προθεσμία αυτή είναι η 31^η Δεκεμβρίου του 8^ου έτους από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου π.χ. αν η έναρξη λειτουργίας ενός κτηματολογικού γραφείου είναι η 30.01.2020 η αποκλειστική προθεσμία για διορθώσεις των ανακριβών εγγραφών λήγει την 31.12.2028 .

Για τις παλιές κτηματογραφήσεις των οποίων η έναρξη λειτουργίας τοποθετείται χρονικά μέχρι 31.12.2015 τότε η αποκλειστική προθεσμία για διορθώσεις λήγει την 30-11-2024 . Αυτό σημαίνει ότι αν περάσει άπρακτη η παραπάνω ανάλογα με την περίπτωση περίοδος που παρέχεται για τη διόρθωση αυτών των εγγραφών  το ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα του προσώπου που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος και άν δεν αναγράφεται κανένα πρόσωπο ως δικαιούχος τότε περιέρχεται στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου . Το ίδιο ισχύει και για τα υπόλοιπα εμπράγματα δικαιώματα π.χ. υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, δουλείες κλπ.

Είναι σημαντικό , λοιπόν, να γνωρίζουν όλοι οι ιδιοκτήτες πώς έχει καταχωρηθεί το ακίνητό τους στο κτηματολόγιο ώστε να προβούν έγκαιρα στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωση τυχόν λαθών που έχουν γίνει κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης. Η προθεσμία αυτή για όλες τις περιοχές που λειτουργούν κτηματολογικά γραφεία φαίνεται σε αυτόν τον πίνακα των προθεσμιών διόρθωσης των πρώτων εγγραφών.

Έντονη είναι η ανησυχία των ιδιοκτητών με την επικείμενη προθεσμία της 30-11-2024 για τη διόρθωση των ανακριβών εγγραφών αφού ανακύπτουν διάφορα ερωτήματα :

Αφορά και τις γεωμετρικές μεταβολές;

Τί γίνεται αν δεν γίνει η διόρθωση ορίων εντός της προθεσμίας της 30/11/2024;

Οριστικοποιούνται τα όρια του ακινήτου με την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης; 

Όπως είναι γνωστό με την παρέλευση της καταληκτικής προθεσμίας για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών ( εν προκειμένω της 30/11/2024 ή όποιας οριστεί με τυχόν νέα παράταση) οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές όπως μεταφέρθηκαν από την κτηματογράφιση ή όπως διορθώθηκαν στην προθεσμία που δόθηκε για διορθώσεις και παράγεται το λεγόμενο  «αμάχητο τεκμήριο» σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 1 του Ν. 2664/1998 σύμφωνα με το οποίο λογίζεται ως ορθή η αναγραφόμενη πληροφορία της νομικής κατάστασης του ακινήτου στο κτηματολογικό φύλλο (ΚΑΕΚ). Συγκεκριμένα , η διάταξη αυτή αναφέρει ότι  εγγραφές που δεν θα διορθωθούν ή θα διορθωθούν κατά την προθεσμία των 8 ετών που παρέχεται για διορθώσεις των ανακριβών εγγραφών  « … παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν». Από τη διατύπωση αυτή είναι σαφές οτι το αμάχητο τεκμήριο των αρχικών εγγραφών, όπως και το μαχητό τεκμήριο των μεταγενέστερων εγγραφών , αναφέρεται σε έννομες σχέσεις ή καταστάσεις και συγκεκριμένα σε εγγραπτέα δικαιώματα όπως είναι η κυριότητα, τα βάρη , κατασχέσεις, υποθήκες, προσημειώσεις, δουλείες  κλπ αλλά δεν αναφέρεται σε πραγματικές καταστάσεις όπως είναι το εμβαδόν του ακινήτου , τα όρια αυτού, η γεωμετρική απεικόνιση και άλλα πραγματικά δεδομένα που αφορούν τα γεωμετρικά στοιχεία αυτού. Και η γεωμετρία του ακινήτου είναι μία πραγματική κατάσταση και όχι δικαίωμα. 

Ενόψει αυτών η Νομική Υπηρεσία του κτηματολογίου με την ΝΔ/1498/1820692/07.05.2018  εγκύκλιό της που κοινοποίησε στα κτηματολογικά γραφεία των περιοχών ενόψει της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών το 2018 δέχεται ότι «….αιτήματα διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων κατά τις διατάξεις του άρθρου 19 παρ. 2 του ν. 2664/1998 μπορούν καταρχήν να υποβάλλονται και μετά την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών εγγραφών για τη βελτίωση της ακρίβειας των γεωμετρικών στοιχείων και την αποκατάσταση της γεωμετρικής απεικόνισης του ακινήτου  Τονίζεται, τέλος, ότι ακόμα και μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, το αναγραφόμενο στα κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα εμβαδόν δεν θα πρέπει να λαμβάνεται δεσμευτικά υπόψη από άλλες δημόσιες αρχές για την παραγωγή έννομων συνεπειών, π.χ. από τις Πολεοδομίες για την έκδοση οικοδομικών αδειών, αφού, ως προειπώθηκε, δεν καταλαμβάνεται από κανενός είδους τεκμήριο, ούτε καν μαχητό».

Συνεπώς , οι γεωμετρικές μεταβολές  μπορούν να γίνουν οποτεδήποτε δηλαδή και σε χρόνο μεταγενέστερο της 30ης Νοεμβρίου 2024  αφού δεν υπόκεινται σε χρονικό περιορισμό

Η εξαγορά κατεχομένων ακινήτων του Δημοσίου φαίνεται να μπαίνει στη φάση υλοποίησής του ένα χρόνο μετά τη δημοσίευση του Ν. 5024/2023  και αφού βελτιώθηκαν οι προϋποθέσεις εξαγοράς τους με βασική αλλαγή την κατάργηση της ύπαρξης κτίσματος επί του ακινήτου με τα άρθρα 52 έως 59 του Ν. 5113/2024 . 

Τι προβλέπει ο νέος Νόμος 5113/2024

• Η προϋπόθεση για την ύπαρξη κτίσματος στο ακίνητο καταργείται. Αυτό που απαιτείται πλέον είναι η κατοχή ακινήτου επί 30 έτη με τίτλο και 40 έτη χωρίς τίτλο εφόσον χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία ή για την άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας
• Τίθεται ως προϋπόθεση η δήλωση του ακινήτου στο Ε9 για τα 5 προηγούμενα έτη από την υποβολή της αίτησης εξαγοράς
• Εξαιρούνται τα ακίνητα που είναι απαραίτητα στο Δημόσιο για λόγους δημοσίου συμφέροντος όπως π.χ. εθνικής άμυνας, δημόσιας ασφάλειας, δημόσιας υγεία κλπ. Εντός 6 μηνών από τη δημοσίευση του νόμου τα αρμόδια υπουργεία γνωστοποιούν ποια είναι τα ακίνητα αυτά
• Το τίμημα εξαγοράς προσδιορίζεται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου
• Παρέχεται έκπτωση 50% εφόσον ο αιτών έχει δικαιωθεί σε πρωτοβάθμιο δικαστήριο ή αναγράφεται ως δικαιούχος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές
• Παρέχεται έκπτωση 70% εφόσον ο αιτών έχει ασκήσει ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου
• Παραμένουν οι εκπτώσεις για τις υπόλοιπες κατηγορίες προσώπων ( πολύτεκνοι, άτομα με ειδικές ανάγκες κλπ)

Η πλατφόρμα για την ηλεκτρονική  υποβολή των αιτήσεων εξαγοράς είναι έτοιμη και αναμένεται να ανοίξει εντός του Σεπτεμβρίου

Tο φαινόμενο της «τοπικής δικονομίας» στην καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία είναι γνωστό και το συναντάμε κάθε μέρα. Δύο πράξεις με τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά η μεν πρώτη καταχωρείται στο Χ κτηματολογικό γραφείο ενώ η δεύτερη στο Υ κτηματολογικό γραφείο εισπράττει μία μεγαλειώδη άρνηση ( συνήθως σιωπηρή). Δικαιολογία; Ο έλεγχος νομιμότητας του άρθρου 16 παρ. 1 του Ν. 2664/1998 με τους προϊσταμένους των διαφόρων κτηματολογικών γραφείων να εφαρμόζουν τοπικά και συνήθως κριτήρια ελέγχου για όμοιες πράξεις.

Το φαινόμενο αυτό φαίνεται να αντιμετωπίζει το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου  ένας χρήσιμος οδηγός για τους κανόνες νομικού ελέγχου που πρέπει να εφαρμόζονται κατά τη διαδικασία αιτήσεων καταχώρισης των πράξεων που υποβάλλονται στο κτηματολόγιο από τους εισηγητές δικηγόρους το οποίο κοινοποίησε το Ελληνικό Κτηματολόγιο ΝΠΔΔ . Ο οδηγός αυτός αποτελείται από 68 σελίδες , αναλύει τα βασικά στοιχεία που πρέπει να περιέχει το συμβόλαιο, περιέχει check list με τα απαραίτητα έγγραφα κάθε διακριτής πράξης και γενικά είναι ένα χρήσιμο εργαλείο όχι μόνο για τους ελεγκτές δικηγόρους αλλά και για συμβαλλόμενους, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων καθώς αποτελεί ένα εγχειρίδιο για την εφαρμογή ενιαίων κανόνων στο νομικό έλεγχο των προς καταχώριση πράξεων σε όλα τα κτηματολογικά γραφεία που υπάγονται στον φορέα.

Ο οδηγός στην αρχική του μορφή αναφέρεται στα εξής κεφάλαια πράξεων και θα εμπλουτίζεται στη συνέχεια με άλλα κεφάλαια

• Αγοραπωλησία (με συμβολαιογραφικό έγγραφο)
• Δωρεά εν ζωή
• Γονική Παροχή
• Αποδοχή κληρονομιάς (με συμβολαιογραφικό έγγραφο)
• Τροπή προσημείωσης σε υποθήκη
• Εγγραφή υποθήκης
• Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας

Τα συγχαρητήριά μας στη Προϊσταμένη της Διεύθυνσης Νομικού Έργου Λειτουργούντος Κτηματολογίου δικηγόρο κ. Ρένα Κουκούτση και στην ομάδα της που επιμελήθηκε την έκδοση του οδηγού.

Με το άρθρο 5 του Ν. 5092/2024 ορίζεται η διαδικασία καθορισμού του αιγιαλού και της παραλίας ως και του παλαιού αιγιαλού με αποφάσεις επιτροπής η οποία συγκροτείται σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας  . Ειδικότερα με την παρ. 12 του άρθρου 5 προβλέπεται ότι η διαδικασία καθορισμού ή επανακαθορισμού του παλαιού αιγιαλού δεν μπορεί να θίγει εμπράγματα δικαιώματα τα οποία  έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί δυνάμει συμβολαιογραφικού εγγράφου ή άλλου δημοσίου εγγράφου που συντάχθηκε σε χρόνο προγενέστερο του καθορισμού .

Με την 189008 ΕΞ 2024/13-12-2024 εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών παρέχονται οι σχετικές οδηγίες για την εφαρμογή του νόμου στις Κτηματικές Υπηρεσίες της χώρας και προβλέπονται τα ακόλουθα : 

1. Η αναγνώριση προϋφισταμένων δικαιωμάτων σε περιπτώσεις καθορισμού ή επανακαθορισμού αιγιαλού, σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024, αφορά όλες τις περιπτώσεις καθορισμού ή επανακαθορισμού, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν υπό την ισχύ προγενέστερων διατάξεων ακόμη και πριν από την ισχύ του ν.2971/2001 (ΦΕΚ Α’ 285), όπως τροποποιήθηκε με το ν.4607/2019 (ΦΕΚ Α’ 65), καθώς και τις περιπτώσεις καθορισμού ή επανακαθορισμού που θα λάβουν χώρα εφεξής κατ’ εφαρμογή του ν. 5092/2024. Η αναγνώριση τέτοιων δικαιωμάτων δεν έχει ως συνέπεια την επαναχάραξη του παλαιού αιγιαλού, αλλά την εξαίρεση μέρους του από την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή, κατά περίπτωση, τη δημόσια κτήση.

2. Τα προϋφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα επί του παλαιού αιγιαλού που εμπίπτουν στη διάταξη πρέπει να έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή άλλο δημόσιο έγγραφο στο πρόσωπο του αιτούντος ή του άμεσου ή απώτερου δικαιοπαρόχου του. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ως δημόσιο έγγραφο νοείται κάθε νόμιμος τίτλος που έχει εκδοθεί
από φορέα του δημοσίου.
3. Ο χρόνος κτήσης ή αναγνώρισης των εμπράγματων δικαιωμάτων απαιτείται να είναι προγενέστερος του αρχικού καθορισμού ή του καθορισμού που θα γίνει για πρώτη φορά σύμφωνα με το ν.5092/2024. Αν υπάρχει δημόσιο έγγραφο του άμεσου ή απώτερου δικαιοπάροχού του αιτούντος προγενέστερο της χάραξης αιγιαλού και ο αιτών, στη συνέχεια, επικαλείται κτήση με χρησικτησία, πληρούνται οι προϋποθέσεις της συγκεκριμένης διάταξης.  Αρκεί, δηλαδή, να υπάρχει δημόσιο έγγραφο, από το οποίο να προκύπτει ότι υπήρξε ιδιοκτησιακό δικαίωμα πριν από οποιαδήποτε χάραξη του παλαιού αιγιαλού. Διοικητικά μέτρα που εκδόθηκαν σε συνέχεια του αρχικού καθορισμού και είναι σε ισχύ καταργούνται, εκτός από τις περιπτώσεις βεβαιωθέντων προστίμων.
4. Οι ενδιαφερόμενοι προσκομίζουν στις κατά τόπους αρμόδιες Κτηματικές Υπηρεσίες τα αποδεικτικά έγγραφα, από τα οποία αποδεικνύεται η ύπαρξη εμπράγματου δικαιώματος προγενέστερου της χάραξης αιγιαλού και αιτούνται την εφαρμογή της παρ. 12 του άρθρου 5 του παραπάνω νόμου. Οι Κτηματικές Υπηρεσίες, αφού εξετάσουν τα προσκομισθέντα έγγραφα
και διαπιστώσουν ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 12, προβαίνουν στις απαραίτητες ενέργειες στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία περί
δημοσίων κτημάτων, προκειμένου να τροποποιηθούν οι εγγραφές στα βιβλία καταγραφής δημοσίων κτημάτων, ώστε να αφαιρεθούν τα τμήματα των παλαιών αιγιαλών που αντιστοιχούν
στα προϋφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα. Επιπλέον, στις ανωτέρω περιπτώσεις οι Κτηματικές Υπηρεσίες αποστέλλουν στα γραφεία του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους προτάσεις για την αποχή από την άσκηση αγωγών και για να γίνουν οι ενέργειες που απαιτούνται για να καταργηθούν οι δίκες επί αγωγών που έχουν ήδη ασκηθεί ως προς τα ακίνητα αυτά.
5. Ο καθορισμός ή επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δε θίγει την κυριότητα και νομή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ ΑΕ. σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016, τα οποία, συνεπώς, δεν καθίστανται κοινόχρηστα, με την επιφύλαξη ότι δεν θίγονται κτηθέντα εμπράγματα δικαιώματα ιδιωτών σύμφωνα με τα οριζόμενα στις παραπάνω παραγράφους της παρούσας εγκυκλίου.

