Σύγχυση επικρατεί σχετικά με το αποδεκτό όριο της έκτασης των ακινήτων στο κτηματολόγιο όταν αυτό διαφέρει από τον τίτλο κτήσης και ποιες οι συνέπειες όταν η διαφορά αυτή είναι εκτός των ορίων που έχουν θεσπιστεί από τον ΟΚΧΕ.
Η έννοια της αποδεκτής απόκλισης εισήχθη για πρώτη φορά με το άρθρο 2 της με αριθμό 461/03/21.7.2008 απόφασης του Δ.Σ. του Ο.Κ.Χ.Ε., η οποία εκδόθηκε σύμφωνα με την εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 13α του ν. 2664/1998 και καθορίστηκε o μαθηματικός τύπος υπολογισμού της αποδεκτής απόκλισης εμβαδού ανά ακίνητο.
Η απόκλιση υπολογίζεται από ένα σύνθετο μαθηματικό τύπο που λαμβάνει υπόψη του το μέγεθος, το σχήμα και το πλήθος των κορυφών κάθε ιδιοκτησίας
Για όποιον είναι καλός στα μαθηματικά ο τύπος είναι
Α= [(√Εκ + 2 U0)2 – Εκ] * Π/Πτ
Όπου Εκ =το εμβαδόν του γεωτεμαχίου όπως καταχωρίστηκε στο Κτηματολόγιο (μ2)
U0= όπως καθορίσθηκε U0 =0,50 μ(εντός σχεδίου) και U0 =2,5 μ(εκτός σχεδίου ) για επίπεδο εμπιστοσύνης 99,7% κλίμακας σχεδίου 1/500
Π=η περίμετρος του γεωτεμαχίου στο κτηματολογικό διάγραμμα (μ)
Πτ= η περίμετρος ιδεατού γεωτεμαχίου τετραγώνου σχήματος με εμβαδόν Ε (ΠΤ =4 *√Ε).
Στο άρθρο 3 της απόφασης αυτής ορίστηκε ότι για τις υπό κτηματογράφηση περιοχές η αποδεκτή απόκλιση δεν μπορεί να υπερβαίνει κατά ποσοστό 7% το εμβαδόν του συγκεκριμένου γεωτεμαχίου, όπως αυτά έχει συμπεριληφθεί στην κτηματολογική βάση.
Στη συνέχεια με την υπ’ αριθμ. 462/3/5.8.2008 απόφαση του Δ,Σ. του Ο.Κ.Χ.Ε. τροποποιείται η προαναφερόμενη απόφαση και προβλέπεται, ότι στις κτηματογραφούμενες κατά το νόμο 2308/1995 περιοχές μετά την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου η αποδεκτή απόκλιση, που υπολογίζεται σύμφωνα με το μαθηματικό τύπο του άρθρου 2 της προαναφερόμενης απόφασης για κάθε ακίνητο χωριστά, δεν μπορεί να υπερβαίνει κατά ποσοστό 10% το εμβαδόν του συγκεκριμένου γεωτεμαχίου, όπως αυτό έχει συμπεριληφθεί στην κτηματολογική βάση.
