Τι είναι και πώς διορθώνονται τα πρόδηλα σφάλματα-Τι δικαιολογητικά απαιτούνται και πόσο κοστίζει

Κατά την κτηματογράφηση είναι πολύ πιθανό να έχουν σημειωθεί σφάλματα τα οποία δεν είναι ιδιαίτερα σημαντικά και είναι εμφανή με την πρώτη ματιά. Αυτά τα σφάλματα χαρακτηρίζονται κτηματολογικά ως “πρόδηλα”. Η διαδικασία διόρθωσης των πρόδηλων σφαλμάτων καθορίζεται από τη διάταξη του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998 το οποίο  προχωρεί σε ενδεικτική απαρίθμηση των περιπτώσεων προδήλου σφάλματος και ως τέτοιο θεωρεί κάθε σφάλμα όταν η ανακρίβεια στα στοιχεία της εγγραφής.

Ενδεικτικά, κατά ρητή πρόβλεψη του νόμου, στην έννοια του πρόδηλου σφάλματος, εμπίπτει –μεταξύ άλλων– η εγγραφή, της οποίας η ανακρίβεια

α) προκύπτει από δημόσιο έγγραφο που καταχωρήθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης, η οποία προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 του ν. 2308/1995, ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση, υπό την προϋπόθεση ότι μέσω της διορθώσεως δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση διορθώσεως, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου. Η παραπάνω ρύθμιση έρχεται να καλύψει την παράλειψη του νομοθέτη να συσχετιστούν κατά το στάδιο της κτηματογράφησης οι εγγραφές στο οικείο υποθηκοφυλακείο με τις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές. Κατά συνέπεια εφόσον από δημόσιο έγγραφο που είναι καταχωρημένο στο οικείο υποθηκοφυλακείο (ενδεικτικά συμβόλαιο, διοικητική πράξη π.χ. πράξη εφαρμογής, δικαστική απόφαση κ.α.) προκύπτει η ανακρίβεια της πρώτης εγγραφής μπορεί να γίνει η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος.

β) προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία της ανάρτησης ή του τελικού αναμορφωμένου πίνακα της κτηματογράφησης, από τα οποία αποκλίνει άνευ νόμιμου λόγου. Για παράδειγμα ενώ ο δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος εμφανίζεται κανονικά στην πρώτη ανάρτηση με το όνομα και τον τίτλο κτήσης του αλλά στις αρχικές εγγραφές το ακίνητο εμφανίζεται ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» χωρίς να υπάρχει ιδιαίτερος λόγος (π.χ. απόφαση της Επιτροπής Ενστάσεων) και αυτά προκύπτουν από το αρχείο κτηματογράφησης τότε είναι δυνατή η διόρθωση της εσφαλμένης εγγραφής με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος χωρίς να απαιτείται οιαδήποτε άλλη διατύπωση.

γ) προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος π.χ. πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης.

δ) αφορά στην ολική ή μερική έλλειψη ή στην ανακρίβεια στοιχείων οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών η οποία μπορεί να θεραπευτεί με αναδρομή στην πράξη σύστασης, στον κανονισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας και στα συνοδευτικά αυτών ή επ’ αυτών ερειδόμενα δημόσια έγγραφα που συνυποβάλλονται με την αίτηση. Με τη διάταξη αυτή λύνονται τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν με την εσφαλμένη αποτύπωση των απλών ή σύνθετων καθέτων ιδιοκτησιών οι οποίες στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά φύλλα εμφανίζονταν ως απλές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ως έγγραφα τα οποία έχουν την ίδια αποδεικτική δύναμη προς τα δημόσια έγγραφα σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 441 παρ. 2 ΚΠολΔικ θεωρούνται και αυτά τα οποία αναφέρονται αφηγηματικά στο έγγραφο, δηλαδή αυτά που αναφέρονται παρέργως στο έγγραφο, χωρίς να αποτελούν το κύριο περιεχόμενό του, π.χ., παραπομπή στον συνημμένο στο συμβόλαιο Πίνακα ποσοστών συγκυριότητας, εφόσον έχουν άμεση συνάφεια με το κύριο αντικείμενο του εγγράφου.

ε) Στην περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής, αποτελεί τίτλο εγγραπτέου δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής, το οποίο δηλώθηκε και καταχωρίσθηκε στο κτηματολόγιο. π.χ. πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας επί πολυώροφης οικοδομής, με βάση την οποία δηλώθηκαν και καταχωρήθηκαν άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες της ίδιας οικοδομής ή πράξη εφαρμογής με την οποία δηλώθηκαν και καταχωρήθηκαν εγγραπτέα δικαιώματα σε άλλο γεωτεμάχιο της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής

στ) Στην περίπτωση όπου σε ένα ακίνητο έχουν καταχωριστεί οι συνδικαιούχοι με τον ίδιο τίτλο κτήσης π.χ. συγκληρονόμοι κατά ποσοστό 75% και δεν έχει υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας ο ένας συγκληρονόμος με το υπόλοιπο ποσοστό 25% ή όταν έχει καταχωρηθεί ως προς ένα των συγκυρίων και ως προς τους λοιπούς δεν έχει καταχωρηθεί συμβόλαιο αγοράς ή πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης.