Με την παραπάνω εγκύκλιο καταργείται η προηγούμενη με Αρ. Πρωτ. 46673 ΕΞ 2024/01.04.2024   διευκρινιστική εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών

Τέλος , με τη νεώτερη εγκύκλιο που υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας Αθανάσιος Τσιούρας, προς τις Κτηματικές Υπηρεσίες με με αριθμ.πρωτ.131849/ΕΞ2025/23-7-2025 και θέμα: “Ενέργειες μετά την διαπίστωση εμπράγματων δικαιωμάτων που προϋφίστανται της χάραξης του παλαιού αιγιαλού, σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024”  παρέχονται λεπτομερείς οδηγίες  για τον περαιτέρω χειρισμό των αποφάσεων για τη διαγραφή των ακινήτων από τα δημόσια βιβλία 

Ανακοινώθηκε η πλήρης λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου Θεσσαλονίκης και η υπαγωγή του στον κεντρικό φορέα του κτηματολογίου με την κατάργηση των υποθηκοφυλακείων Θεσσαλονίκης και Νεάπολης. Η κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων Θεσσαλονίκης και Νεάπολης και η μεταφορά των αρμοδιοτήτων τους στο Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης δίνει οριστικό τέλος στην μακροχρόνια ταλαιπωρία των πολιτών και επαγγελματιών, στις πολύωρες αναμονές και στις καθυστερήσεις που αντιμετώπιζαν οι συναλλασσόμενοι

Το Κτηματολογικό Γραφείο Θεσσαλονίκης, μετά την κατάργηση του Έμμισθου Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης και του Ειδικού Άμισθου Υποθηκοφυλακείου Νεάπολης, είναι αρμόδιο για τους προκαποδιστριακούς ΟΤΑ:

• ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ,
• ΠΥΛΑΙΑΣ,
• ΑΓΙΟΥ ΠΑΥΛΟΥ,
• ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΩΝ,
• ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΥ-ΚΟΡΔΕΛΙΟΥ
• ΕΥΚΑΡΠΙΑΣ,
• ΕΥΟΣΜΟΥ,
• ΝΕΑΠΟΛΕΩΣ,
• ΠΟΛΙΧΝΗΣ,
• ΣΤΑΥΡΟΥΠΟΛΕΩΣ,
• ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟΥ,
• ΤΡΙΑΝΔΡΙΑΣ,
• ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ,
• ΝΕΑΣ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΔΙΑΒΑΤΩΝ (ΙΩΝΙΑΣ),
• ΠΕΥΚΩΝ,
• ΣΥΚΕΩΝ,
• ΑΓΙΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ,
• ΑΓΧΙΑΛΟΥ,
• ΓΕΦΥΡΑΣ,
• ΚΑΛΟΧΩΡΙΟΥ,
• ΚΥΜΙΝΩΝ,
• ΝΕΩΝ ΜΑΛΓΑΡΩΝ,
• ΣΙΝΔΟΥ,
• ΧΑΛΑΣΤΡΑΣ,
• ΑΝΑΤΟΛΙΚΟΥ,
• ΒΑΘΥΛΑΚΚΟΥ,
• ΝΕΑΣ ΜΕΣΗΜΒΡΙΑΣ,
• ΑΣΒΕΣΤΟΧΩΡΙΟΥ,
• ΕΞΟΧΗΣ,
• ΧΟΡΤΙΑΤΗ,
• ΛΗΤΗΣ,
• ΝΕΟΧΩΡΟΥΔΑΣ,
• ΠΕΝΤΑΛΟΦΟΥ,
• ΝΕΟΥ ΑΓΙΟΝΕΡΙΟΥ (ΑΓΙΟΝΕΡΙΟΥ),
• ΠΑΛΑΙΟΥ ΑΓΙΟΝΕΡΙΟΥ,
• ΔΡΥΜΟΥ,
• ΜΕΛΙΣΣΟΧΩΡΙΟΥ,
• ΜΕΣΑΙΟΥ,
• ΝΕΑΣ ΦΙΛΑΔΕΛΦΕΙΑΣ,
• ΞΗΡΟΧΩΡΙΟΥ,
• ΦΙΛΥΡΟΥ

Σχεδόν το σύνολο των παρεχόμενων υπηρεσιών πραγματοποιείται πλέον ψηφιακά μέσω του ktimatologio.gov.gr, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και ελαχιστοποιώντας το χρόνο των συναλλαγών. Για φυσικά πρόσωπα που υποβάλλουν εγγραπτέα πράξη για κτηματογραφημένα ακίνητα το κτηματολόγιο συστήνει τη χρήση του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτου από το συμβολαιογράφο τους (https://akinita.gov.gr), μέσω του οποίου η διαδικασία νομικού ελέγχου ολοκληρώνεται σε μία εργάσιμη ημέρα.

 Τι πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες και οι επαγγελματίες

 Η υποβολή αιτήσεων για την εγγραφή συμβολαιογραφικών πράξεων, καθώς και αιτήσεων για τη διόρθωση προδήλων σφαλμάτων από πολίτες και επαγγελματίες πραγματοποιούνται και ψηφιακά.

• Η έρευνα των επαγγελματιών στην κτηματολογική βάση γίνεται και ψηφιακά
• Οι αιτήσεις για την έκδοση πιστοποιητικών/αντιγράφων (π.χ. αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου κ.λπ.) υποβάλλονται και παραλαμβάνονται μόνο ψηφιακά 7 ημέρες την εβδομάδα σε 24ωρη βάση .
• Το πρωτόκολλο είναι αποκλειστικά ηλεκτρονικό.
• Τα μεγαρόσημα στα πιστοποιητικά και τις αιτήσεις καταργούνται.
• Οι πληρωμές γίνονται υποχρεωτικά είτε ηλεκτρονικά είτε μέσω POS.
• Οι επιστροφές αχρεωστήτως καταβληθέντων κατατίθενται ηλεκτρονικά.

Με σχετική εγκύκλιο ΥΠΕΝ/ΔΠΔ/29684/1746 του Γενικού Γραμματέα Δασών προς τις δασικές υπηρεσίες διευκρινίζεται ότι προβλέπεται η εξαίρεση από τη δασική νομοθεσία της απολύτως αναγκαίας έκτασης για την εφαρμογή οικοδομικής αδείας, η οποία έχει υλοποιηθεί, εκδοθείσας πριν από τον ανωτέρω νόμο 4030/2011. Η ρύθμιση αυτή η οποία κρίθηκε ως συνταγματική σύμφωνα με τις υπ’ αριθμ. 1364 και 1365/2021 αποφάσεις της Ολομελείας του ΣτΕ είναι ανεξάρτητη της έκδοσης των εν λόγω οικοδομικών αδειών κατ’ ακολουθίαν σχετικής Βεβαίωσης της Δασικής Υπηρεσίας περί του χαρακτήρα της έκτασης, ενόψει του τεκμηρίου νομιμότητας των εν λόγω ατομικών διοικητικών πράξεων, το οποίο δεν κάμπτεται από τις συνταγματικές διατάξεις προστασίας των δασών, σύμφωνα με τα κριθέντα από το ΣτΕ με τις ανωτέρω αποφάσεις του, οι οποίες εξεδόθησαν καθ΄ ερμηνεία, μεταξύ άλλων, της ως άνω εφαρμοστέας διάταξης της παρ. 7 του άρθρου 3 του ν. 998/1979

Υπενθυμίζεται σχετικά ότι με την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΠΔ/64663/2956/20  απόφαση του Υπουργείου Ανάπτυξης καθορίζονται τα σχετικά δικαιολογητικά που καλούνται να προσκομίσουν οι ενδιαφερόμενοι προκειμένου να επιτύχουν την εν λόγω εξαίρεση.

Νέα παράταση της προθεσμίας για τη διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών του κτηματολογίου που αφορά ένα μεγάλο αριθμό προκαποδιστριακών ΟΤΑ που έληγε την 31-12-2023 προβλέπεται  με το άρθρο 5 του Ν. 5076/2023 ( ΦΕΚ Α΄207/13.12.2023)

Υπενθυμίζουμε ότι ο Ν. 2664/1998 περί κτηματολογίου αρχικά προέβλεπε προθεσμία 5 ετών ( και 7 ετών για το Δημόσιο και τους κατοίκους εξωτερικού ) για την διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών από την έναρξη λειτουργίας κάθε κτηματολογικού γραφείου , προθεσμία η οποία με διαδοχικούς νόμους παρατάθηκε αρχικά στα 7 έτη ( για όλους ) , κατόπιν στα 8 και στη συνέχεια με διάφορους νόμους στα 12 , 14 και 15 έτη για να τεθεί ως καταληκτική ημερομηνία οριστικοποίησης για όλους τους ΟΤΑ η 31-12-2020 με τη ρύθμιση να αφορά όλες τις κτηματογραφήσεις που ξεκίνησαν πριν από την 2-8-2006 ανεξάρτητα από την ιδιότητα του δικαιούχου ( ιδιώτες , νομικά πρόσωπα, Δημόσιο, ΟΤΑ) . Ακολούθησαν νέες παρατάσεις αρχικά μέχρι την 31-12-2021 ,  στη συνέχεια μέχρι την 31-12-2022 , με την τρίτη να ακολουθεί μέχρι 31-12-2023 και τώρα μέχρι την 30-11-2024.

Η παράταση αυτή όπως και στις προηγούμενες προβλέπεται ότι είναι οριζόντια για όλους τους ΟΤΑ κατά τρόπο ώστε καμία περιοχή να μή μείνει εκτός παράτασης.

Με τη νέα παράταση η αποκλειστική προθεσμία των διορθώσεων προβλέπεται οτι λήγει την 30-11-2024 με τις ακόλουθες διευκρινήσεις

• Η παράταση της προθεσμίας αφορά τη διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών ανεξάρτητα από τον τρόπο και τη διαδικασία διόρθωσης που προβλέπεται από το νόμο για κάθε περίπτωση ( αγωγή 6 παρ. 2 , αίτηση 6 παρ. 4 , 6 παρ. 8 , 18 παρ. 1 , 19 παρ. 2 κ.α).
• Η παραπάνω προθεσμία είναι ενιαία, καθολική και ισχύει για όλους τους δικαιούχους εγγραπτέων δικαιωμάτων σε ακίνητα στις κτηματογραφημένες περιοχές, ανεξάρτητα εάν πρόκειται για δικαιούχους που είναι κάτοικοι εσωτερικού ή εξωτερικού και το Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ.
• Την 30-11-2024 ( αν δεν υπάρξει και πάλι νέα παράταση) οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές για ένα μεγάλο αριθμό δημοτικών περιοχών σε όλη τη χώρα που είχαν κτηματογραφηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 ( ΦΕΚ Α΄162/2-8-2006). Μεταξύ των περιοχών αυτών περιλαμβάνονται και δήμοι που βρίσκονται στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας ( Αγ. Ιωάννη Ρέντη , Αγ. Δημητρίου, Βύρωνα , Ζωγράφου, Κορυδαλλού, Μελισσίων, Ν. Ψυχικού κ.ά ) , της Θεσσαλονίκης ( Θέρμη , Καλαμαριά , Πανόραμα, Πυλαία κ.ά) ή πόλεις της επαρχίας ( Άρτα, Καβάλα, Καστοριά, Κέρκυρα, Κομοτηνή, Πάτρα, Ρέθυμνο, Σέρρες, Χανιά κ.ά)
• Η παράταση αυτή ισχύει για πρώτη φορά και για τις 36 περιοχές σε ΟΤΑ οι οποίες έχουν οριστικοποιηθεί μέχρι την 30.11.2018 και κατά τον τρόπο αυτό δίνεται μία δεύτερη ευκαιρία να γίνουν διορθώσεις και σε αυτές τις περιοχές υπό προϋποθέσεις .
• Από τις υπόλοιπες 126 περιοχές που αφορούν κτηματογραφήσεις σε ΟΤΑ των οποίων η έναρξη είναι μετά την 2-8-2006 για τις οποίες προβλέπεται οτι λήγει η προθεσμία σταδιακά με την πάροδο την 31^η Δεκεμβρίου του 8^ου έτος από την έναρξη λειτουργίας τους προβλέπεται η ( περαιτέρω) παράταση για τις περιοχές που εντάχθηκαν τα έτη 2013 ( οι οποίες έληγαν 31-12-2021) ,  2014 ( οι οποίες έληγαν 31-12-2021)  και 2015 ( οι οποίες έληγαν 31-12-2023)  και τώρα παρατείνονται ΟΛΕΣ μέχρι 30-11-2024 . Οι περιοχές που έχουν ως χρόνο έναρξης το 2016 κανονικά λήγουν την 31-12-2024
• Αν θέλετε να δείτε όλες τις περιοχές με το χρόνο περαίωσης των πρώτων ανακριβών εγγραφών όλων των κτηματολογικών γραφείων ανεξάρτητα από το χρόνο έναρξης λειτουργίας που κλείνουν σταδιακά βλέπε ΕΔΩ .

 Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη?

Με την πάροδο της προθεσμίας αυτής οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το συγκεκριμένο ακίνητο . Αυτό σημαίνει ότι

• Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος  ιδιοκτήτης τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο
• Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα  του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου
• Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και – υπό προϋποθέσεις – δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου
• Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου ( ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε
• Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου ( άρθρο 19 παρ. 2 Ν. 2664/1998 ) δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε
• Εμπράγματο δικαίωμα ( π.χ. επικαρπία, υποθήκη , κατάσχεση κλπ ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται. Και σε αυτή την περίπτωση ο  δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη

Μία δεύτερη ευκαιρία για διορθώσεις ανακριβών εγγραφών δίνεται σε 36 περιοχές  στις οποίες είχαν οριστικοποιηθεί  οι πρώτες εγγραφές μέχρι 30.11.2018 με το άρθρο 5 του προσφάτως ψηφισθέντος νόμου 5076/2023 (ΦΕΚ Α΄207/13.12.2023) . Στις περιοχές αυτές συγκαταλέγονται και ΟΤΑ που βρίσκονται σε μεγάλα αστικά κέντρα όπως είναι τα Βριλλήσια και η Ελευσίνα στην Αττική ,  η Αγία Τριάδα και Νέο Ρύσιο στη Θεσσαλονίκη και διάφοροι ΟΤΑ σε διάφορους  νομούς στην Ελλάδα.

