Πότε το Δημόσιο παραιτείται από το δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτων που κατέχουν τρίτοι – Πώς επηρεάζονται τα δικαιώματα που έχουν καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο – Τί γίνεται με τις εκκρεμείς αγωγές του Δημοσίου

Με τα άρθρα 12 , 13 και 14 του Ν. 5293/2026 καθορίζονται οι κατηγορίες των ακινήτων που κατέχονται από ιδιώτες , οι προϋποθέσεις που το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την θεμελίωση του σχετικού δικαιώματος για να απέχει το Δημόσιο  από την άσκηση κτηματολογικών αγωγών του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998. Για τον τρόπο και τη διαδικασία παραίτησης του Δημοσίου από την διεκδίκηση των ακινήτων το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων εξέδωσε την με αριθμό 177178/30-06-2026 εγκύκλιο με την οποία παρέχονται οδηγίες στις κατά τόπους δημόσιες υπηρεσίες για τον τρόπο αντιμετώπισης των ακινήτων που υπάγονται στο Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης ενώ αναμένεται και η σχετική εγκύκλιος για ακίνητα που υπάγονται στο Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών  

Τι προβλέπεται από τα άρθρα 12-13-14 του Ν. 5293/2026

α) Όταν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος κτήσης

Ο τρίτος απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου :

• με τίτλο από επαχθή αιτία που μεταγράφηκε έως την 5η Ιουνίου 1993, ή
• με άλλο παράγωγο τρόπο και ο τίτλος κτήσης του μεταγράφηκε στο οικείο υποθηκοφυλακείο έως την 11η Ιουνίου 1975.

Η προϋπόθεση αυτή πληρούται και από τους τίτλους των δικαιοπαρόχων του τρίτου, εφόσον μεταγράφηκαν εντός των ανωτέρω προθεσμιών.

Αποδεικτικά μέσα: Συμβολαιογραφικά έγγραφα και αντίστοιχες πράξεις μεταγραφής που αφορούν στο ακίνητο.

β) ‘Όταν έχει εκδοθεί προσωρινό παραχωρητήριο ή διαδικασία διανομής

Ο τρίτος κατέχει το ακίνητο μετά από:

• προσωρινό παραχωρητήριο, ή
• έναρξη διαδικασίας διανομής (συμπεριλαμβανομένων αγροτικών διανομών από οποιαδήποτε αιτία, καθώς και διανομών αγροκτημάτων και συνοικισμών σε γηγενείς κληρούχους που έγιναν μετά τη δημοσίευση του ν. 18/1944), από το Δημόσιο προς τον τρίτο ή τον δικαιοπάροχό του, υπό την προϋπόθεση ότι η παραχώρηση ή η διανομή δεν ολοκληρώθηκε χωρίς υπαιτιότητα του δικαιούχου.

Αποδεικτικά μέσα: Ο προσωρινός τίτλος, η διοικητική πράξη της ατελούς μεταβίβασης, οι πίνακες διανομών ή σχετική βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας.

γ) Ακίνητα του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων

Επί ακινήτων που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα εφόσον ο τρίτος ή ο δικαιοπάροχός του:

• (α) απέκτησε κυριότητα βάσει τίτλου που μεταγράφηκε μέχρι την 5η Ιουνίου 1993, ή
• (β) συντρέχουν οι προϋποθέσεις των υποπεριπτώσεων ββ), γγ) ή δδ) της περ. α), της περ. β) ή της περ. γ) της παρ. 1 του άρθρου 22 του ν. 4061/2012 (Α΄66).

Αποδεικτικά μέσα:

• Ο μεταγεγραμμένος τίτλος, ή
• Η πράξη παραχώρησης διοικητικού οργάνου ή το πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής οικοπέδου της Επιτροπής Αποκαταστάσεων Προσφύγων, ή
• Βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας που διαπιστώνει ότι ο τρίτος ή ο δικαιοπάροχός του απέκτησε το ακίνητο ως δικαιούχος σε κυρωμένες διανομές αγροκτημάτων, σύμφωνα με το άρθρο 26 του Αγροτικού Κώδικα (από 29.10.1949), ή
• Απόφαση της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων από την οποία αποδεικνύεται η ιδιότητα του δικαιούχου κλήρου ή οικοπέδου, ή
• Βεβαίωση αρμόδιας υπηρεσίας από την οποία διαπιστώνεται ότι ο τρίτος ή ο δικαιοπάροχός του νέμεται το ακίνητο πριν από την 1η Ιανουαρίου 1965 για γεωργική χρήση, η οποία εξακολουθούσε να ασκείται μέχρι την έναρξη ισχύος του άρθρου 22 του ν. 4061/2012.

δ) Υπόδειξη εγκατάστασης από δημόσια αρχή

Κατ’ εφαρμογή της αγροτικής εποικιστικής νομοθεσίας, έχει υποδειχθεί στον τρίτο ή σε δικαιοπαρόχους του από δημόσια αρχή η εγκατάσταση σε συγκεκριμένο ακίνητο, ιδίως στο πλαίσιο διαδικασιών αποκατάστασης πληθυσμών (προσφύγων), αγροτικών διανομών και αναδασμών.

Αποδεικτικά μέσα: Σχετική έγγραφη υπόδειξη ή διαταγή δημόσιας αρχής ή βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας που διαπιστώνει το πραγματικό γεγονός από τα τηρούμενα αρχεία και τα υποβληθέντα από τον τρίτο έγγραφα.