Προκειμένου να μην επέλθει οποιαδήποτε πρόωρη αναστάτωση στις συναλλαγές και να δοθεί επαρκής χρόνος για την αξιολόγηση των αποτελεσμάτων από την εισαγωγή της ρύθμισης, αποφασίστηκε από το Δ.Σ. του O.Κ.Χ.Ε. να αναβληθεί η δημοσίευση της τροποποιητικής απόφασης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως μέχρι την αξιολόγηση των αποτελεσμάτων από την πιλοτική εφαρμογή της. Η απόφαση αυτή ουδέποτε δημοσιεύτηκε στην ΕτΚ και σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 5/2009 γνωμοδότηση του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου Βασιλείου Μαρκή η απόφαση 462/3/5.8.2008 , αποτελεί εσωτερικό έγγραφο, που δεν μπορεί να έχει έννομες συνέπειες έναντι τρίτων, δεδομένου ότι δεν δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και μέχρι την δημοσίευση αυτή, δεν καταργείται άλλα εξακολουθεί να είναι ισχυρή και να παράγει έννομα αποτελέσματα η με αριθμό 461/03/31-07-2008 (ΦΕΚ 1510/Β/2008) προηγούμενη απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του ΟΚΧΕ. Μετά την παραπάνω γνωμοδότηση του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου εκδόθηκε με αριθμό 475/08/16.3.2009 απόφαση του ΟΚΧΕ με την οποία καθορίστηκε οτι ο τρόπος υπολογισμού με την απόφαση αυτή είναι πιλοτικός και δόθηκαν οδηγίες πρός τους συμβολαιογράφους ως πρός τα θέματα της αποδεκτής απόκλισης με το υπ’ αριθμ. πρωτ. 202/1101/0909199/17.3.2009 έγγραφο του ΟΚΧΕ σύμφωνα με το οποίο ενημερώνει οτι
α) Εισήχθη στη βάση του Συστήματος Πληροφορικής του Εθνικού Κτηματολογίου ο νέος μαθηματικός τύπος υπολογισμού της αποδεκτής απόκλισης εμβαδού ανά ακίνητο, που καθορίστηκε με την υπ’αριθμ. 461/03/21.7.2008 απόφαση του Δ.Σ. ΤΟΥ Ο.Κ.Χ.Ε.. Ο τύπος κατά την επεξεργασία των δεδομένων για κάθε ακίνητο χωριστά θα λαμβάνει υπόψη το μέγιστο ποσοστό ανοχής (10%) και το εξαγόμενο τελικό αποτέλεσμα θα εμφανίζεται στην οθόνη του χρήστη ως αποδεκτή απόκλιση για το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο.
β)Μέχρι τη δημοσίευση της δεύτερης τροποποιητικής απόφασης η εξαγόμενη απόκλιση ανά ακίνητο κατά τον προαναφερόμενο τρόπο στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο θα εξακολουθήσει να είναι ενδεικτική και μη δεσμευτική για τις συναλλαγές. Κατά το διάστημα που θα ακολουθήσει θα αξιολογηθούν τα αποτελέσματα από την πιλοτική εφαρμογή της ρύθμισης .
γ)Τα πλήρη αποτελέσματα και οι έννομες συνέπειες που ορίζονται στη διάταξη του άρθρου 13α του ν.2664/1998 (π.χ. αποδοχή/απόρριψη πράξεων, βεβαίωση των μηχανικών περί συμβατότητας κ.λ.π.) θα επέλθουν μετά την κατά νόμο δημοσίευση της δεύτερης τροποποιητικής απόφασης.
Συνεπώς αυτό που δέχεται σήμερα ο Φορέας του Κτηματολογίου όπως διευκρινίζει με το υπ’ αριθμ. Α.Π.: 0844945/24.09.2008 έγγραφό του και επαναλαμβάνει με το αριθμ. πρωτ. 202/1101/0909199/17.3.2009 έγγραφό του είναι ότι η απόκλιση στο εμβαδόν μεταξύ του τίτλου και του αναφερόμενου στο κτηματολόγιο εμβαδού είναι ενδεικτική , δεν αποτελεί λόγο απόρριψης της συναλλαγής και απλά σημειώνεται στο πεδίο των παρατηρήσεων του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου. Αυτό δε σημαίνει ότι δεν πρέπει να εξεταστεί ο λόγος για τον οποίο παρουσιάζεται αυτή η απόκλιση με την κατάρτιση νέου σύγχρονου τοπογραφικού με επιτόπια ( επίγεια) καταμέτρηση ώστε να διαπιστωθεί αν το ακίνητο βρίσκεται εντός των νομικών του ορίων όπως αυτά καθορίζονται από τον τίτλο κτήσης του.