Η προθεσμία που δίνεται για να γίνουν αυτές οι διορθώσεις είναι η 30^η Νοεμβρίου 2024 και αφορά τις εξής περιπτώσεις

• σε ακίνητα με την ένδειξη δικαιούχου «άγνωστος ιδιοκτήτης»
• σε ακίνητα με την ένδειξη δικαιούχου « Ελληνικό Δημόσιο»
• σε ακίνητα στα οποία αναγράφεται ως δικαιούχος ο δικαιοπάροχος του αιτούντος 

Οι προϋποθέσεις για διορθώσεις αυτές είναι :

Για τα ακίνητα «άγνωστου ιδιοκτήτη» η διόρθωση μπορεί να γίνει είτε εξωδικαστικά  με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος του άρθρου 18 είτε με την άσκηση αγωγής σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 . Απαραίτητη προϋπόθεση για την άσκηση αυτού του δικαιώματος είναι ότι μετά τη λήξη της αποκλειστικής προθεσμίας για κάθε περιοχή, δεν έχουν εγγραφεί μεταγενέστερες πράξεις επί του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή προϋπόθεση είναι ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο

Για τα ακίνητα με την ένδειξη «Ελληνικό Δημόσιο» η διόρθωση μπορεί να γίνει εξωδικαστικά σύμφωνα με τη διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998, με την προϋπόθεση ότι ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου

Η ίδια διαδικασία διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής με τη διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 6 μπορεί να γίνει όταν στα οικεία κτηματολογικά φύλλα κατά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών αναγνωρίστηκε ως δικαιούχος του δικαιώματος ο δικαιοπάροχος του αιτούντος τη διόρθωση, εφόσον ο τίτλος κτήσης του σχετικού δικαιώματος από τον αιτούντα τη διόρθωσή του είναι μεταγεγραμμένος στα βιβλία μεταγραφών του αντίστοιχου Υποθηκοφυλακείου ή Κτηματολογικού Γραφείου.

Και στην περίπτωση αυτή προϋπόθεση είναι ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο.

Σε κάθε περίπτωση η διόρθωση μπορεί να γίνει και με την άσκηση της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998

Τέθηκε σε διαβούλευση το νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης με τις νέες διατάξεις για το κτηματολόγιο. Οι πολίτες μπορούν να υποβάλλουν τις παρατηρήσεις τους από τις 18.11.2023 μέχρι 30.11.2023 στην πλατφόρμα που έχει αναρτηθεί http://www.opengov.gr/digitalandbrief/?p=3058

Οι κυριότερες διατάξεις εντοπίζονται ως εξής

• Παρατείνεται μέχρι 30.11.2024 η προθεσμία για τη διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών για τις παλιές κτηματογραφήσεις των οποίων η προθεσμία λήγει 31.12.2023. Ποιες είναι αυτές οι περιοχές βλέπε αναλυτικό πίνακα
• Παρέχεται δεύτερη ευκαιρία για τη διόρθωση των εγγραφών που οριστικοποιήθηκαν σε 36 περιοχές μεταξύ των ετών 2013-2018 ( Βριλλήσια , Ελευσίνα, Αγία Τριάδα , Νέο Ρύσιο κλπ ). Οι περιοχές αυτές επισημαίνονται με κόκκινους αριθμούς στον αναλυτικό πίνακα
• Καταργείται το πιστοποιητικό ΤΑΠ για τη σύνταξη των συμβολαίων
• Εισάγεται από 1.1.2024 η ηλεκτρονική υποβολή σε ψηφιακή μορφή των συμβολαίων στην κτηματολογική βάση του φορέα
• Γίνονται μικρές παρεμβάσεις για τη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων νέα προθεσμία .
• Θεσπίζεται η διαδικασία για τον έλεγχο των συμβολαίων από δικηγόρους μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας που θα δημιουργηθεί από τον φορέα

Το πλήρες κείμενο του νομοσχεδίου Ε Δ Ω

Με το υπ’ αριθμ. πρωτ. 49656 οικ/28-09-2023 έγγραφο του Υπουργείου Δικαιοσύνης  δίνονται οδηγίες σχετικά με την έκδοση ηλεκτρονικών παραβόλων στις συναλλαγές με τα άμισθα ή έμμισθα υποθηκοφυλακεία της χώρας.

Άμισθα υποθηκοφυλακεία

Από 02.10.2023 θα είναι δυνατή η πραγματοποίηση ηλεκτρονικών πληρωμών από τους πολίτες και στα Άμισθα Υποθηκοφυλακεία της χώρας μέσω της υπηρεσίας του Ηλεκτρονικού Παραβόλου (https://www.gsis.gr/polites-epiheiriseis/pliromes-kai-eispraxeis/e-paravolo).  

Για τον σκοπό αυτό στην εφαρμογή του Ηλεκτρονικού Παραβόλου δημιουργήθηκε ο Φορέας «Υπουργείο Δικαιοσύνης/Άμισθα Υποθηκοφυλακεία» που περιλαμβάνει τις απαιτούμενες κατηγορίες και τύπους παραβόλου. Η έκδοση και η χρήση των εν λόγω παραβόλων αφορά αποκλειστικά στα άμισθα Υποθηκοφυλακεία της χώρας.

Έμμισθα υποθηκοφυλακεία

Αναφορικά με τα έμμισθα υποθηκοφυλακεία, η πραγματοποίηση ηλεκτρονικών πληρωμών, που είχε ήδη τεθεί σε εφαρμογή, θα συνεχίσει να λειτουργεί κατά τον ίδιο τρόπο. Ειδικότερα, για πράξεις που απαιτούν την έκδοση και χρήση μεγαροσήμων αποκλειστικά για τα έμμισθα υποθηκοφυλακεία οι πολίτες δύνανται να προμηθεύονται αυτά μέσω της υπηρεσίας του Ηλεκτρονικού Παραβόλου (https://www.gsis.gr/polites-epiheiriseis/pliromes-kai-eispraxeis/e-paravolo),  επιλέγοντας τον φορέα «Δικαιοσύνης», στη συνέχεια «Ένσημο ΤΑ.Χ.ΔΙ.Κ. (Μεγαρόσημο)» και τον αντίστοιχο τύπο παραβόλου.

Για την αποτελεσματικότερη εφαρμογή της νέας μεθόδου ηλεκτρονικών πληρωμών βλέπε πίνακες κατηγοριοποίησης των υποθηκοφυλακείων  σε έμμισθα, ειδικά άμισθα και μη ειδικά άμισθα αντίστοιχα

Με τη διάταξη της παρ. 6 του άρθρου 82 του ν. 2961/2001 όπως ισχύει επιτρέπεται η εξόφληση του συνόλου ή μέρους οφειλόμενου φόρου κληρονομιάς από οφειλέτη που βρίσκεται σε αδυναμία να τον καταβάλει με μετρητά, μετά από αίτησή του, με μεταβίβαση στο Ελληνικό Δημόσιο της πλήρους κυριότητας ολόκληρου αξιόλογου κληρονομιαίου ή άλλου ακινήτου, το οποίο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης και δεν βαρύνεται με οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, αγωγή ή άλλο βάρος.

Η διάταξη αυτή -όπως ισχύει με τη μορφή αυτή από το 2014- δεν έχει εφαρμοστεί γιατί ο νόμος προέβλεπε την έκδοση υπουργικής απόφασης για τον καθορισμό των όρων και των προϋποθέσεων εφαρμογής της στην πράξη. Η απόφαση αυτή ουδέποτε εξεδόθη. Το ΣτΕ με την 1057/2019 απόφασή του δέχθηκε ότι παρήλθε ο εύλογος χρόνος για την έκδοση της απόφασης αυτής και ακύρωσε την παράλειψη της διοίκησης να εκδώσει την παραπάνω απόφαση. Έτσι άνοιξε ο δρόμος για την εφαρμογή της ακόμη και χωρίς την έκδοση της υπουργικής απόφασης .

Κάνοντας χρήση της παραπάνω διάταξης κληρονόμος προσφέρθηκε να μεταβιβάσει προς το Δημόσιο κληρονομιαίο ακίνητο εντός σχεδίου και χωρίς βάρη για την εξόφληση του φόρου κληρονομιάς αλλά συνάντησε την άρνηση της εφορίας η οποία όχι μόνο δεν του απάντησε στο αίτημά του αλλά αφενός μεν επιβάρυνε τη φορολογική του οφειλή με προσαυξήσεις, αφετέρου δε κίνησε τη διαδικασία άσκησης σε βάρος του ποινικής δίωξης για το αδίκημα της μη καταβολής ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το Δημόσιο.

Το ΣτΕ με την 278/2023 απόφασή του μετά από αίτηση  που άσκησε ο κληρονόμος αυτός κατά της άρνησης της διοίκησης δέχεται ότι  « .. λαμβάνοντας υπόψη ότι η αρχή του κράτους δικαίου, από την οποία απορρέει η υποχρέωση διαφύλαξης του κύρους του νόμου (ΣτΕ 3500/2009 Ολομ., 3921/2010 Ολομ., 2018/2018 Ολομ. κ.ά.), καθώς και η κατ’ άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης προς τις ακυρωτικές αποφάσεις, δεν ανέχονται η συνεχιζόμενη αδράνεια της Διοίκησης να ασκήσει την κανονιστική της αρμοδιότητα να αποβαίνει σε βάρος των φορολογουμένων, προς το συμφέρον των οποίων ο νομοθέτης απέβλεψε με την αναγνώριση, και μάλιστα διαχρονικώς, της δυνατότητας καταβολής φόρου κληρονομίας με μεταβίβαση ακινήτου, το Δικαστήριο κρίνει ότι οι φορολογικές αρχές υποχρεούνται, εφεξής και ενόσω διαρκεί η παράλειψη έκδοσης της επίμαχης υπουργικής απόφασης, να αποφαίνονται αμελλητί επί αιτημάτων καταβολής φόρου κληρονομίας κατ’ επίκληση του άρθρου 82 παρ. 6 του ν. 2931/2001, κρίνοντας τη συνδρομή ή μη των νομίμων προϋποθέσεων της διάταξης αυτής με βάση τις γενικές διατάξεις και, ελλείψει τέτοιων, εκ των ενόντων, παράλληλα δε να απέχουν από κάθε πράξη διοικητικής εκτέλεσης μέχρι τη ρητή απόφανση επί των αιτημάτων αυτών (πρβλ. Conseil d’Etat, απόφαση της 29.6.2001, no 213229)»

Το κείμενο της απόφασης ΕΔΩ

Ελληνικό Κτηματολόγιο.Όταν ( κάποτε) ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και οι συναλλαγές θα διενεργούνται πλέον μέσα σε ένα ασφαλές περιβάλλον η ιστορία που αναδημοσιεύω από τον τοίχο του Μιχάλη Χατζηφώτη , δικηγόρο του Κτηματολογίου , μας φωτίζει την αθέατη πλευρά του Φορέα , αυτήν που δε βλέπουμε αλλά τη νοιώθουν οι συναλλασσόμενοι πολίτες ( και βεβαίως  δικηγόροι και συμβολαιογράφοι ) που στήνονται σε ουρές από τα ξημερώματα στα κτηματολογικά γραφεία Αθηνών ( βλέπε το εξαιρετικό ρεπορτάζ της ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗΣ ” Η μεταμεσονύκτια οδύσσεια έξω από τα κτηματολογικά γραφεία” ) , Θεσσαλονίκης, Νεάπολης ( και όχι μόνο) , οι 2.000 μη καταχωρημένες πράξεις στο κτηματολόγιο Κορωπίου, οι 7.000 των Αθηνών , οι 10.000 της Θεσσαλονίκης και οι 100.000 στο Ηράκλειο Κρήτης , τα 700.000 πρόδηλα σφάλματα που περιμένουν να διορθωθούν και το έμφραγμα των δικαστηρίων στην Αθήνα που προσδιορίζει πλέον τις δικασίμους για τους κτηματολογικούς δικαστές το …2027.

Ετοιμαστείτε για την προσγείωση …………………… 

Μέρος Ι

Ποιόν μου θυμίζεις…………Ποιόν μου θυμίζεις…..

«Κάποιον μου θυμίζετε κύριε» μου λέει το παλληκάρι που μας σέρβιρε, «μήπως είστε ηθοποιός;

Ο παρακαθήμενος φίλος μου, συγκρατεί ένα πνιχτό γέλιο.

«Όχι φίλε μου δεν είμαι ηθοποιός»,

«Όχι κύριε» μου λέει, είμαι σίγουρος ότι σας έχω ξαναδεί, μήπως ήσασταν στρατιωτικός;»

«Όχι από τότε που απολύθηκα από φαντάρος. Δικηγόρος είμαι, μάλλον κάποιον άλλον σου θυμίζω.»

Ο παρακαθήμενος φίλος μου πετάγεται και δίνει την βοήθεια του κοινού: «είναι στο κτηματολόγιο ο κύριος…»

«ΜΑ ΤΙ ΜΟΥ ΛΕΤΕ, ΕΣΕΙΣ ΕΙΣΤΕ; ΣΑΣ ΘΥΜΗΘΗΚΑ, Ο ΨΗΛΟΣ ΜΕ ΤΟ ΜΟΥΣΙ ΚΑΙ ΤΗΝ ΚΟΤΣΙΔΑ, ΕΙΣΑΣΤΑΝ ΤΟ ΝΟΕΜΒΡΙΟ ΤΟΥ 2008 ΣΤΗΝ ΚΕΡΑΤΕΑ! ΣΑΣ ΘΥΜΑΜΑΙ!»