ε) Δικαστική αναγνώριση κυριότητας τρίτου σε περίπτωση χρησικτησίας

Ο τρίτος αναγνωρίζεται δικαστικά ως κύριος έναντι του Δημοσίου όταν συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

1. Το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946.
2. Ο τρίτος νέμεται καλόπιστα το ακίνητο με τους όρους του άρθρου 1042 του Αστικού Κώδικα.
3. Η νομή διαρκεί τουλάχιστον σαράντα (40) έτη πριν από τη 19η Μαρτίου 2003.

Στον χρόνο νομής του τρίτου προσμετράται ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων του, εφόσον αυτός διανύθηκε υπό τις ίδιες προϋποθέσεις.

Αποδεικτικά μέσα: Κάθε πρόσφορο μέσο για την απόδειξη νομής με καλή πίστη κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1042 ΑΚ, ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου.

στ) Διαδικασία μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου (ανά δικονομικό στάδιο)

• Στάδιο πριν από την άσκηση αγωγής

Εάν η συνδρομή των προϋποθέσεων διαπιστωθεί πριν ασκηθεί αγωγή ή κύρια παρέμβαση, η αρμόδια υπηρεσία:

• Δεν προβάλλει δικαιώματα και απέχει από την άσκηση αγωγής ή κύριας παρέμβασης.
• Ανακαλεί τυχόν προηγούμενο σχετικό αίτημά της.
• Ακολουθεί τη διαδικασία διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων του άρθρου 18 Ν. 2664/1998, υποβάλλοντας αίτηση διόρθωσης με τα αποδεικτικά έγγραφα του άρθρου 14.

1. Στάδιο διαμεσολάβησης

Εάν η συνδρομή των προϋποθέσεων διαπιστωθεί μετά την άσκηση αγωγής κατά το στάδιο διαμεσολάβησης (περ. δ) παρ. 2 άρθρου 6 Ν. 2664/1998):

• Η αρμόδια υπηρεσία τη βεβαιώνει στο έγγραφο που διαβιβάζει στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.
• Συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης με επίτευξη συμφωνίας σύμφωνα με το άρθρο 8 ν. 4640/2019.

• Στάδιο μετά τη διαμεσολάβηση έως τη συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου

Εάν η συνδρομή των προϋποθέσεων διαπιστωθεί μετά το στάδιο διαμεσολάβησης και έως τη συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου οποιουδήποτε βαθμού ή του Αρείου Πάγου:

• Η αρμόδια υπηρεσία αποστέλλει έγγραφο στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.
• Η υπόθεση εξετάζεται από την αρμόδια τριμελή επιτροπή του άρθρου 6 Ν. 4831/2021.
• Εκδίδεται πράξη ή πρακτικό περί μη προβολής δικαιωμάτων από το Δημόσιο.
• Η πράξη ή πρακτικό καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η πρώτη εγγραφή (κατά παρέκκλιση του άρθρου 12 Ν. 2664/1998).
• Η υπόθεση διαγράφεται από το πινάκιο μετά την προσκόμιση της ανωτέρω πράξης ή πρακτικού από τον επιμελέστερο διάδικο.

1. Στάδιο μετά την έκδοση οριστικής ή τελεσίδικης απόφασης

Εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 12 και εκδοθεί οριστική ή τελεσίδικη απόφαση υπέρ του τρίτου, το Δημόσιο:

• Δεν ασκεί ένδικο μέσο, ή
• Παραιτείται από ήδη ασκηθέν ένδικο μέσο.

1. Κατάργηση εκκρεμών δικών

• Εκκρεμείς δίκες, κατά την έναρξη ισχύος του νόμου, με ενάγον ή κυρίως παρεμβαίνον το Δημόσιο κατά τρίτων για τα ακίνητα αυτά καταργούνται.

Συνοπτικός πίνακας με τα απαιτούμενα έγγραφα ανά περίπτωση

ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ :  Ακίνητα στα οποία ΔΕΝ εφαρμόζονται οι ανωτέρω διατάξεις

Οι διατάξεις του άρθρου 12 δεν εφαρμόζονται σε ακίνητα που, κατά την έναρξη ισχύος του νόμου:

• (α) Εμπίπτουν στον ν. 998/1979 (δάση και δασικές εκτάσεις).
• (β) Βρίσκονται εντός οριοθετημένου υδατορέματος (άρθρο 3 ν. 4258/2014) ή εντός ζώνης 50 μέτρων από τις οριοθετημένες όχθες, καθώς και εντός αιγιαλού, παραλίας, όχθης, παρόχθιας ζώνης ή πυθμένα.
• (γ) Αποτελούν πράγματα εκτός συναλλαγής, είτε υπάγονται στο άρθρο 7 ν. 4858/2021 (μνημεία, αρχαιολογικοί χώροι, πολιτιστική κληρονομιά), είτε είναι εκτός συναλλαγής κατά το άρθρο 966 ΑΚ.

Ως εκτός συναλλαγής νοούνται τα κοινόχρηστα ακίνητα (δρόμοι, πλατείες, δημόσια δάση, αιγιαλός, παραλία, λιμάνια, μεγάλες λίμνες κ.λπ.) σύμφωνα με τα άρθρα 966, 967 και 1054 ΑΚ. Ο κοινόχρηστος χαρακτήρας αποκτάται μόνο με τη νόμιμη καταβολή αποζημίωσης στους δικαιούχους.

Πειθαρχικές συνέπειες για τη Διοίκηση

Η μη αποστολή από την αρμόδια υπηρεσία των εγγράφων ή βεβαιώσεων που προβλέπονται στα άρθρα 13 και 14 συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα, για το οποίο επιβάλλονται οι πειθαρχικές ποινές των περ. α) έως ε) του άρθρου 109 του Κώδικα Κατάστασης Δημοσίων Υπαλλήλων (ν. 3528/2007, Α΄ 26).