ζ) Στις περιπτώσεις που ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή ΝΠΔΔ. Είναι η κλασική περίπτωση όπου έχει εκδοθεί παραχωρητήριο από το Δημόσιο ή άλλο ΝΠΔΔ (π.χ. Αγροτική Τράπεζα, Νομαρχία, Διεύθυνση Κοινωνικής Πρόνοιας, Εργατική Εστία, ΟΕΚ κ.λπ.) και είναι προφανές ότι το Δημόσιο δεν μπορεί να διεκδικεί δικαιώματα για ακίνητα τα οποία νόμιμα έχει παραχωρήσει στους δικαιούχους αυτών.

η) Στις περιπτώσεις όπου το ακίνητο είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από το συσχετισμό του προσκομιζόμενου τίτλου κτήσης του αιτούντος και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης, αντίστοιχα, ιδιοκτησίας διαπιστώνεται ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώματος επί της οριζόντιας ή κάθετης αυτής ιδιοκτησίας. Πρόκειται για τις περιπτώσεις στις οποίες έχει καταχωρηθεί η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο και από τον τίτλο κτήσης αποδεικνύεται ότι εξαντλούνται τα ποσοστά συγκυριότητας επί της ιδιοκτησίας αυτής. δηλαδή ότι ουσιαστικά ταυτίζεται το αναγραφόμενο επί του κτηματολογικού φύλλου ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου με το ποσοστό συγκυριότητας το οποίο αναγράφεται στον τίτλο κτήσης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

θ) Στις περιπτώσεις που στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν αντιστοιχεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, αλλά το αντιστοιχούν σε αυτήν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου εμφανίζεται με την ένδειξη «άγνωστου» ιδιοκτήτη. Αφορά τις περιπτώσεις οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών για τις οποίες δεν έχουν υποβληθεί δηλώσεις ιδιοκτησίας από περισσότερους του ενός δικαιούχους εγγραπτέων δικαιωμάτων, με συνέπεια η κτηματογραφική αρχή να καταχωρήσει τα υπολειπόμενα μέχρι να συμπληρωθούν τα 1000/1000 ποσοστά συγκυριότητας όλων αυτών των οριζόντιων ιδιοκτησιών με την ένδειξη «ΜΕΡΙΚΗ ΣΥΣΤΑΣΗ» ή άλλη παρεμφερή ένδειξη ή και σε αρκετές περιπτώσεις χωρίς καμία απολύτως ένδειξη να τοποθετήσει όλα τα υπολειπόμενα ποσοστά στην τελευταία οριζόντια ιδιοκτησία του γεωτεμαχίου. Αν, λοιπόν, από τον προσκομιζόμενο τίτλο κτήσης του αιτούντος αποδεικνύεται ότι εξαντλούνται τα ποσοστά συγκυριότητας επί της ιδιοκτησίας αυτής, δηλαδή ότι ουσιαστικά ταυτίζονται τα αναγραφόμενα επί του κτηματολογικού φύλλου ποσοστά συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου με τα ποσοστά συγκυριότητας τα οποία αναγράφονται στον τίτλο κτήσης των περισσότερων της μιας οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, τότε μπορεί να γίνει διόρθωση με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος. και στην περίπτωση αυτή δημιουργείται αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο για την οριζόντια ή κάθετη, αντίστοιχα, ιδιοκτησία.

ι) Κοινόχρηστα και κοινωφελή ακίνητα σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) χωρικής αρμοδιότητας και διαχείριση ΟΤΑ α΄ και β΄ βαθμού δύνανται να καταχωριστούν ως ανήκοντα στους οικείους ΟΤΑ α΄ ή β΄ βαθμού κατόπιν ρητής συναίνεσης της Κτηματικής Υπηρεσίας του Υπουργείου Οικονομικών κατά παρέκλιση των κειμένων διατάξεων περί διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων.

Η αίτηση για τη διόρθωση προδήλου σφάλματος γίνεται ατελώς , δεν απαιτείται να επισυναφθεί απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και τα αντίγραφα και πιστοποιητικά που απαιτούνται να προσκομιστούν από το υποθηκοφυλακείο δεν βαρύνονται με τέλη και δικαιώματα υποθηκοφυλακείου 

Σχετική με τη διαδικασία διόρθωσης των πρόδηλων σφαλμάτων είναι η Εγκύκλιος του Κτηματολογίου