Ναι, ήμουν όντως στο γραφείο κτηματογράφησης της Κερατέας εκείνο το Νοέμβριο… Ήταν μία δύσκολη ημέρα τότε καθώς από τη μία το γραφείο δεν είχε παρά δύο άτομα προσωπικό, ήτοι το μηχανικό επικεφαλής του γραφείο και μία ασκούμενη καταχωρήτρια. Από την άλλη, πλησίαζε επικίνδυνα η προθεσμία λήξης υποβολής δηλώσεων την 21 Νοεμβρίου. Για την ακρίβεια ο μήνας είχε 19 και έξω από το γραφείο είχαν συγκεντρωθεί περί τους 200 ίσως και παραπάνω σε έξαλλη κατάσταση Κερατιώτες να απειλούν θεούς και δαίμονες…

«Σας θυμάμαι κύριε, που βγήκατε τότε και τους ηρεμήσατε και τους βάλατε μέσα στο γραφείο και γύρισε ο άλλος του αναδόχου και τους είπε κάτι και όρμηξαν να τον αρπάξουν και …»

«Έ, εντάξει τώρα, σιγά δεν πήγαν να τον αρπάξουν, απλά τσαντίστηκαν… τί πας και θυμάσαι»

«Άσε το φίλο μας να συνεχίσει» πετάγεται ο άλλος

«Εντάξει τώρα, έχει δουλειά το παιδί…»

«Ξέρετε, το έχω τραβήξει σε βίντεο όλο αυτό…»

Σιωπή εγώ.

«Το έχω κρατημένο ακόμη, ήταν φοβερό που ανεβήκατε πάνω στο τραπέζι, απλώσατε τα χέρια, τους φωνάξατε και αυτοί έκαναν με ένα πηδηματάκι δύο βήματα πίσω, έχει φοβερή πλάκα…»

Η ουσία του προβλήματος του κτηματολογίου 

Εγώ ανήκω σε αυτούς που έχουν πλύνει και πιάτα για το κτηματολόγιο. Έχω συνοδεύει κούτες με δηλώσεις πάνω στην καρότσα μαζί με τους εργάτες, έχω κουβαλήσει τόνους από κούτες δηλώσεων, έχω καθαρίσει φοριαμούς για να μπαίνουν δηλώσεις… Έχω κάνει απίθανα πράγματα, όπως και πράγματα που δεν είναι και απαραίτητο να αναφερθούν, για το Έργο.

Θεωρώ λοιπόν, ότι και εγώ νομιμοποιούμαι να καταθέσω δημόσια την άποψή μου, μία άποψη που μπορεί να είναι πολιτικά ή και κομματικά δυσάρεστη αλλά είναι η προσωπική μου αλήθεια. Μιλάνε όλοι οι υπόλοιποι, εκτός από εμάς που είμαστε μέσα.

Το πρόβλημα δεν είναι σημερινό, είναι διαχρονικό και έχει βαθύτερες ρίζες. Το κτηματολόγιο θεωρήθηκε ως μία μαγική φόρμουλα όλα αυτά χρόνια, ότι θα φτιάξουμε κτηματολόγιο και όλα θα είναι υπέροχα κάποια στιγμή. Κάποιοι ίσως να θεώρησαν ότι με το κτηματολόγιο θα έπαυε να χρειάζεται το εμπράγματο δίκαιο γιατί αρχικά θα λύνονταν όλες οι διαφορές και μετά θα διάγουμε βίο ανέμελο στας εξοχάς. Το ζήτημα είναι ότι όπου άνοιξε κτηματολόγιο, άνοιξαν και οι πύλες της Κολάσεως μετά.

Έχω να πω πολλά, πλην όμως θέλω να επικεντρωθώ στην ουσία του προβλήματος. Προσπαθούν όλοι να βρουν έναν τρόπο να μειωθούν οι ουρές, να μειωθούν τα πρόδηλα, να απλοποιηθούν οι διαδικασίες. Πολύ ωραία όλα αυτά, αλλά ποιοι θα τα κάνουν όλα αυτά; Ποιοί θα παραλάβουν να διεκπεραιώσουν τις αιτήσεις, ποιοί είναι αυτοί που θα διορθώνουν οίκοθεν τα όποια πρόδηλα θα μπορούν, ποιοί, τέλος πάντων, είναι αυτοί που θα εφαρμόσουν τις διαδικασίες, ΠΟΙΟΙ ΘΑ ΤΑ ΚΆΝΟΥΝ ΟΛΑ ΑΥΤΑ; ΠΟΙΟΊ και ΠΟΣΟΙ, που θα έρθουν ΠΟΤΕ;

Διότι η υποστελέχωση των Κτηματολογικών Γραφείων είναι δεδομένη εδώ και είκοσι χρόνια, τα προβλήματα σε Θεσσαλονίκη έχουν αρχίσει από το 2018, στο Κορωπί από το 2020, στον Πειραιά μέχρι και σχετικά πρόσφατα τα ίδια, αλλά τελικώς έπρεπε να ενταχθεί η Αθήνα για να αρχίσει να συγκινείται το Πανελλήνιον. Μην κάνουμε τους έκπληκτους: έχουν συμβεί σημεία και τέρατα που παρασιωπήθηκαν επιμελώς: στη Νεάπολη της Θεσσαλονίκης, η σειρά προσέλευσης προκύπτει από την εγγραφή στην λίστα που τηρείται στο γραφείο κίνησης των οδηγών των απορριμματοφόρων του Δήμου (!!!) που είναι ανοικτό εκείνη την ώρα (04.00 το πρωί) και βρίσκεται παρακείμενο στο κτίριο του Κτηματολογικού Γραφείου.

(Να μην πιάσουμε το ζήτημα των εγκαταστάσεων, αρχής γενομένης από την ίδια την έδρα του Φορέα που καταλαμβάνει πέντε διαφορετικά κτήρια (!!!). Εξ ου και το ρητόν Πέντε Κτίρια Πέντε Εταιρίες από την εποχή της πάλαι ποτέ Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε. Θα μου πείτε ότι η ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. που μετονομάστηκε σε ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΕΙΣ Α.Ε. και εν συνεχεία τράπηκε σε ΝΠΔΔ (έτσι με κεφαλαία, για την αλητεία) ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ (γιατί άραγε έπαψε να είναι Εθνικό και έγινε Ελληνικό; Τροφή για σκέψη) είναι παιδί του ΥΠΕΧΩΔΕ, που κάποια εποχή μίσθωνε 25 κτήρια στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Εγώ θα του πω να έρθει να δει τον χώρο στον οποίο είμαι υπό επιτήρηση στον Φορέα (διότι δεν πρόκειται για χώρο εργασίας όταν δεν υπάρχει φυσική πηγή φωτός ή και αέρα), να του δείξω και μερικά άλλα κτήρια και το ξανασυζητάμε.

Εν πάση περιπτώσει, εγώ οφείλω να προειδοποιήσω ότι το προσωπικό του Φορέα είναι εξουθενωμένο. Ο φόρτος εργασίας και η πίεση από όλες τις πλευρές είναι απίστευτος. Απλά όλο αυτό δεν βγαίνει, ούτε και οδηγεί πουθενά.

Προτάσεις για βελτίωση της εξυπηρέτησης του κοινού

Αυτήν την στιγμή απαιτούνται έως και 500 νέοι υπάλληλοι διαφόρων ειδικοτήτων για την αξιοπρεπή στελέχωση των Κτηματολογικών Γραφείων και σίγουρα άλλοι 100 τουλάχιστον για τις κεντρικές υπηρεσίες, ώστε να αρχίσουμε να βλέπουμε μία βελτίωση στην καθημερινή λειτουργία του Φορέα ιδίως ως προς την εξυπηρέτηση του κοινού. Ενδεχομένως ο αριθμός να είναι μεγαλύτερος ή μικρότερος και σίγουρα υπάρχουν τεράστιες ανάγκες και ελλείψεις στην περιφερειακή δομή.

Παρ’ όλα αυτά, αντί το προσωπικό του Φορέα να αυξάνεται, αυτό μειώνεται με κάθε πιθανό τρόπο που μπορεί να βάλει κάποιος στο μυαλό του. Είναι φοβερό αλλά την τελευταία πενταετία χρειάστηκε να γίνει νομοθετική παρέμβαση για να ανασταλεί το δικαίωμα όσων υπηρετούν στον Φορέα να μεταταγούν σε άλλη Υπηρεσία για δύο χρόνια.

Πλην όμως δικηγόροι πεθαίνουν, συνταξιοδοτούνται, παραιτούνται, εκλέγονται βουλευτές, οι υπάλληλοι του Υπουργείου Δικαιοσύνης πετάνε μαύρη πέτρα και προτιμάνε να πάνε Ευελπίδων στην κατάθεση προτάσεων Τακτικής Μονομελούς, δεν συζητάμε δε για τους Υποθηκοφύλακες οι οποίοι έγιναν μπουχός και που όσοι δεν έφυγαν, βλαστημάνε την ώρα και την στιγμή που δεν έφυγαν ιδίως όταν τους τραβάνε στην Αθήνα για να καταχωρίσουν.

Παράλληλα, η πρόσκαιρη κάλυψη αναγκών σε μηχανικούς με τη μορφή συμβάσεων έργου χρειάστηκε ήδη τρεις φορές να ανανεωθεί (μπορεί και δύο) ενώ για κάποιο χρονικό διάστημα έζησα την ονείρωξή μου να είμαι και επιβλέπων δικηγόρος και επιβλέπων μηχανικός, διότι δεν ανανεώθηκαν εγκαίρως οι συμβάσεις των συμβασιούχων. Κατά τα άλλα, όποιος υπάλληλος οποιασδήποτε ειδικότητας έχει την δυνατότητα να φύγει, φεύγει και πάει κάπου συνήθως πολύ καλύτερα από πλευράς απολαβών και όπου αργά ή γρήγορα διακρίνονται.

Ενώ λοιπόν άπαντες αποδέχονται ότι το Κτηματολόγιο χρειάζεται ενίσχυση σε προσωπικό, παρ’ όλα αυτά ούτε διαγωνισμός για την πλήρωση θέσεων βρίσκεται σε εξέλιξη, ούτε η κινητικότητα έχει αποδώσει καρπούς. Θυμάμαι σα να είναι μπροστά μου τον τέως Πρόεδρό μου Νάκο να διαβεβαιώνει αυτάρεσκα σε εκδήλωση του Κέντρου Κτηματολογικών Μελετών στην Πάτρα ότι όχι μόνο θα καλύψει τα κενά αλλά προβεί σε περαιτέρω αύξηση προσωπικού. Η συνέχεια ήταν ακριβώς όπως την είχα από βήματος προβλέψει: ο Φορέας κάλυψε προσωρινά δέκα θέσεις μέσω προγράμματος επιδότησης για άνεργους νομικούς του ΟΑΕΔ (!!!) για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, έφυγαν αυτοί χωρίς να εντυπωσιάσουν (ούτως ή άλλως δεν θα ανανέωναν την σύμβασή τους) και έμειναν μετά οι υπηρεσίες του Φορέα να στέλνουν αναπάντητες προσκλήσεις για μετάταξη.

Εσχάτως πληροφορήθηκα ότι αυτό δεν συμβαίνει τυχαία: πρώτα από όλα η περιπέτεια των δικηγόρων του Φορέα δεν ήταν τόσο καλή ιδέα: ο μέσος εχέφρων άνθρωπος θα σκεφτεί ότι αν μεταχειρίζονται έτσι τους δικηγόρους τους, φαντάσου τί κάνουν στους υπόλοιπους υπαλλήλους. Έπειτα, δεν βλέπω απολύτως κανέναν λόγο να θέλει κάποιος να πάει σε έναν φορέα, από όπου θέλουν να φύγουν, όσοι εργάζονται εκεί. Δεν ξέρω αν κομίζω γλαύκα εις Αθήνας αλλά ανάμεσα στους Δημοσίου Υπαλλήλους ο Φορέας θεωρείται κακή μετάταξη και έχει πολύ κακή φήμη ως περιβάλλον εργασίας. Είμαι σίγουρος όμως ότι αρκετοί στον Φορέα δεν έχετε συνειδητοποιήσει ότι πάρα πολλοί εκεί έξω μας μισούν. (Ή για την ακρίβεια εσάς μισούν, εμένα με αγαπάνε ακόμη και οι ταξικοί μου εχθροί).

Τρέμω να πω ότι εργάζομαι στο Κτηματολόγιο πλέον: δεν υπάρχει άνθρωπος που θα μπορούσαμε να μην έχουμε ταλαιπωρήσει και δεν τον έχουμε ταλαιπωρήσει. Οι πάντες πλέον μας βρίζουν σκαιώς. (Ή για την ακρίβεια εσάς βρίζουν, εμένα με εκτιμάνε ακόμη και οι ταξικοί μου εχθροί). Όσοι μάλιστα έφυγαν από το Κτηματολόγιο σας θυμούνται με αλγεινές αναμνήσεις, που συχνά δεν φείδονται λόγων για να τις επικοινωνήσουν. Ναι, έφυγε ο τάδε και ησυχάσαμε, αλλά εκεί που είναι δεν μας ξέχασε (εσάς γιατί σας μισεί, εμένα γιατί με εκτιμά). Ας μείνουμε όμως εδώ: το κτηματολόγιο χρειάζεται άμεσα προσωπικό, πολύ και καταρτισμένο. Δυστυχώς όμως το Κτηματολόγιο είναι ένα αντικείμενο από την ίδια την φύση του πολυσύνθετο, εξειδικευμένο, διεπιστημονικό, συχνά με ευρύτερες, έως και εθνικές επιπτώσεις. Στην αγορά δεν υπάρχουν τόσοι πολλοί που να πληρούν τα ιδανικά κριτήρια για αυτήν την δουλειά και όσοι υπάρχουν δεν έρχονται στον Φορέα. Για να μην το κουράζουμε, πιο εύκολα πάει ο άλλος εθελοντής στον πόλεμο στην Ουκρανία παρά έρχεται να εργαστεί στο Κτηματολόγιο. Υπάρχει λόγος γι’ αυτό:

Το κτηματολόγιο είναι βουλιαγμένο στην τοξικότητα

Το κτηματολόγιο φαίνεται από μακριά ότι είναι βουλιαγμένο στην τοξικότητα. Μια τοξικότητα που αποσυνθέτει το Έργο την ίδια ώρα που θα έπρεπε να ολοκληρώνεται. Έχουμε αλλάξει πάνω από 15 Υπουργούς και Υφυπουργούς, για να μην πιάσουμε πόσους Προέδρους, Διευθύνοντες Συμβούλους, Γενικούς Διευθυντές, Συμβούλους Δ.Σ. έχουμε διορίσει. Η κατάσταση είναι μόνιμα προβληματική και διολισθαίνει σε απελπιστική. Έχουν δοκιμαστεί κάθε είδους δομές και μέθοδοι λειτουργίας του Έργου, έχουν δοκιμαστεί κάθε είδους μέθοδοι στην κτηματογράφηση, η κατάσταση όμως βαίνει χειρότερη, ό,τι και να δοκιμάζεται. Γιατί; Ποιός είναι ο λόγος; Ποια είναι η πηγή της τοξικότητας που δηλητηριάζει το Έργο;

Μήπως πρέπει να κοιτάξουμε και μέσα στον Φορέα λίγο πιο προσεκτικά; Γιατί ακούγονται πολλά και διάφορα, κάτι μυστήρια για ένα κρυμμένο πόρισμα του επιθεωρητή δημόσιας διοίκησης, κάτι άλλα πιο αλλόκοτα για τρεις διαφορετικούς ελέγχους του ΣΔΟΕ μετά από παραγγελία εισαγγελέα, αληθεύουν;

Είναι και εκείνη η αίτηση ακύρωσης για την ιστορία της επιλογής των αρχικών 12 που εκκρεμεί τόσα χρόνια, είναι και η αντισυνταγματικότητα της όλης διαδικασίας για τους 12 που διαπιστώθηκε πρόσφατα με απόφαση του Εφετείου αλλά δεν έχει καταστεί ακόμη αμετάκλητη, είναι πολλά μαζεμένα. Ταυτόχρονα στα περισσότερα κτηματολογικά γραφεία γίνεται το έλα να δεις, τα πινάκια του κτηματολογίου στα δικαστήρια έχουν φρακάρει, για τον Έλληνα η λέξη κτηματολόγιο σημαίνει μόνο ταλαιπωρία.

Δεν μπορεί να φταίνε όλοι οι άλλοι, οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι, οι δικαστικοί επιμελητές, οι μηχανικοί, οι ανάδοχοι, οι άλλες δημόσιες αρχές και οι ιδιώτες, αλλά να μην έχει ευθύνη κάποιος μέσα στο Φορέα… Ευθύνες, υπάρχουν, είναι βαρύτατες, έχουν ονοματεπώνυμο και αναμένουν υπομονετικά να αναζητηθούν. Και θα αναζητηθούν μια μέρα, αυτό είναι το μόνο βέβαιον…

Στη επόμενη εκπομπή: η ζωή μου ως έμμισθος δικηγόρος του Κτηματολογίου. Μια ιστορία γεμάτη πάθη, μίση, έρωτες, διαστροφές, αποκρυφισμό, ίντριγκες, συκοφαντίες, μεγάλες προδοσίες, συνομωσίες, επιστημονική φαντασία, που θα σας συναρπάσει… (To be continued)”

Μέρος ΙΙ

 Τί είναι το Κτηματολόγιο και πότε θα το αποκτήσουμε;

 Δεν θυμάμαι τί έκανα στις 5 Ιουνίου 1995, ημερομηνία που τέθηκε σε ισχύ ο ν. 2308/1995 με τίτλο «Κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου. Διαδικασία έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία και άλλες διατάξεις.»

Σίγουρα ήμουν δευτεροετής φοιτητής της Νομικής τότε, κατά πάσα πιθανότητα βρισκόμουν σε εξεταστική περίοδο και είχα περάσει το μάθημα του Εμπραγμάτου Δικαίου. Θυμάμαι ότι από τότε μου είχε μείνει μια μεγάλη απορία: τί είναι το Κτηματολόγιο και πότε θα το αποκτήσουμε;

Είκοσι οκτώ (28) χρόνια μετά, εκ των οποίων δέκα πέντε (15) στην κτηματογράφηση ως δικηγόρος νομικής παρακολούθησης κτηματογράφησης στην κεντρική υπηρεσία του Κτηματολογίου, η σύγκριση του τότε με το σήμερα προκαλεί κλαυσίγελο, και θα ήταν για γέλια αν δεν υπήρχε στη μέση το χρήμα του εξευτελιζόμενου σε ουρές Έλληνα Πολίτη.

Το Κτηματολόγιο, «το μεγαλύτερο δημόσιο έργο» που δεν είναι έργο αλλά μελέτη, συνταγματική επιταγή και μνημονιακή υποχρέωση, το σύγχρονο γεφύρι της Άρτας, είναι το θύμα μια τεράστιας παρεξήγησης που αφορά το τί είναι πραγματικά ένα κτηματολόγιο και τί προσφέρει σε μια οικονομία και μία κοινωνία. Το κτηματολόγιο δεν είναι το θαυματουργό φάρμακο δια του οποίου θα θεραπεύσουμε τις παθογένειες ενός ολόκληρου κλάδου του δικαίου και της οικονομικής δραστηριότητας της χώρας. Η Ελληνική Πολιτεία συντάσσει το κτηματολόγιο επί τη βάσει μίας τελείως εσφαλμένης παραδοχής ότι το κτηματολόγιο θα επιλύσει χρόνια προβλήματα που για διάφορους λόγους άλλοι προκάλεσαν, απέτυχαν να επιλύσουν ή και επιδείνωσαν στο παρελθόν, ενώ το κτηματολόγιο το μόνο που μπορεί να κάνει είναι να τα καταγράψει, όχι πάντοτε …επιτυχημένα. Υποστηρίζεται μάλιστα ότι δεν δημιουργεί τα προβλήματα το κτηματολόγιο, αλλά τα αναδεικνύει. Η σκληρή πραγματικότητα απέδειξε όμως ότι το κτηματολόγιο προσέθεσε ακόμη περισσότερα στα ήδη υπάρχοντα, σε βαθμό τέτοιο που πλέον αποτελεί και το ίδιο ακόμη ένα πρόβλημα.

Εγώ όταν μπήκα στο Κτηματολόγιο το 2008, ήμουν ο παλαβός που πήγαινα να γίνω έμμισθος και να βγάζω λιγότερο από τους άμισθους, διότι πίστευα ότι ήξερα τί ήταν το κτηματολόγιο (τρομάρα μου) και πίστευα ακραδάντως ότι έπρεπε να αποκτήσουμε κτηματολόγιο και ήθελα να συμμετάσχω στο έργο και να είμαι ένας από αυτούς που θα μείνουν στην Ιστορία ότι συνέβαλαν στο Έργο (γελάει ο κόσμος). Σήμερα; Σήμερα πάλι…

Δεν έχει νόημα να αναφέρω τί έχω ζήσει και τί έχω αντιμετωπίσει όλα αυτά τα δεκαπέντε χρόνια, είναι ιστορίες να τις διηγείσαι πίνοντας τσίπουρα. Η ουσία βρίσκεται αμέσως μετά, όταν μπήκα στην επίβλεψη ως Υπεύθυνος Νομικός Επίβλεψης Μελέτης Κτηματογράφησης ΚΤ18 (ΟΤΑ Σπάρτης, Τρίπολης, Κορίνθου, Ναυπλίου). Εν συνεχεία, με πολλές περιπέτειες ενδιάμεσα, ακόμη και απολύσεις, ΚΤ13 (Βούλα, Βάρη, Βουλιαγμένη, Κορωπί, Μαρκόπουλο Μεσογαίας Αττικής ΚΤ9 (Άγιος Στέφανος, Ανθούσα, Διόνυσος, Ροδόπολη, Σταμάτα, Μαραθώνας, Νέα Μάκρη, Ραφήνα, Πικέρμι Αττικής), ΚΤ1-20 (Επανομή, Μηχανιώνα, Τρίλοφο, Αγία Παρασκευή, Αγγελοχώρι, Καρδία Θεσσαλονίκης), ΚΤ4-02 (ΟΤΑ Βόλου), ΚΤ5-05 (Χαλκιδική), ΚΤ5-27 (Δωδεκάνησα), ΚΤ1-17 (Ανατολικό Πήλιο) και συμμετοχή σε ελέγχους παραδοτέων σε όλη την Ελλάδα, με ΣΧΕΔΟΝ όλους τους άλλους συναδέλφους. Τί να πιάσω και τί να αφήσω, τα δασικά, τους αιγιαλούς, τους αναδασμούς, τον Αστέρα της Βουλιαγμένης, το αεροδρόμιο των Σπάτων, τις μοναστηριακές διεκδικήσεις, την υπόθεση του Βατοπεδίου… Τί έχουν δει τα μάτια μου…

Τί έχουν δεί τα μάτια μου ;

 1.- Πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι η πρώτη ύλη που συλλέγεται και καταγράφεται κατά την κτηματογράφηση, η πρώτη ύλη από την οποία αντλείται πληροφορία (συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις, πράξεις απαλλοτρίωσης, διανομές, τοπογραφικά, πράξεις εφαρμογής κ.ο.κ.) είναι κακή με αποτέλεσμα να μην είναι εύκολη η αξιοποίησή της. Ασφαλώς υπάρχουν διαφοροποιήσεις στην ποιότητα, αλλά ο μέσος όρος κινείται κάτω του μετρίου πανελλαδικώς. Το λέει αυτό κάποιος που έχει δει συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις, διοικητικές πράξεις κυριολεκτικά από την Κέρκυρα μέχρι το Καστελόριζο και από τη Νέα Βύσσα έως την Γαύδο. Οι αιτίες για το φαινόμενο είναι πολλές, οι περισσότερες δε, αν όχι όλες, γνωστές στην θεωρία και την πράξη ήδη προ της έναρξης κτηματογράφησης με την ψήφιση του 2308/1995.

• Η έλλειψη τίτλων ανάμεσα στον αρχικό κύριο και τους σημερινούς δικαιοπαρόχους του,
• η προβληματική έως εντελώς ασαφής περιγραφή των ακινήτων στους τίτλους και τα τοπογραφικά,
• η έλλειψη σύγχρονων και αξιόπιστων τοπογραφικών,
• η κακή ποιότητα των διαγραμμάτων των διανομών, των απαλλοτριώσεων, των πράξεων εφαρμογής, των σχεδίων πόλεων, των πράξεων καθορισμού αιγιαλού και παραλίας,
• η έλλειψη κυρωμένων δασικών χαρτών, η πολυνομία και τα τοπικά έθιμα,
• η εκτεταμένη χρήση του θεσμού της χρησικτησίας,
• οι καταπατήσεις εις βάρος του δημοσίου,
• η λεγόμενη «μοναστηριακή» περιουσία,

όλα αυτά είναι γνωστά και δεδομένα για τον νομικό και τεχνικό κόσμο εδώ και πενήντα χρόνια και υποτίθεται ότι το κτηματολόγιο θα έδινε λύση σε αρκετά από αυτά. Είχαν ούτως ή άλλως αναδειχθεί από τα πρώτα προγράμματα, αλλά η γνώση αυτή ουδέποτε μετουσιώθηκε σε κάτι ουσιαστικό.

Όταν το Δημόσιο διεκδικεί ολόκληρο το Καστελόριζο…..

 2.- Το κτηματολόγιο δεν μπορεί να λύσει κανένα από αυτά τα προβλήματα, μπορεί μόνο να υποχρεώσει τους εμπλεκόμενους να προχωρήσουν στην επίλυση των προβλημάτων αυτών. Ένας από τους σημαντικότερους εμπλεκόμενους είναι το Ελληνικό Δημόσιο. Όταν όμως 7 στα 10 ακίνητα στην ελληνική επικράτεια δεν έχουν μετρηθεί ποτέ, όταν αντίστοιχα 8 στα 10 ακίνητα του ελληνικού δημοσίου δεν έχει μετρηθεί ποτέ και, αν έχει μετρηθεί, δεν έχει μετρηθεί σωστά, αυτό σημαίνει ότι απαιτείται να γίνουν μέσα σε ένα μικρό χρονικό διάστημα όσα δεν έχουν γίνει από συστάσεως ελληνικού κράτους. Αν αυτό όμως στην πράξη αποδεικνύεται σχεδόν αδύνατον στον μέσο ιδιώτη ήδη προ της κρίσης, είναι ακόμη μεγαλύτερο το πρόβλημα του Ελληνικού Δημοσίου και στην στενή και στην ευρύτερη έννοιά του, ελλείψει κυρωμένων δασικών χαρτών, ψηφιοποιημένων διανομών και αναδασμών, ψηφιοποιημένων αρχείων, πολύ συχνά πλέον και λόγω δραματικής έλλειψης προσωπικού, λ.χ. στην Ηρωική Νήσο Κάσο ο δήμος ουσιαστικά αποτελείται από τον Δήμαρχο και έναν λογιστή τον που βοηθάει.

• Υποστελέχωση,
• έλλειψη οργάνωσης και μηχανοργάνωσης,
• άγνοια, αδιαφορία, ευθυνοφοβία καθώς και
• ιδιοτελή συμφέροντα

επιβαρύνουν το έργο με πρόσθετο φόρτο που πολλές φορές είναι αδύνατον να αντιμετωπιστεί. Είναι ένα πράγμα το να παραλάβεις και να επεξεργαστείς ορθά την δήλωση για τα δικαιώματα ενός λ.χ. δήμου και είναι άλλο πράγμα να πρέπει να βοηθήσεις ή ακόμη και να υποκαταστήσεις τις ισχνές ή ανύπαρκτες νομικές και τεχνικές του υπηρεσίες ώστε να υποβληθεί αυτή η δήλωση. Έτσι καταλήγουμε το Δημόσιο να διεκδικεί τα πάντα από τους πάντες με κάθε πιθανή αιτιολογία, ώστε ο υπάλληλος να είναι σίγουρος ότι δεν θα κατηγορηθεί για παράβαση καθήκοντος. Το πρόβλημα βέβαια είναι ότι η αντιμετώπιση μίας τέτοιας κατάστασης απαιτεί τεράστια περίσκεψη και συχνά οι απαντήσεις της επίβλεψης καταλήγει νομική μονογραφία. Για να καταλάβετε την παράνοια, η Κτηματική Υπηρεσία δήλωσε ολόκληρο το νησί Καστελόριζο «πλην ιδιωτικών περιουσιών». Ναι, ένα δικαίωμα για το δικαίωμα πλήρους και αποκλειστικής κυριότητας σε ένα ολόκληρο νησί σύμφωνα με εγγραφή στο Βιβλίο Καταγραφής Δημοσίων Κτημάτων όπου αναφέρεται επί λέξει το ίδιο. Δεν υπέβαλλε όμως δήλωση για τους αιγιαλούς του νησιού (Η σχετική πληροφορία συλλέχθηκε από τον ανάδοχο κατά την σύνταξη του προκαταρκτικού υποβάθρου.) Βλέπετε το Καστελόριζο στερείται ορίου οικισμού και υπάγεται στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου που επιβάλλει πρόσθετη ζώνη αιγιαλού πλάτους 12 μέτρων όταν η έκταση βρίσκεται εκτός ορίων οικισμού. Αντιλαμβάνεστε τις συνέπειες. Συχνότατο είναι το φαινόμενο δημόσιες υπηρεσίες να διεκδικούν εκτάσεις όχι από ιδιώτες αλλά από άλλες δημόσιες υπηρεσίες.

….αλλά και το Αεροδρόμιο των Σπάτων !!!!!

Εννοείται ότι για κάθε υπηρεσία του Δημοσίου οτιδήποτε άλλο, ακόμη και άλλη δημόσια υπηρεσία, θεωρείται «ιδιώτης» και διεκδικεί τα πάντα. Μνημειώδης έχει μείνει η υποβολή δήλωσης δικαιώματος κυριότητας και εν συνεχεία ένστασης από το Δασαρχείο Ανατολικής Αττικής για υποτιθέμενη «δασική» έκταση εντός της έκτασης του αεροδρομίου των Σπάτων, όπου διά νόμου, (και μάλιστα του νόμου με την οποίο κυρώθηκε η συμφωνία Ελληνικού Κράτους και Hochtief) ρητώς ορίζεται ότι το σύνολο της έκτασης ανήκει κατά ψιλή κυριότητα στο Υπουργείο Οικονομικών και η επικαρπία στην Διεθνής Αερολιμένας Αθηνών Α.Ε., που μάλιστα σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου έχει μεταβιβάσει υπό αναβλητική αίρεση την επικαρπία αυτή στις επτά δανείστριες τράπεζες του έργου, μεταξύ αυτών δε συγκαταλέγονται η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων και πέντε γερμανικές). Η ένσταση αυτή επιδρούσε σε έναν πολύ μεγάλο αριθμό δικαιωμάτων, με αποτέλεσμα ένα ζήτημα το οποίο δεν στεκόταν νομικά από καμία πλευρά να πρέπει να παραπεμφθεί προς κρίση από επιτροπή ενστάσεων, αφού προηγουμένως ο ανάδοχος είχε ετοιμάσει σχετική εισήγηση. Συχνά το πρόβλημα αλληλοεπικάλυψης αρμοδιότητας εμφανίζεται και αντίστροφα, με την άρνηση αρμοδιότητας μεταξύ των υπηρεσιών του Δημοσίου να καταλήγει πρόβλημα της κτηματογράφησης: εμείς μπορεί να γνωρίζουμε λ.χ. ότι μία έκταση ανήκει αναμφίβολα στο Ελληνικό Δημόσιο διότι λ.χ. έχουμε το ΦΕΚ της απαλλοτρίωσης του αρχαιολογικού χώρου στην Βραώνα και ότι το διαχειρίζεται το ΥΠΠΟ αλλά να μην έχει υποβληθεί δήλωση από την αρμόδια αρχαιολογική υπηρεσία ενώ αντίθετα το δηλώνει η Κτηματική ως κοινόχρηστη έκταση! Εκεί με τον ανάδοχο έπρεπε να κάνουμε ένα «άλμα πίστεως» και να αποφασίσουμε εμείς ποιος είναι ο αρμόδιος, προκειμένου τουλάχιστον να αποστείλουμε σε αυτόν τα αποσπάσματα της ανάρτησης ή να απευθυνθούμε σε αυτόν μετά από την ανάρτηση για όποιο ζήτημα προκύψει. Τελικώς καταχωρίσαμε το Ελληνικό Δημόσιο δια της Κτηματικής και ήλθε μετά το ΥΠΠΟ στην ανάρτηση και έκανε ένσταση!!! Όλα αυτά επιβαρύνουν και επιβραδύνουν αποφασιστικά το έργο χωρίς να έχουν απολύτως καμία σχέση με αυτό, ενώ αποτελούν άριστο λόγο για να γυρίζεις σπίτι σου τσιτωμένος…

Όταν όλα γίνονται ανάποδα: Κύρωση δασικών χαρτών- καθορισμός αιγιαλού- Ψηφιοποίηση υποθηκοφυλακείων….

3.-Στην πραγματικότητα γίνεται αναδρομικός έλεγχος τίτλων, τοπογραφικών και διοικητικών πανελλαδικά. Μόνο που όπως το κάναμε και το κάνουμε το αποτέλεσμα θα είναι πάντοτε άσχημο. ΠΑΝΤΟΤΕ. Η μεθοδολογία του ενεργού τίτλου αποδεικνύεται στην πράξη καταστροφική λ.χ. όταν έχουμε να κάνουμε με διηρημένες ιδιοκτησίες. Όποιες και να ήταν οι οραματισμοί και οι επιδιώξεις όσων σχεδίασαν αυτό το έργο, προκύπτει τελικώς ότι είναι ένα φαραωνικών διαστάσεων έργο, για το οποίο απαιτείται δαπάνη πολύ περισσότερων πόρων σε όλα τα επίπεδα ώστε να προκύψει ένα καλό παραδοτέο, που και αυτό όμως θα έχει έναν ικανό αριθμό σφαλμάτων, ανεξαρτήτως ποιος είναι ο επιβλέπων και ο ανάδοχος. Προκειμένου να γίνει ορθή κτηματογράφηση θα έπρεπε να είχε προηγηθεί της εκκίνησής της η επίλυση πολύ σοβαρών θεμάτων όπως

• η κύρωση των δασικών χαρτών,
• ο καθορισμός ορίων πόλης,
• ο καθορισμός αιγιαλών και παραλίας,
• η ψηφιοποίηση των υποθηκοφυλακείων κ.ο.κ.

Εμείς το κάνουμε ανάποδα βέβαια αυτό…

Προκειμένου να γίνει ορθή κτηματογράφηση απαιτείται σε κάθε περίπτωση έμπειρο και εξειδικευμένο προσωπικό τόσο από πλευράς επίβλεψης όσο και από πλευράς αναδόχου. Που να γνωρίζει τους κινδύνους που μπορούν να επιβραδύνουν την εκπόνηση της σύμβασης και να προλαμβάνουν καταστάσεις που μπορούν να αποβούν γενικότερα επικίνδυνες. Δυστυχώς όμως δεν υπάρχει ποσοτικά αυτό το έμπειρο και εξειδικευμένο προσωπικό, δηλαδή εξειδικευμένους στα ακίνητα νομικούς, τοπογράφους και πληροφορικούς που να αντιλαμβάνονται την τριαδικότητα του Έργου ούτε εντός του έργου, δηλαδή στον χώρο των αναδόχων και την επιβλέπουσα αρχή, για να μην συζητήσουμε τους υπόλοιπους φορείς της αγοράς και της οικονομίας. Ανακεφαλαίωση: κακή πρώτη ύλη, έλλειψη μέσων, έλλειψη οικονομικών και ανθρώπινων πόρων, υπερφίαλοι στόχοι. Σα να μαζεύονται πολλά, έτσι δεν είναι; Μία συνολική αποτίμηση της μέχρι σήμερα πορείας του έργου καταδεικνύει ότι όντως υφίσταται σοβαρό πρόβλημα στα παραδοτέα των αναδόχων. Μας αρέσει δεν μας αρέσει, οι αριθμοί είναι αμείλικτοι: οι αιτήσεις εξωδικαστικής – διοικητικής διόρθωσης όσο και τα ένδικα βοηθήματα (αγωγές, αιτήσεις εκουσίας δικαιοδοσίας) που ασκούνται καθημερινά για την διόρθωση σφαλμάτων των πρώτων εγγραφών ξεπερνούν την φαντασία. Η κακή ποιότητα των αρχικών εγγραφών, πέραν της προφανούς και αυτονόητης ευθύνης των αναδόχων, οφείλεται όμως πρώτα, κύρια και με ευθύνη του Φορέα, και στις τεχνικές προδιαγραφές του έργου.

Τεχνικές προδιαγραφές

4. Όταν αναφερόμαστε στις τεχνικές προδιαγραφές, αναφερόμαστε σε ένα σύνολο κανόνων που διέπουν τόσο την συλλογή και επεξεργασία της πληροφορίας όσο και τον τρόπο αξιολόγησης της ποιότητας του παραδοτέου. Θα πρέπει να σημειωθεί εδώ ότι σοβαρές τεχνικές προδιαγραφές και μέσα ελέγχου εφαρμογής του το έργο απέκτησε για πρώτη φορά μετά το 2006, τα δε προηγούμενα προγράμματα κτηματογράφησης, πιλοτικό και πρώτο κύριο, ξεκίνησαν χωρίς σοβαρές τεχνικές προδιαγραφές και υποτυπώδεις ελέγχους. Φανταστείτε ότι οι δηλώσεις τότε υποβλήθηκαν επί αεροφωτογραφία της ΓΥΣ με σημεία εντοπισμού που μετέφερε ο ανάδοχος στα υπόβαθρα που του παραδόθηκαν μετά την έναρξη συλλογής δηλώσεων, χρησιμοποιώντας ο καθένας την δική του εφαρμογή καταχώρησης δηλώσεων. Έκτοτε οι τεχνικές προδιαγραφές έχουν τροποποιηθεί τόσες φορές ιδίως με αφορμή την προκήρυξη νέων διαγωνισμών με αποτέλεσμα κάθε φορά ο επιβλέπων να πρέπει να ελέγχει αν εφαρμόζει τις σωστές. Υπογραμμίζεται ότι οι τεχνικές προδιαγραφές υποτίθεται ότι συμπληρώνονται από τις λεγόμενες οδηγίες της επίβλεψης που καθοδηγούν – δεσμεύουν τον ανάδοχο. Οι οδηγίες αυτές βέβαια δεν έχουν στην πραγματικότητα την νομική δεσμευτικότητα των τεχνικών προδιαγραφών που έχουν κυρωθεί με ΦΕΚ και στην πράξη δεν καλύπτουν παρά ελάχιστα από τα σοβαρά νομικά θέματα που προκύπτουν κατά την εκπόνηση της μελέτης. Εδώ που τα λέμε, δεν θα μπορούσε να γίνει και διαφορετικά: από τις αλλεπάλληλες τροποποιήσεις τους οι 2308/1995 και ο ν. 2664/1998 μοιάζουν πλέον με νομικό «τέρας του Frankenstein».

Οι δειγματοληπτικοί έλεγχοι και τα κριτήρια

5. Ερχόμενος αντιμέτωπος με αυτά τα συμπεράσματα ήδη πολύ νωρίς, θεώρησα ότι έπρεπε να καταλήξω σε ένα διαφορετικό τρόπο επίβλεψης. Η συνήθης πρακτική της επίβλεψης μέχρι πρόσφατα ήταν να μην γίνεται καμία ανάμιξη στο έργο του αναδόχου κατά την εκπόνηση της μελέτης, αρκούμενη μόνο στο να υποδεικνύει τα σφάλματα του παραδοτέου, τα οποία προέκυπταν από αυτοματοποιημένους και δειγματοληπτικούς ελέγχους κατόπιν της υποβολής του.

Αυτή η πρακτική κατασταλτικής παρέμβασης στην εξέλιξη της μελέτης κατά το στάδιο των ελέγχων αποδείχθηκε, εκ του αποτελέσματος κρινόμενη παντελώς αποτυχημένη. Απαιτείται προληπτική παρέμβαση στην εκπόνηση της μελέτης, με καθημερινή επικοινωνία και συνεργασία μεταξύ επίβλεψης και αναδόχου, με την παροχή σαφών και συγκεκριμένων οδηγιών με το πως πρέπει να επεξεργαστεί το υλικό του ο ανάδοχος, την πρόβλεψη και προκαταβολική αντιμετώπιση και απενεργοποίηση ενδεχόμενων κινδύνων που προαναφέρθηκαν, τον καθορισμό ξεκάθαρων κριτηρίων με τα οποία θα κριθεί το παραδοτέο πριν αυτό υποβληθεί, προκειμένου να επιτευχθεί η βέλτιστη κατά το δυνατόν ποιότητα του παραδοτέου της ανάρτησης και εν συνεχεία των αρχικών εγγραφών. Πρέπει να τονιστεί ότι ουδέποτε καθυστέρησε η εκπόνηση μίας μελέτης λόγω έγκαιρων και ορθών εντολών και παρεμβάσεων της επίβλεψης. Αντίθετα παρατηρήθηκε το φαινόμενο να θυσιάσει η επίβλεψη ημέρες αργίας προκειμένου να περαιωθεί το συντομότερο μία μελέτη αλλά τελικώς η ολοκλήρωση και το κυριότερο η πληρωμή του αναδόχου να λάβει χώρα οκτώ ( 8 ) μήνες μετά (για όσους είναι μερακλήδες, ναι, η πληρωμή έγινε σε άλλο φορολογικό έτος, ότι και αν σημαίνει αυτό για Φ.Π.Α. κ.λπ., χώρια πως ζούσε και πως πληρωνόταν το προσωπικό του αναδόχου όλο αυτό το διάστημα). Βλέπετε, δεν φθάνει η ευθύνη ότι με την υπογραφή σου πληρώνονται λεφτά του Ελληνικού Λαού, είναι και η ευθύνη για κάποιες οικογένειες που δεν θα πληρωθούν άμα στραβώσει η μελέτη. Οπότε προσπαθείς με κάθε διαθέσιμο τρόπο να πετύχεις ένα κατά το δυνατόν καλύτερο παραδοτέο, μπας και σωθεί και κάνας ανθρωπάκος δηλαδή…

6. Επισημαίνεται σε κάθε περίπτωση ότι επειδή ο έλεγχος είναι δειγματοληπτικός, στην πράξη από τα 150.000 δικαιώματα μίας μελέτης θα ελεγχθούν με τον τρόπο που περιγράφηκε το πολύ 1.500 δικαιώματα και επαφίεται στον πατριωτισμό του επιβλέποντος νομικού και μηχανικού να δουν όσα περισσότερα ΚΑΕΚ μπορούν. Κριτήριο πάντως για την επιτυχή έκβαση των ελέγχων είναι ο συνολικός αριθμός μη αποδεκτών σφαλμάτων, ιδίως συστηματικών που θα εντοπισθούν. Μη αποδεκτά σφάλματα αποτελούν οι περιπτώσεις σφάλματα στο πρόσωπο του δικαιούχου, στο είδος του ιδιοκτησιακού αντικειμένου και στην ταυτότητα του ακινήτου – χονδρικά εκείνα τα σφάλματα που δεν μπορούν να επιλυθούν σε καθεστώς Λειτουργούντος κτηματολογίου παρά μόνο δικαστικά. Όλα τα υπόλοιπα σφάλματα θεωρούνται αποδεκτά μετά από διόρθωση. Πρακτικά λοιπόν μπορεί σε ένα δείγμα 200 ΚΑΕΚ να επισημανθούν σφάλματα και στα 200, αλλά από αυτά μη αποδεκτά να θεωρηθούν μόνο τα 10, οπότε το παραδοτέο να πρέπει να γίνει αποδεκτό. Το γεγονός ότι υπάρχει λ.χ. έλλειψη ή σφάλμα στα στοιχεία μεταγραφής ενός τίτλου, επισημαίνεται προς διόρθωση αλλά όμως δεν θεωρείται σφάλμα που καταλογίζεται εις βάρος του αναδόχου ως μη αποδεκτό. Δηλαδή μπορεί και τα 315 λ.χ. ΚΑΕΚ να θέλουν μία διόρθωση, λ.χ. να γράφει Χατζηφότης, αλλά το παραδοτέο να περάσει. Σε καθεστώς όμως Λειτουργούντος κτηματολογίου, προκειμένου να καταχωρηθεί στο κτηματολογικό φύλλο επιγενόμενη πράξη, θα πρέπει προηγουμένως να γίνει το Χατζηφότης Χατζηφώτης με την κατάθεση αίτησης προδήλου σφάλματος, που γίνεται ατελώς, όπως αντίστοιχα ατελώς χορηγούνται και τα αντίστοιχα έγγραφα από τα αρχεία των Υποθηκοφυλακείων για την συνυποβολή τους, γεγονός που προσθέτει φόρτο εργασίας στα κτηματολογικά γραφεία, εργασία δηλαδή που τελικώς θα επωμιστεί ο ίδιος ο Φορέας, όταν ενσωματώσει όλη την Επικράτεια και βέβαια οι πολίτες. Όσο δε παλαιότερη η κτηματογράφηση, τόσο περισσότερα και τραγικότερα τα σφάλματα…

Όταν πολιτική ηγεσία και η διοίκηση δεν πήραν μυρωδιά….

7.Αυτή είναι η ουσία του πράγματος. Ό,τι και να γίνει θα υπάρχουν λάθη. Το ζητούμενο είναι πως θα κάνεις την ζωή των ανθρώπων πιο εύκολη, όχι Κόλαση. Αυτά και πάρα πολλά άλλα τα έχω πει παντού. Δεν φαντάζεστε πού έχω φτάσει να εξηγώ. Μονίμως η ίδια αντίδραση: ένα βλέμμα που συνδυάζει άγνοια, έκπληξη, αδυναμία κατανόησης και τρόμου απέναντι σε ψυχοπαθή. Δεν με καταλαβαίνουν παρά ελάχιστοι ελάχιστα, όσο καλά και αν εξηγώ. Ο λόγος είναι απλός και τον ανέφερα ήδη: δεν υπάρχει ποσοτικά αυτό το έμπειρο και εξειδικευμένο προσωπικό ούτε στην οικονομία γενικά ούτε εντός του έργου, πόσο δε μάλλον στην πολιτική. Πέρασε «ένας στρατός» πολιτική ηγεσία και διοίκηση, μυρωδιά δεν έπαιρναν, όλοι κατόπιν εορτής καταλάβαιναν, όσοι κατάλαβαν και κάτι. Εκεί όμως βρίσκεται και το κλειδί: Στερούμενοι, αφενός μεν της ειδικής γνώσης, αφετέρου της διάθεσης και του χρόνου να μάθουν, όσοι παρήλθαν από την ηγεσία υπουργείου και φορέα εμπιστεύθηκαν τυφλά μία συγκεκριμένη ομάδα ανθρώπων εντός και εκτός του Φορέα (σημειώστε ότι αυτή η ομάδα ενώ είναι ευάριθμη, περιλαμβάνει έναν ευρύτατο κύκλο ανθρώπων σε διάφορους χώρους) και εφάρμοσε τις υποδείξεις τους. Είναι εντυπωσιακό να σου λένε από τον ΣΥΡΙΖΑ «έχετε δίκιο, το 2018 κάναμε λάθος, το είχαν επισημάνει άλλωστε κει τότε αρκετοί μέσα στο κόμμα, αλλά αυτές ήταν οι εισηγήσεις των υπηρεσιακών». Μονίμως δε άπαντες να «φωτογραφίζουν», να «υπονοούν», να υποδεικνύουν έως και να καταγγέλλουν τα ίδια πρόσωπα, εντός ή εκτός φορέα, ποτέ όμως δημοσίως… Σε κάθε περίπτωση, σε κάθε νέα πολιτική ηγεσία σερβίρεται το ίδιο πάνω κάτω, για όλα φταίει κάποιος άλλος, ναι υπουργέ μου όλα θα γίνουν όπως λέτε, υπερβολές όλα αυτά για τις καθυστερήσεις και τα λάθη» κι όλο και κάποιοι θα αποκαλούν την Σασσάλου και εμένα βόθρους, διχαστικούς, που συνωμοτούμε με αναδόχους, υποθηκοφύλακες και λοιπά αποβράσματα και απόκληρους για το κακό του έργου, των μικρών γατιών που πνίγονται στα κανάλια της Βενετίας, του δυτικού πολιτισμού των Βραδεμβουργίων κοντσέρτων συμπεριλαμβανομένων και ασφαλώς και του Μεγάρου Μουσικής, με ή άνευ παίδαρου, γενικότερα της ανθρωπότητας και ιδίως των συναδέλφων μας στο Φορέα. Ειδικώς για εμέ θα διαδίδεται και ότι μπήκα στο Κτηματολόγιο για να γίνω με την βοήθεια …της Εκκλησίας της Ελλάδας (με την οποία υποτίθεται ότι κρυφά συνεργάζομαι) προϊστάμενος στο …Κτηματολόγιο !!! (Σταυροκοπιέστε βλέπω, κι εγώ το ίδιο έκανα όταν το άκουσα από τέσσερις διαφορετικούς ανθρώπους στους οποίους συστάθηκε για αυτό το λόγο να με αποφεύγουν. Αυτοί οι άνθρωποι ήρθαν αυθορμήτως μου το ομολόγησαν όταν διαπίστωσαν ότι ήμουν θύμα συκοφαντίας και ότι οι ίδιοι χειραγωγήθηκαν.) Και έτσι ο ένας Υπουργός συνεχίζει την πολιτική του προηγουμένου, που συνέχισε την πολιτική του προ προηγουμένου, που είναι δεν είναι άλλη από την διαχρονική πολιτική που υπαγορεύει η Παγκόσμια Τράπεζα, ο τεχνικός σύμβουλος του έργου, μέχρι να έρθει η σειρά του επόμενου. Οι ευθύνες για το πρόβλημα είναι διαχρονικές, επομένως διαχέεται σε ένα πλήθος προσώπων, άρα δεν χρεώνεται το σύνολο της ευθύνης ο Υπουργός, που κάποια στιγμή, εκεί που πάει το πράγμα να στρώσει, αυτός αλλάζει, έρχεται ο επόμενος και ούτως καθεξής, και ούτω καθεξής. Mutatis mutandis, το ίδιο γίνεται και με κάθε νέα διοίκηση του Φορέα. Την κατάληξη την έχετε ήδη ακούσει: smart contracts από application για iPhone και Android smartphones (αν διαβάζεις αυτές τις γραμμές και τυγχάνει να είσαι συμβολαιογράφος μην αναρωτιέσαι αν βαράνε καμπάνες και αν βαράνε για το επάγγελμά σου, όντως βαράνε καμπάνες, είναι οι καμπάνες της Ιεράς Μονής των Αγίων Αυγουστίνου Ιππώνος και Σεραφείμ του Σάρωφ στο Τρίκορφο Φωκίδος όπου και το μεγαλύτερο καμπαναριό του κόσμου, και βαράνε για τους συμβολαιογράφους) οι δε διαφορές που θα ανακύπτουν θα επιλύονται μέσω block chain και τεχνητής ευφυίας (αν διαβάζεις αυτές τις γραμμές και τυγχάνει να είσαι δικηγόρος ή μηχανικός, ναι και για αυτούς κτυπάνε οι ίδιες καμπάνες, όσο δε για τον φυσικό δικαστή να κάτσει στη γωνιά του, δεν θα τον ρωτάμε πιά). Και τέζα μετά ο καμπούρης… Αυτά βέβαια θα προϋποθέτουν και μια υποχρεωτική ασφάλιση του ακινήτου έναντι σφαλμάτων του κτηματολογίου – διότι όταν λέμε ότι το έργο είναι αναπτυξιακό, συμπεριλαμβάνονται ΚΑΙ οι Ασφαλιστικές Εταιρείες. Το δε καταπληκτικό της ιστορίας είναι ότι ενώ όλα αυτά έχουν ανακοινωθεί επίσημα από την ίδια την Παγκόσμια Τράπεζα σε διεθνή συνέδρια, οι εν Ελλάδι συνειδητώς ή ασυνειδήτως (ή συνειδητώς ασυνειδήτως) εφαρμόζοντες αυτήν την πολιτική δηλώνουν ότι τα αγνοούν και αν τους γίνει αναφορά τα απορρίπτουν ως συνωμοσιολογία, πράγμα από μια πλευρά ακούγεται λογικό αφού αυτά που τους λες τους ακούγονται κινέζικα αν όχι παρανοϊκά. Αυτά όμως προσεχώς.

Το οικοδόμημα καταρρέει και πρέπει να αποτελέσει αντικείμενο ειλικρινούς διεπιστημονικής συζήτησης

8. Προς παρόν, το «ρεζουμέ» για μένα είναι το εξής: ανεξαρτήτως προσώπων και συμφερόντων, η πραγματικότητα είναι ότι τον καλύτερο φωτογράφο να φέρουμε, με τις ιδανικές συνθήκες από πλευράς φωτισμού, μέσων κ.ο.κ., με τεχνητή νοημοσύνη, τον HAL από την Οδύσσεια του Διαστήματος να φέρουμε, το «πρόσωπο» στην «φωτογραφία» θα είναι άσχημο. Όσο δε πιο ακριβής είναι η φωτογράφηση, τόσο περισσότερη ασχήμια θα απεικονίζεται. Στην περίπτωσή μας δεν χωράει «λίφτινγκ» αλλά χειρουργική επέμβαση ανάταξης οστών. Το σύστημα καταχώρησης εγγραπτέων πράξεων με βάση την αρχή της νομιμότητας απαιτεί την προηγούμενη σύνταξη άλλων πράξεων που θα έπρεπε να έχουν συνταχθεί εδώ και 200 χρόνια. Όσο διατηρείται η κατάσταση που περιγράφηκε, το κτηματολόγιο για πολλά χρόνια ακόμη θα είναι πηγή προβλημάτων. Θα με ρωτήσει κάποιος τί έχεις να προτείνεις και η αλήθεια είναι ότι εδώ δεν υπάρχει εύκολη απάντηση, ούτε μαγικές λύσεις. Το οικοδόμημα καταρρέει και πρέπει να αποτελέσει αντικείμενο ειλικρινούς διεπιστημονικής συζήτησης, ενώ πρέπει να επέλθει οργάνωση, ομογενοποίηση και απλοποίηση της σχετικής νομοθεσίας και διαδικασίας, πρόσληψη προσωπικού, (επαν) αξιολόγηση της υπηρεσιακής ηγεσίας του Φορέα αλλά και της εν γένει διάρθρωσης του Φορέα που αισίως αριθμεί ένδεκα (11) Διευθύνσεις. Απαιτείται ένα (νέο) όραμα για το Κτηματολόγιο, αλλά ποιος το έχασε για να βρεθεί; Εμένα μη με κοιτάτε, ο ψηλός με το μούσι και την κοτσίδα πέθανε στις 04.05.2018. Αυτός που επέστρεψε την 01.07.2020 του μοιάζει αλλά δεν είναι πια ο ίδιος (όπως ο Beric στο A Song of Fire and Ice ένα πράγμα).

9.- Βέβαια εδώ κυριολεκτικά ο κόσμος καίγεται και εγώ ασχολούμαι με το κτηματολόγιο. Θέλω να ευχαριστήσω όσους έφθασαν έως εδώ, διαβεβαιώνοντας ότι το κείμενο που διαβάσετε έχει γραφτεί πραγματικά με συντριβή, όποιος δε τόνος αυταρέσκειας ανιχνεύεται στο κείμενο είναι στην πραγματικότητα αυτοσαρκασμός. Το κείμενο έχει γραφτεί με συντριβή γιατί εγώ ξέρω καλύτερα από σας τί πραγματικά κρύβεται πίσω από κάθε ανακριβή εγγραφή και την διόρθωσή της και πάντοτε θα αισθάνομαι ένα ποσοστό ενοχής, μεγαλύτερο ή μικρότερο, όταν εντοπίζεται πρόβλημα. Το κείμενο γράφεται με συντριβή διότι για πολλούς, πολλές και πολλά οι αποδείξεις και τα τεκμήρια ήσαν μπροστά μου, αλλά εγώ πεισματικά πίστευα αυτά που ο ίδιος ήθελα να πιστέψω παρά τις ασφαλείς υποδείξεις της λογικής. Το κείμενο γράφεται με συντριβή διότι πίστεψα, συνεργάστηκα και συγχρωτίσθηκα με ανθρώπους που δεν έπρεπε. Κάθε μέρα που ξυπνάω το πρωί, ξυπνάω με ένα νεκρό άλμπατρος περασμένο στο λαιμό, ότι δεν κατάλαβα σε ποιών τον μύλο έριχνα νερό. Με συντριβή πάνω από όλα γιατί βλέπω όχι μόνο την αποτυχία των προσπαθειών μου αλλά και τους λόγους της αποτυχίας. Έπρεπε να πάθω για να μάθω.

Έπαθα αρκετά, κάποια εκ των οποίων δικαίως και θέλω να πιστεύω ότι έμαθα και αρκετά. Εκτός όμως από συντριβή αισθάνομαι και οργή. Αλλά αυτή είναι μία άλλη ιστορία, που πρέπει να ειπωθεί και θα ειπωθεί στην επόμενη ανάρτηση, μαζί με αρκετά που σκόπιμα παραλήφθηκαν σε αυτήν την φάση, όπως ο λόγος που έχω τόση πέραση στο ωραίο φύλο, που δεν είναι άλλος από τα δασικά…

Για την αντιγραφή

Γιώργος Μαγουλάς

Σημείωση: Οι τίτλοι είναι δικοί μου  

Με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 21 του Ν.4172/2013 (ΚΦΕ), όπως ισχύουν μετά και την τροποποίησή τους με το άρθρο 29 του Ν.5024/2023 «επιχειρηματική συναλλαγή» πραγματοποιείται όταν διενεργείται στην οικονομική αγορά συναλλαγή με αντάλλαγμα σε χρήμα ή σε είδος που έχει ως σκοπό την επίτευξη κέρδους. Στο πεδίο εφαρμογής της υπόψη διάταξης εμπίπτει όχι μόνο η συστηματική διενέργεια ομοειδών πράξεων αλλά και η μεμονωμένη πράξη, εφόσον έχει ως σκοπό το κέρδος.

 Με βάση τη διάταξη αυτή φορολογούνται τα έσοδα τα οποία προέρχονται από την πραγματοποίηση τριών (3) ομοειδών συναλλαγών (πωλήσεων) εντός δύο (2) ετών σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν σε ακίνητα δηλαδή αν πωλήσετε 3 ακίνητα εντός 2 ετών θεωρείστε ως επιχείρηση που ασκεί επιχειρηματικές συναλλαγές και για το λόγο αυτό τα έσοδα από τις πωλήσεις αυτές φορολογούνται ως έσοδα από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Με την Εγκύκλιο Ε. 2031/26-04-2023 του Διοικητή της ΑΑΔΕ διευκρινίζεται το καθεστώς που ισχύει για αυτές τις συναλλαγές και πότε αυτές θεωρούνται ως «επιχειρηματική συναλλαγή» η οποία φορολογείται ή ως ιδιωτική συναλλαγή η οποία δεν φορολογείται

• Δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών.
• Η πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα από την απόκτηση και σε συνδυασμό με το ύψος του επιτευχθέντος τιμήματος, σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής η αναλογία των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν σε σχέση με αυτά που κατασκευάστηκαν και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την ανέγερση μέχρι την πώληση, η αγορά ακινήτων από πλειστηριασμούς και η πώληση αυτών κ.λπ.
• Ειδικά για τα ακίνητα, ως αφετηρία υπολογισμού του χρονικού διαστήματος των δύο (2) ετών θεωρείται η ημερομηνία υπογραφής του πρώτου οριστικού συμβολαίου.
• Ακίνητα που πωλούνται με ένα συμβόλαιο προς τον ίδιο αγοραστή, νοούνται ως μία (1) συναλλαγή χωρίς να εξετάζεται το πλήθος των ακινήτων.
• Ομοίως, η πώληση περισσότερων ακινήτων στον ίδιο αγοραστή την ίδια ημέρα αλλά με διαφορετικά συμβόλαια, θεωρείται ως μία συναλλαγή
• Αντίθετα, ακίνητα που πωλούνται με διαφορετικά συμβόλαια στον ίδιο αγοραστή σε διαφορετικό χρόνο, νοούνται ως διαφορετικές συναλλαγές με βάση τον αριθμό των συμβολαίων και όχι το πλήθος των ακινήτων
• Δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 3 η πράξη πώλησης από φυσικό πρόσωπο περιουσιακού στοιχείου το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών. Συνεπώς, δεν εξαιρείται από το πεδίο εφαρμογής της υπόψη διάταξης η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου το οποίο έχει αποκτηθεί με χαριστική αιτία από συγγενείς τρίτου και επόμενων βαθμών.
• Ως προς το χρόνο διακράτησης, διευκρινίζεται ότι θα πρέπει να έχουν συμπληρωθεί πέντε πλήρη έτη από την ημερομηνία απόκτησης, όπως αυτή προκύπτει από σχετικό έγγραφο (π.χ. νόμιμο παραστατικό, συμβόλαιο κ.λπ.).
• Στην περίπτωση που φυσικό πρόσωπο εταίρος ή μέτοχος σε κατασκευαστική εταιρεία συμφωνεί να παρέχει οικόπεδό του σε κατασκευαστική εταιρεία στην οποία συμμετέχει, προκειμένου η τελευταία να ανεγείρει οικοδομή με το σύστημα της αντιπαροχής και ο παρέχων λάβει ως αντάλλαγμα διαμερίσματα, εφόσον τα πουλήσει στο μέλλον, επειδή η πώληση αυτή αποτελεί στην ουσία προέκταση της δραστηριότητας ανέγερσης – πώλησης ακινήτων η οποία θα εκδηλωθεί εξωεταιρικά, θεωρείται ότι ενυπάρχει η πρόθεση για την επίτευξη κέρδους και συνεπώς το τυχόν κέρδος το οποίο θα προκύψει από την μελλοντική πώληση αυτών, θα φορολογηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα της παρ. 1 του άρθρου 21 ΚΦΕ, ακόμη και αν πωληθεί μόνο το ένα από τα ακίνητα που θα λάβει το φυσικό πρόσωπο ως αντάλλαγμα.
• Στην περίπτωση των ατομικών επιχειρήσεων, επειδή το φυσικό πρόσωπο αποτελεί και τον μοναδικό φορέα της επιχείρησης, συνάγεται ότι όταν ατομική επιχείρηση ανέγερσης και πώλησης οικοδομών διακόπτει τις εργασίες της, τα εμπορεύσιμα αγαθά της, δηλαδή τα διαμερίσματα που δεν έχουν πωληθεί, παραμένουν στην κυριότητα του φυσικού προσώπου-εργολάβου και δεν θεωρείται ότι αποκτάται ακαθάριστο έσοδο για τον φορέα της. Το όποιο κέρδος (αξία πώλησης μείον κόστος κατασκευής) θα προκύψει μελλοντικά από την πώληση των πιο πάνω διαμερισμάτων φορολογείται στο όνομα του φυσικού προσώπου ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τις διατάξεις του άρθρου 21 του ΚΦΕ και όχι με βάση τις διατάξεις του άρθρου 34 του Ν. 2238/1994 (τεκμαρτός προσδιορισμός εισοδήματος), ανεξάρτητα από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

• νδεικτικά παραδείγματα της Ε.2031/2023

  Η εγκύκλιος παρέχει σειρά παραδειγμάτων που αποσαφηνίζουν πότε υπάρχει ή δεν υπάρχει εμπορική δραστηριότητα:

  1. Μεμονωμένη πώληση κατοικίας μετά από πολυετή χρήση:

  Ιδιώτης που πουλά το διαμέρισμα όπου κατοικεί επί 15 έτη δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Η πράξη αποτελεί απλή διαχείριση περιουσίας.

  2. Πώληση ακινήτου που αποκτήθηκε από κληρονομιά χωρίς καμία ενέργεια:

  Εάν το ακίνητο πωληθεί χωρίς επεμβάσεις ή οργανωμένες ενέργειες αξιοποίησης, η πράξη δεν θεωρείται εμπορική.

  3. Αγορά οικοπέδου, κατάτμηση και πώληση σε μικρότερα τμήματα:

  Η πράξη θεωρείται εμπορική, διότι προϋποθέτει οργανωμένη ενέργεια με σκοπό την αύξηση της αξίας και την επίτευξη κέρδους.

  4. Αγορά και μεταπώληση πολλών ακινήτων σε σύντομο χρονικό διάστημα:

  Ακόμη και αν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο χωρίς έναρξη επιτηδεύματος, η συστηματικότητα και η πρόθεση κέρδους οδηγούν σε χαρακτηρισμό της δραστηριότητας ως εμπορικής.

  5. Αγορά παλαιού ακινήτου, ανακαίνιση και μεταπώληση με σημαντικό κέρδος:

  Η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι πρόκειται για εμπορική δραστηριότητα, καθώς η ανακαίνιση και η μεταπώληση συνιστούν οργανωμένες ενέργειες για την επίτευξη κέρδους.

  6. Πώληση οικοπέδων που προήλθαν από γονική παροχή χωρίς ενέργειες αξιοποίησης:

  Η πράξη παραμένει διαχείριση περιουσίας, εφόσον δεν υφίστανται στοιχεία εμπορικής πρόθεσης.

  7. Ίδρυση εταιρείας ειδικού σκοπού για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου:

  Αν και πρόκειται για μεμονωμένη πράξη, η χρήση εταιρικής μορφής και η οργανωμένη διαδικασία μεταβίβασης μπορεί να υποδηλώνουν εμπορική δραστηριότητα.

  Με τα παραδείγματα αυτά, η εγκύκλιος διευρύνει ουσιαστικά την έννοια της εμπορικής δραστηριότητας, τονίζοντας ότι δεν είναι απαραίτητη η επαγγελματική ιδιότητα ή η διαρκής δράση. Αυτό αποτελεί σημαντική στροφή σε σχέση με παλαιότερη διοικητική πρακτική.

  Τι έχει  δεχθεί το ΣτΕ

  Το ΣτΕ με την υπ’ αριθμ. 2050/2024 προσδιόρισε ορισμένα πρακτικά κριτήρια:

  •Η συχνότητα και ο αριθμός των πράξεων μπορεί να αποτελέσει ένδειξη εμπορικής πρόθεσης.

  •Το χρονικό διάστημα κατοχής: όσο μικρότερο είναι, τόσο πιο πιθανό είναι να θεωρηθεί η πράξη εμπορική.

  •Η ύπαρξη πρόσθετων ενεργειών (π.χ. ανακαινίσεις, αλλαγές χρήσης, κατάτμηση) που αυξάνουν την αξία πριν την πώληση αποτελεί στοιχείο οργανωμένης δραστηριότητας.

  •Το ύψος του κέρδους και η διαφορά τιμήματος αγοράς και πώλησης είναι κρίσιμες ενδείξεις.

  Η απόφαση τόνισε ότι η ύπαρξη σκοπού κέρδους είναι ουσιαστικό κριτήριο και ότι η απουσία τυπικών επιχειρηματικών στοιχείων (π.χ. βιβλίων ή επαγγελματικής εγκατάστασης) δεν αναιρεί τον εμπορικό χαρακτήρα της πράξης. Το βάρος της απόδειξης εναπόκειται στη φορολογική αρχή, η οποία οφείλει να θεμελιώσει τον χαρακτηρισμό με βάση τα πραγματικά περιστατικά.

   Τι έχουν δεχθεί οι αποφάσεις της ΔΕΔ

  Οι αποφάσεις της ΔΕΔ έχουν επίσης καθοριστικό ρόλο στην ερμηνεία του θέματος:

  •ΔΕΔ 2993/2024: Έκρινε ότι η αγοραπωλησία ακινήτων μετά από ανακαίνιση και βελτιώσεις αποτελεί εμπορική δραστηριότητα, ακόμη κι αν αφορά φυσικό πρόσωπο.

  •ΔΕΔ 3942/2022: Επανέλαβε ότι η πρόθεση κέρδους και η επαναληπτικότητα είναι καθοριστικά στοιχεία για τον χαρακτηρισμό.

  •ΔΕΔ 3853/2022: Υπογράμμισε ότι ακόμη και χωρίς επαναληπτικότητα, οι ενέργειες που αποσκοπούν στην αύξηση της αξίας και την αποκόμιση κέρδους μπορούν να οδηγήσουν σε χαρακτηρισμό ως εμπορικής πράξης.

  Οι αποφάσεις αυτές εναρμονίζονται πλήρως με τη νομολογία του ΣτΕ και με την ερμηνευτική προσέγγιση της εγκυκλίου Ε.2031/2023

  Το ΣτΕ προσδιόρισε ορισμένα πρακτικά κριτήρια:

  •Η συχνότητα και ο αριθμός των πράξεων μπορεί να αποτελέσει ένδειξη εμπορικής πρόθεσης.

  •Το χρονικό διάστημα κατοχής: όσο μικρότερο είναι, τόσο πιο πιθανό είναι να θεωρηθεί η πράξη εμπορική.

  •Η ύπαρξη πρόσθετων ενεργειών (π.χ. ανακαινίσεις, αλλαγές χρήσης, κατάτμηση) που αυξάνουν την αξία πριν την πώληση αποτελεί στοιχείο οργανωμένης δραστηριότητας.

  •Το ύψος του κέρδους και η διαφορά τιμήματος αγοράς και πώλησης είναι κρίσιμες ενδείξεις.

  Η απόφαση τόνισε ότι η ύπαρξη σκοπού κέρδους είναι ουσιαστικό κριτήριο και ότι η απουσία τυπικών επιχειρηματικών στοιχείων (π.χ. βιβλίων ή επαγγελματικής εγκατάστασης) δεν αναιρεί τον εμπορικό χαρακτήρα της πράξης. Το βάρος της απόδειξης εναπόκειται στη φορολογική αρχή, η οποία οφείλει να θεμελιώσει τον χαρακτηρισμό με βάση τα πραγματικά περιστατικά.

Βλ. το πλήρες κείμενο της εγκυκλίου Ε Δ Ω

Σε περίπτωση κατά την οποία με την απόφαση,  η οποία εκδίδεται μετά από αγωγή για τη διόρθωση των ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών σε ένα ακίνητο, αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) και συνεπώς πρέπει μαζί με τα άλλα έγγραφα να συνυποβληθεί και δήλωση Φ.Μ.Α. .

Σχετικά με το θέμα της φορολογίας των αποφάσεων που διορθώνουν ανακριβείς κτηματολογικές εγγραφές έχουν  εκδοθεί η με αριθμό ΠΟΛ 1092/2008 εγκύκλιος του Υπουργείου Οικονομικών  και το με αριθμ. πρωτ. Δ13Β 1120384 ΕΞ 2013  έγγραφο της Διεύθυνσης Κεφαλαίου της ΑΑΔΕ  με τα οποία δίνονται οδηγίες στις φορολογικές αρχές για τον τρόπο φορολόγησης των αποφάσεων που εκδίδονται.  Με τις αποφάσεις αυτές γίνεται δεκτό οτι δεν φορολογείται η απόφαση με την οποία διατάσσεται η διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής  π.χ. όταν εμφανίζεται ως δικαιούχος ΑΓΝΩΣΤΟΣ ιδιοκτήτης γιατι σε αυτή την περίπτωση δεν αναγνωρίζεται η κυριότητα  αλλά διορθώνεται η ανακρίβεια της αρχικής εγγραφής ή όταν υπάρχει στο υποθηκοφυλακείο μεταγεγραμμένος τίτλος κτήσης γιατί σε αυτή την περίπτωση έχει καταβληθεί ο ΦΜΑ κατά την μεταγραφή του τίτλου. Περαιτέρω, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 4/2017 Γνωμοδότηση του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου Ν. Παντελή το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση κατά την οποία ζητείται η μεταγραφή πρακτικού συμβιβασμού με το οποίο επίσης αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου λόγω χρησικτησίας και συνεπώς  υφίσταται παράλληλα υποχρέωση καταβολής και του ειδικού φόρου μεταβίβασης ακινήτων που προβλέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1 παρ.1 και 3 , και 2 παρ.3 εδάφιο δ του Ν 1587/1950, ο οποίος κύρωσε από τότε που ίσχυσε τον Α.Ν 1521/1950. 

Το ακίνητο φορολογείται με την αντικειμενική αξία που έχει κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης που είναι ο χρόνος εμφάνισης της δικαστικής απόφασης για μεταγραφή ( Ι. Φωτόπουλος , Η φορολογία μεταβίβασης ακινήτων , Β΄ έκδοση , Τόμος Α΄ σελ. 287- Εκδόσεις Αντ. Σάκκουλα ) σύμφωνα με την περιγραφή και τα στοιχεία της απόφασης όπως δέχθηκε και η φορολογική αρχή με τις αποφάσεις της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ) με αριθμούς 818/2018 και 1283/2018